Как программа доступного жилья обернулась крахом в Мексике

Более десятилетия правительства Мексики реализовывали программу доступного жилья для малоимущих, массово выдавая дешевые ипотечные кредиты. Но бум подошел к концу. Крупнейшие строительные компании на грани банкротства, часть купленных домов стоят пустыми, продажи остановились.

Строительные компании Urbi Desarrollos Urbanos и Corporacion Geo привлекли более $1 млрд за счет выпуска валютных облигаций, но в апреле перестали платить проценты. Среди кредиторов, привлеченных жилищным бумом в Мексике, известные имена: Urbi сообщила, что после задержки платежей иски к ней в США подал Deutsche Bank, а в Мексике – GE Capital, а мексиканское подразделение канадского Bank of Nova Scotia судится с Geo. Британские Ashmore Group и BlueBay Asset Management и американская Pimco сформировали комитет кредиторов Urbi и Geo, рассказали люди, знакомые с ситуацией.

Миллионы мексиканцев живут в лачугах, зачастую образующих огромные поселения в пригородах крупных городов. Власти хотели дать им возможность перебраться в свое, пусть достаточно простое, жилье. Программу доступного жилья последовательно и активно реализовывали правительства пришедшей в 2000 г. к власти Партии национального действия. Чиновники рассматривали ее как способ ускорить экономический рост и расширить ряды среднего класса, который является основным электоратом партии. Государственное ипотечное агентство Infonavit стало массово выдавать ипотечные кредиты, компаниям, строившим дома, напрямую предоставлялись госсубсидии.

За последние 12 лет Infonavit, на которое приходится 75% ипотечных кредитов в Мексике, выдало 4,4 млн займов – вдвое больше, чем за весь период с момента своего создания в 1972 г. по 2000 г. Большинство кредитов предоставлялось работающим людям с месячной зарплатой менее $630.

Чиновники и топ-менеджеры госкомпаний ежегодно проводили роуд-шоу в Нью-Йорке и Лондоне, чтобы привлечь капитал в виде кредитов, через размещение облигаций и акций; население страны растет, и строительный бум будет продолжаться, заявляли они.

Мексиканцы, подавляющее большинство которых ранее не имели доступа к ипотеке, зачастую брали кредиты практически с закрытыми глазами, почти не задумываясь о том, где расположен дом, насколько он удобен с точки зрения транспортной доступности, наличия коммунальных и социальных объектов, признает Виктор Мануэль Боррас, который руководил Infonavit около восьми лет.

С 2000 г. было построено не менее 2 млн домов, продававшихся по цене от $15 000 до $30 000. И хотя строительный бум преобразил ландшафт вокруг многих мексиканских городов, которые в 1980–1990-е гг. обросли нищими деревнями, социальные издержки его оказались велики. Жителям новых домов нередко приходится тратить очень много времени на то, чтобы добраться до нужных им мест назначения (например, на работу), порой в поселениях наблюдаются трудности с водой и другими коммунальными услугами, нередки жалобы на низкое качество жилья. Данные переписи населения в 2010 г. показали, что 14% домов стоят пустыми.

Правительство было больше заинтересовано в том, чтобы отчитаться о большом количестве выданных ипотечных кредитов и стимулировать экономический рост с помощью строительства, чем в реализации долгосрочной стратегии решения жилищной проблемы, считает профессор Оскар Кастро, специалист по городскому планированию ITESO Jesuit University of Guadalajara. «Это был очень простой и эффективный способ вложить деньги в экономику и довести их донизу, до строителей и плотников», – говорит он.

Столкнувшись с многочисленными проблемами из-за плохого планирования, в результате которого, в частности, многие поселения оказались изолированными, правительство в 2011 г. стало сокращать субсидии девелоперам. Новые правила для их получателей заставляли строить на более дорогой земле ближе к городским зонам, чтобы жители могли пользоваться имеющейся инфраструктурой и сократилось время их поездок, а также возводить не таун-хаусы, а многоквартирные дома. Для последних же нужно больше оборотного капитала, потому что квартиры нельзя продать до окончания строительства всего здания. Многие компании стали испытывать финансовые проблемы и сокращать объемы строительства.

Участники рынка надеялись, что новая администрация президента Энрике Пенья Ньето, занявшего пост в декабре, поможет сектору. Но в феврале он лишь заявил, что намерен продвигать программу строительства высотных, не наносящих вреда окружающей среде домов – после чего акции и облигации девелоперов рухнули. Банки стали закрывать им кредитные линии.

«Считалось, что у этих девелоперов тесные связи с правительством, и это заставляло людей оценивать ситуацию спокойнее, чем, возможно, следовало», – говорит Александр Монрой, старший аналитик по Латинской Америке Nomura Securities.

Правительство не собирается спасать строителей. “Каждая компания сама отвечает за себя”, – заявил Йорг Карлос Рамирес, отвечающий в кабинете за жилищную политику.

В отличие от краха на жилищном рынке США шесть лет назад, мексиканский кризис ограничен сектором дешевого жилья.

Перевел Михаил Оверченко