Арендные ставки на магазины на Тверской упали на 10-15% с начала года

Брокеры, работающие с собственниками помещений на Тверской и Тверской-Ямской улицах, уже давно говорят о переоцененности «витринной» магистрали столицы. Ничем особым она не примечательна, кроме того, что упирается в Кремль. «Околокремлевская» часть стоит на порядок дороже «околовокзальной». Но переплачивать за бренд уже никто не хочет: чем сильнее кризисные настроения, тем меньше волнуют арендаторов вопросы престижа, в то время как практичность и необходимость считать каждый рубль, даже идущий на имидж, стали фундаментальными понятиями для бизнеса.

К началу осени средние ставки на Тверской понизились на 5-10%, а на Тверской-Ямской - на 5-30% относительно аналогичного периода 2013 г., оценивает Екатерина Подлесных, руководитель отдела стрит-ритейла Colliers International. Если считать с января текущего года, то аренда подешевела на 5-10%, уточняет она. По данным «Магазина магазинов», только за первое полугодие Тверская потеряла в цене 15-20%. «Существенное снижение ставок на помещения зафиксировано на определенном отрезке улицы - четной стороне от Охотного Ряда до Пушкинской площади», - отмечает Марина Маркова, руководитель направления стрит-ритейла компании. Помимо экономических и геополитических на это повлияли и факторы административные, т. е. запрет парковаться на улице. Сказывается и конкуренция, а именно развитие пешеходных зон в Столешниковом переулке, на Кузнецком Мосту, Петровке, Рождественке, ул. Никольской. Особенно «задеты» собственники на четной стороне Тверской улицы. Впрочем, говорит Маркова, изначально ставки там были завышены по отношению к нечетной стороне.

Сергей Камлюк, директор департамента торговой недвижимости Praedium, подтверждает снижение фактических ставок аренды на Тверской, «хотя запрашиваемые могут стоять на месте». Он приводит пример: помещение на 2-м этаже торгово-офисного центра «Четыре ветра» (в конце Тверской) перед Новым годом предлагалось под ресторан за $2000 за 1 кв. м (с НДС, без коммунальных платежей, это еще $170-200 за 1 кв. м), в конце лета собственник отдавал его за $1450-1500 (с учетом НДС и эксплуатационных расходов). Однако, отмечает Сергей Камлюк, помещения ближе к Кремлю торгуются с меньшим дисконтом.

Снижение ставок на центральной улице Москвы - это явный тренд текущего года, подтверждают аналитики Cushman & Wakefield. Но чтобы проследить реальное изменение ставок, у консультантов не хватает статистики, признает Лада Белайчук, директор отдела исследований Cushman & Wakefield: «Этот рынок закрытый, на Тверской не так много собственников, и они, как правило, уверены в высокой стоимости своих активов, поэтому плохо идут на переговоры по снижению цены аренды». С ней согласна Виктория Камлюк, директор направления стрит-ритейла Knight Frank. Она говорит, что собственники на Тверской не готовы идти навстречу арендаторам так, как хотелось бы последним, даже несмотря на увеличение числа вакантных площадей. «Запрет на бесплатную парковку привел к росту ротации арендаторов на Тверской: дорогие марки меняются на салоны мобильной связи или рестораны, но помещения им предлагаются по таким же высоким ставкам», - описывает она ситуацию. По словам брокеров, в последнее время на переговорах с собственниками активно обсуждается геополитика: события в Крыму, на Украине и т. д. повлияли на поведение арендаторов, спрос - особенно западных ритейлеров - на торговые помещения снизился. Впрочем, говорится в их отчете за первое полугодие, проблемы испытывают все торговые коридоры столицы: например, магазины одежды и обуви (основные арендаторы в стрит-ритейле) еще с прошлого года стали уходить в торговые центры.

Главная (пока еще) улица страны вряд ли останется без арендаторов, успокаивает Подлесных, но оговаривается, что побороться за международных операторов и долгосрочные контракты собственникам придется.

Андрей Васюткин, руководитель отдела исследований и консалтинга компании «Магазин магазинов», утверждает, что Тверская уже перестала являться главной витриной брендов: «Арендаторы стали относиться к ней более практично. Все хотят иметь прямую реальную отдачу от занимаемых помещений». Еще одной причиной снижения ставок он считает начавшиеся чуть ли не в массовом порядке перезаключения договоров аренды и инициируемый арендаторами пересмотр экономических условий. Благо аргументов у них предостаточно. «Доходность даже флагманских магазинов на Тверской на порядок ниже доходности в каком-нибудь удачно расположенном торговом центре», - утверждает Лада Белайчук. Тверская, как и любой другой торговый коридор Москвы, не способна генерировать достаточные для ритейлеров покупательские потоки, говорит эксперт. Сергей Камлюк также полагает, что этот «первый московский торговый коридор» и дальше будет терять позиции: «Новые пешеходные улицы столицы, новые качественные ТРЦ, наконец, запрет на бесплатную парковку привели к оттоку и так немногочисленных покупателей. Тверская все больше превращается в туристическую достопримечательность. Вряд ли какой-нибудь москвич специально поедет туда за покупками».