В Нью-Йорке пустует крупнейший офисный небоскреб

В Нью-Йорке пустует самая высокая офисная башня - небоскреб One World Trade, построенный на месте разрушенных башен-близнецов Всемирного торгового центра. Собственники башни - Портовое управление Нью-Йорка и Нью-Джерси и девелопер Дуглас Дерст - накануне официального открытия небоскреба начали снижать арендные ставки: за три года в One World Trade не пришла ни одна частная компания, и 55% помещений (общая арендопригодная площадь - 242 000 кв. м) по-прежнему вакантны.

Стоимость строительства башни оценивается в $3,9 млрд, и это самое дорогое офисное здание города. Сейчас снять офис в One World Trade можно по цене $742 за кв. м - такие ставки предлагаются для крупных арендаторов, готовых заселить самые лакомые срединные этажи здания. Еще несколько месяцев назад ставка была на 10% выше, сетует Дерст. В 2011 г. его девелоперская компания Durst Organization приобрела долю в проекте у Портового управления, бизнесмен надеялся на то, что по мере готовности ставки в One World Trade будут расти, но вышло иначе. "Рынок не заинтересовало такое предложение", - констатирует он.

У соседей, наоборот, наблюдается рост числа сделок аренды офисных площадей. Например, Time Inc. на прошлой неделе заявила о планах занять более 65 000 кв. м в Brookfield Place - бывших зданиях Всемирного финансового центра, которые также пострадали в ходе терактов 11 сентября 2001 г. и недавно были восстановлены (комплекс находится всего в одном квартале от разрушенных башен-близнецов Всемирного торгового центра). Сюда же переезжает Bank of New York Mellon Corp. - еще один несостоявшийся арендатор One World Trade. Он может занять более 37 000 кв. м, говорят источники, близкие к сделке.

Дерст рассказывает, что ставки аренды в Brookfield Place не сильно отличаются от тех, что предлагаются в One World Trade, однако в целом по рынку они не выше $540 за кв. м. В таких условиях очень сложно конкурировать, говорит он. По данным консалтинговой компании Cushman & Wakefield, средние ставки чуть выше - $580 за кв. м. "Многие арендаторы ищут новые площадки, но до реальных сделок не доходит", - отмечает Дерст.

Сейчас идут большие дебаты о том, сколько еще проектов можно реализовать на участке под снесенными башнями-близнецами. Например, девелопер Ларри Сильверстейн, который построил здесь небоскребы Four World Trade и Seven World Trade, намерен воздвигнуть здесь еще одну башню Three World Trade площадью более 232 000 кв. м. Для этого он попросил у собственника участка - Портового управления - пересмотреть пакет финансовой помощи на стройку и предоставить ему гарантии по кредитам на сумму $1,2 млрд. Такие новости заставляют собственников One World Trade еще сильнее думать о снижении ставок, несмотря на то что руководство Портового управления пока не дало Сильверстейну своего согласия: среди топ-менеджмента большие разногласия на этот счет.

Также само Портовое управление стало предостерегать девелоперов от слишком амбициозных проектов: память о терактах 11 сентября и многочисленных жертвах может повлиять на темпы сдачи новых зданий в аренду. Кроме того, потенциальные арендаторы могут опасаться, насколько защищены эти небоскребы. "На самом деле это самые безопасные здания Нью-Йорка", - утверждает Дерст.

Предшественницы One World Trade - башни-близнецы Всемирного торгового центра - тоже долгие годы испытывали недостаток в арендаторах. Помещения приходилось сдавать государственным учреждениям. Нынешние конкуренты One World Trade также испытывают недостаток арендаторов: башни Сильверстейна также открылись полупустыми. Однако Сильверстейн настаивает, что в ближайшие годы ставки будут только расти. Сейчас он сдает помещения по $753-861 за кв. м.

Сильверстейн полон оптимизма в отношении своих будущих проектов: арендаторы непременно оценят новые современные офисы, которые являются почти что штучным продуктом в нижнем Манхеттене, и заходят сюда переехать. Сейчас он ведет переговоры с компанией MediaMath, которая может снять более 9000 кв. м в Four World Trade. Сама башня уже на 51% сдана правительственным учреждениям. Кроме того, почти 48 000 кв. м в непостроенном небоскребе Three World Trade у Сильверстейна сняло рекламное агентство GroupM. Это крупные контракты, но денег, которые получит девелопер, не хватит на новую стройку и раздачу долгов, предупреждают аналитики. Именно поэтому Сильверстейн настаивает на пересмотре финансовых отношений с Портовым управлением.

У One World Trade пока есть лишь один якорный арендатор - частник. Это издательская группа Condé Nast, которая арендовала около 93 000 кв. м в 2011 г.

Перевела Юлия Петрова