Статья опубликована в № 3657 от 21.08.2014 под заголовком: Недвижимые пенсии

НПФ «Сберфонд РЕСО» и «Райффайзен» вложили накопления в проекты родственных структур

Пенсионные фонды «Сберфонд РЕСО» и «Райффайзен» четверть привлеченных накоплений вложили в проекты родственных структур, связанные с недвижимостью и ипотекой
Дом, где пенсионные деньги лежат
Евгений Егоров / Для Ведомостей

Самые «ипотечные» НПФ - «Сберфонд РЕСО» (входит в группу РЕСО братьев Саркисовых) и «Райффайзен», следует из информации о структуре портфелей накоплений фондов за 2013 г., опубликованной на сайте ЦБ. Оба фонда вложили в инструменты, связанные с недвижимостью, около четверти привлеченных накоплений. На фоне остальных это выглядит аномалией - 80% частных пенсионных фондов в ипотечные бумаги не вкладываются вообще, и еще около 10 НПФ инвестируют в этот инструмент 2-3% накоплений.

«Сберфонд РЕСО» в 2013 г. инвестировал в ипотечные ценные бумаги 4 млрд руб., или 26% накоплений, - почти вдвое больше, чем фонд вкладывает в такой привычный для пенсионных инвестиций инструмент, как корпоративные бонды.

НПФ «Райффайзен» вложил в ипотечные бумаги 3,4 млрд руб. накоплений (23%) - столько же, сколько в корпоративные бумаги.

«Для нас это форма инвестиций в обеспеченные недвижимостью облигации. В залоге находятся здания и арендные платежи», - объясняет директор НПФ «Сберфонд РЕСО» Андрей Неверов.

Объект недвижимости, который является обеспечением по бумаге, - бизнес-центр «Международный деловой центр РЕСО» в Санкт-Петербурге. По словам Неверова, этот бизнес-центр арендуется страховой компанией «РЕСО гарантия» по долгосрочному договору, что дает НПФ «дополнительный комфорт в надежности денежного потока, который обеспечивает погашение ипотечной облигации».

Согласно базе ЕГРП собственником бизнес-центра на сентябрь 2013 г. является ООО «Балтийский деловой центр», принадлежащее кипрской структуре (бенефициары не раскрываются).

«Это офисный центр класса А со стабильным и понятным денежным потоком - в 2013 г. доходность этой облигации составила 8,5%, а в 2014 г., по моим подсчетам, может быть в районе 10%», - рассказывает Неверов. Депозиты в 35 крупных банках, разрешенных регулятором для размещения накоплений, по его словам, обеспечивают меньшую доходность.

Здание бизнес-центра находится в залоге у фонда и, как говорит Неверов, риски такой инвестиции минимальны: «В крайнем случае фонд сможет обратить взыскание и реализовать объект - покупатель на офисную недвижимость в крупном городе найдется всегда».

Наращивать долю ипотечных инвестиций фонд не собирается, указывает Неверов: «Для этого нужны новые поступления накоплений».

НПФ «Райффайзен» вложил накопления в классические ипотечные облигации - это секьюритизация ипотеки, выданной Райффайзенбанком, следует из ответа представителей НПФ и банка. В июне прошлого года ипотечный агент банка разместил облигации на 4,07 млрд руб. с погашением в 2040 г. и ставкой купона в 7,85% годовых. Родственный фонд выкупил почти весь этот объем. «Ипотечные бумаги являются надежным инструментом, привлекательны по соотношению риск/доходность», - объясняет представитель Райффайзенбанка.

Из крупнейших НПФ в ипотечные облигации инвестирует еще фонд РЖД «Благосостояние» - 14 млрд руб. (12% портфеля накоплений). Покрытие по этим бумагам «соответствует стандартам АИЖК, все выпуски имеют либо рейтинг не ниже ВВВ-, либо поручительство АИЖК, доходность с начала 2014 г. составила 8,52% годовых», описывает заместитель исполнительного директора «Благосостояния» Вадим Корсаков, но эмитентов бумаг не называет.

Закон позволяет вкладывать в ипотечные ценные бумаги - облигации и сертификаты участия - до 40% пенсионных накоплений без ограничений доли одного эмитента в портфеле. Главное требование - бумага должна быть включена в котировальный список высшего уровня или эмитент должен иметь рейтинг не ниже ВВ-.

Впрочем, классические ипотечные облигации для НПФ не особенно привлекательны, указывает Неверов. «Мы изучали этот вопрос, но там совсем другой риск - мы не понимаем, по каким стандартам и кому банк выдавал кредиты, которыми обеспечены эти бумаги, и, главное, как вернуть эти вложения в случае дефолта заемщика», - рассказывает он, добавляя, что «взыскания ипотечных квартир длятся годами, без потерь реализовать эти квартиры не удастся». Правда, опыт «Благосостояния» свидетельствует об обратном (см. врез).

Более популярны у фондов инструменты, позволяющие финансировать проекты коммерческой недвижимости, рассказывают руководители нескольких НПФ. Самый удобный - ипотечный сертификат участия, такие сделки в 2014 г. уже готовят около пяти НПФ, знает один из собеседников. Проверить это сложно - ЦБ не публикует промежуточную отчетность о структуре активов НПФ.

Ипотечный сертификат позволяет «упаковывать» инвестиции в объекты недвижимости - и коммерческой, и жилой, объясняет исполнительный директор НПФ «АО «Мосэнерго» Сергей Зыцарь. Работает это так, продолжает он: владелец объекта недвижимости получает кредит под залог этого объекта, кредитор (банк или управляющая компания) выпускает ипотечный сертификат под права требования (кредитный или договор займа). Владелец сертификата имеет право на часть покрытия и регулярные платежи.

«Если сертификат соответствует критериям для инвестирования накоплений, его может купить пенсионный фонд», - говорит Зыцарь, добавляя, что в отличие от классических ипотечных бумаг, где обеспечением выступает пул из сотен или тысяч однородных кредитов, ипотечный сертификат можно выпустить под залог одного крупного кредитного договора.

Пока никто не прокомментировал этот материал. Вы можете стать первым и начать дискуссию.
Комментировать