«Алмаз-Антей» продает имущество в Лефортове за 1,8 млрд руб.

Оборонный концерн «Алмаз-Антей» выставляет на торги крупный имущественный комплекс в Москве, в районе Лефортово Юго-Восточного округа. Реализует непрофильный актив концерна Российский аукционный дом (РАД). Торги назначены на сентябрь.

Имущественный комплекс в Лефортове находится в собственности открытого акционерного общества «Головное системное конструкторское ПВО «Алмаз-Антей» имени академика А. А. Расплетина». 100% ОАО принадлежит Росимуществу, отмечают в "Алмаз-Антее".

Продаваемая промзона находится вблизи Третьего транспортного кольца, ограничена шоссе Энтузиастов, улицами Красноказарменной и Авиамоторной. Комплекс состоит из земельного участка площадью 8,8 га, 35 зданий и 12 сооружений. Все объекты могут быть использованы или снесены по усмотрению инвестора. Участок обеспечен всеми необходимыми инженерными ресурсами: электро-, тепло- и водоснабжением, канализацией.

Начальная стоимость лота – 1,817 млрд руб. с учетом НДС. По оценкам Владимира Кривошеи, начальника департамента по оценке имущества Российского аукционного дома, потенциал роста от первоначальной цены лота может составить до 30%. Такой потенциал роста он объясняет привлекательной локацией, продажей непосредственно в собственность и возможностью жилого строительства на этой территории.

Этот лот может представлять интерес только для девелоперов жилищного строительства, считают эксперты Cushman & Wakefield. Если Градостроительно-земельная комиссия разрешит возводить жилье, тогда цена и участок привлекательны для инвесторов. Ни офисы, ни торговые центры в этом месте не будут востребованы, категоричны консультанты: вокруг военные объекты, казармы.

"На площадке можно было бы создать многофункциональный комплекс на 90 000 кв. м, который мог бы стать своеобразным деловым центром данного района, - предполагает Сергей Матюхин, гендиректор компании KR Properties (компания владеет частью промзон в Москве). - Но в силу месторасположения, плохой транспортной доступности и общего имиджа района инвестор рискует повторить судьбу "Москва-сити", где уровень вакантных площадей уже сегодня достигает 17%".

С точки зрения указанных характеристик наиболее логичным представляется именно жилой проект, согласен Максим Гасиев, президент группы ПСН (группа владеет и осваивает промзоны в разных частях Москвы), "однако вероятно, что будущих инвесторов обяжут построить и какие-то коммерческие площади". Он считает, что площадка на Красноказарменной улице будет интересна в первую очередь девелоперам, занимающимся новым строительством, во вторую - реконструкцией: "Существующая плотность застройки сравнительно невысока (менее 7000 кв. м на 1 га), тем не менее большая часть строений вполне может быть подвергнута реконструкции".

Сергей Матюхин с сомнением смотрит на лот в Лефортове: "Предлагаемая площадка - одна из самых неоднозначных с точки зрения возможных вариантов освоения территории. Местный рынок в сегментах площадей коммерческого назначения и апартаментов значительно уступает аналогичным проектам в других частях города как по цене, так и в скорости реализации". По его оценке, разница доходит до 20% в среднем по рынку. "Значительные начальные капиталовложения не позволяют реализовывать проекты невысокого класса, и в то же время ЮВАО наиболее проблематичен для апартаментов бизнес-класса и наименее востребован на рынке офисов классов А и В", - говорит Матюхин.

Предполагаемую стоимость участка от 1,8 млрд до 2,2-2,3 млрд руб. Максим Гасиев оценивает как вполне адекватную, но "находящуюся ближе к верхней планке допустимого диапазона стоимости для подобных проектов". Матюхин полагает, что сегодняшний уровень в 1,8 млрд руб. "уже вплотную соответствует среднерыночной стоимости", он не ожидает значительного увеличения стартовой цены аукциона.

По подсчетам Гасиева, общий срок реализации проекта может составить 6,5-7 лет. Ожидаемая доходность по проекту может составить 24-27% годовых на вложенный капитал при условии стандартных схем финансирования покупки и строительства (до 60-65% заемного капитала), объясняет президент группы ПСН.

Сейчас здания на территории комплекса "Алмаз-Антея" сданы в краткосрочную аренду и «ежемесячно генерируют стабильный доход, который позволит существенно снизить затраты инвестора на стадии предевелопмента», отметил Кривошея.

Первые торги РАД по продаже непрофильных активов концерна «Алмаз-Антей» состоялись 27 июня 2013 г. Тогда РАД реализовал по одному объекту в Нижнем Новгороде, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, рассказал Андрей Степаненко, генеральный директор РАД. Новых крупных продаж в Москве в "Алмаз-Антее" не планируют.