Себестоимость строительства жилья в Москве - около 55 000 рублей за 1 кв. м

Принято вспоминать, что существенной нагрузкой на девелоперов ложится необходимость создания социальной инфраструктуры, прокладка дорог и т. п. Но эти работы с точки зрения бухгалтерии не могут быть отнесены на счет себестоимости. Все, что не относится к возведению собственно дома, может финансироваться исключительно из прибыли. Направлять на эти цели деньги дольщиков - верный путь получить обвинение в нецелевом использовании средств.

Финансирование из прибыли означает дополнительное налогообложение, которое, естественно, заложено в цену проекта. Часто налог приходится платить дважды. Второй раз - при передаче объектов социальной инфраструктуры муниципалитетам. Ведь эта нагрузка тоже ложится на девелопера. Поэтому, как объясняет Ольга Гусева, коммерческий директор ГК «МИГ-недвижимость», во внутренних расчетах девелоперы ориентируются не на себестоимость, а на инвестиционную стоимость строительства. В нее включаются помимо расходов на создание инфраструктуры траты на маркетинговые акции, на спонсирование различных городских мероприятий (без чего зачастую невозможно получить площадку), непредвиденные расходы и т. п.

Потенциал снижения инвестиционной стоимости есть. Но он лежит не в рыночной, а в законодательной плоскости. И если даже в самые либеральные времена благотворительность нельзя было включать в себестоимость, вряд ли что-то изменится теперь.

Слагаемые себестоимости

«Юридически» себестоимость складывается из трех компонентов: цены земли, возведения собственно коробки здания и подключения к коммуникациям. О том, сколько стоила земля, девелоперы говорить не любят, ограничиваясь расплывчатым «цена может быть любой». По косвенным признакам можно предположить, что не больше трети от всех затрат на строительство. Точно такой же «неуловимый» показатель - затраты на подведение сетей и получение разрешения на присоединение. Ольга Гусева замечает, что в Подмосковье много прекрасных мест, подходящих для возведения жилья по всем параметрам, кроме доступности коммуникаций: «Подвести их стоит столько, что ни одна экономика проекта не выдержит». По ее оценке, текущие затраты на подведение сетей сейчас 7000-10 000 руб. за 1 кв. м. С учетом того что сети потом отдаются муниципалитетам, это дорого. Если застройщик хочет оставить их у себя, ему нужно создавать УК и заниматься еще одним бизнесом.

Самый прозрачный параметр - возведение собственно коробки здания, включая фундамент, наружную отделку, отделку общих зон и т. п. В общем, доведение дома до того вида, в котором он сдается госкомиссии. Гусева оценивает как самые дешевые (23 000 руб. за 1 кв. м) дома по технологии СМКД (сборно-монолитного каркасного домостроения, когда в заводских условиях готовят отдельные железобетонные элементы - вертикальные опорные колонны, ригели и плиты перекрытия, а потом монтируют их на стройплощадке). Панельные дома стоят от 26 000 до 32 000 руб. за 1 кв. м, а монолитно-железобетонные - около 33 000 руб. за 1 кв. м. Похожие цифры называет Саша Лукич, управляющий партнер и главный архитектор проектного бюро Portner Architects: минимальные цены панельного домостроения могут быть снижены даже до 20 000-22 000 руб. за 1 кв. м (если домостроительный комбинат готов работать на пределе рентабельности), а себестоимость монолитного строительства находится в пределах 30 000-35 000 руб. за 1 кв. м.

Понижающий фактор

Ольга Гусева отмечает, что путей снижения себестоимости при возведении коробки не так много. Можно сэкономить на подвале и вместо полноценного подземного этажа сделать помещение с низким - около 1,5 м - потолком. Есть способы снизить затраты на кровле, толщине стен и межэтажных перекрытий. Можно установить более дешевые лифты, сделать отделку попроще. Получившая распространение практика сдавать квартиры без межкомнатных перегородок - тоже способ снизить затраты на возведение коробки. Правда, подобная экономия дает небольшой эффект - максимум в 500 руб. на 1 кв. м, подсчитывает Саша Лукич экономию на перегородках. Что касается лифтов, то их производители сейчас предлагают практически одни и те же цены. Разница вряд ли составит более $5000-6000 за лифт. Даже если лифтов в подъезде два, то для многоквартирного дома это позволит выгадать дополнительные 100 руб. на 1 кв. м, а все подобные ухищрения в сумме не дадут экономии больше 1000 руб. на 1 кв. м (т. е. максимум 5%). Илья Байбус, директор по развитию бизнеса RD Construction, оценивает предел экономии за счет материалов в 10%.

Больше перспектив снижения себестоимости Ольга Гусева видит в использовании наиболее оптимальных технологий (например, несъемной опалубки при монолитном строительстве или той же технологии СМКД) и, главное, сокращении времени простоя, который неизбежно возникает на стройке. По данным пресс-службы «ЛСР. Недвижимость - Москва», в среднем простои увеличивают затраты на строительство на 12%.

Но к внедрению новых технологий девелоперы подходят крайне осторожно. И, как ни странно, не любят о них распространяться. И когда Илья Байбус рассказывает, что при строительстве ЖК «Загородный квартал» компания использовала технологию напыляемой кровли, его смелостью можно только восхититься. Да, напыляемая кровля позволяет получить более качественное покрытие, сэкономив на времени и трудозатратах почти втрое. Но сама технология предполагает качественную подготовку поверхности, иначе через несколько лет кровля потрескается. К сожалению, многие строительные компании с осторожностью используют технологии, какими бы передовыми они ни были, если последние плохо защищены от «дураков». В роли последних могут оказаться не только неквалифицированные рабочие. Проектировщики одного инновационного (а потому экспериментального) энергоэффективного дома, проводя мониторинг состояния через год после сдачи, столкнулись с аномально высокими теплопотерями. Оказалось, жители последних этажей разобрали и выкинули большой слой термоизоляции, увеличив таким образом высоту потолков в своих квартирах.

Среди факторов, увеличивающих себестоимость строительства, специалисты называют большой объем земляных работ. Если на участке высокий уровень грунтовых вод, карстовые пустоты или грунты со слабой несущей способностью, то необходимо строить дренажные сети, устраивать свайные фундаменты и т. п., работы не из дешевых. Например, под всей площадью ЖК «Утесов», находящегося на речном склоне, была залита сплошная железобетонная плита толщиной 1,8 м, которая вместе с подземными работами обошлась компании более чем в 1 млрд руб. Обустройство подземного гаража может увеличить себестоимость строительства на четверть (данные «ЛСР. Недвижимость - Москва»).

Не только коррупция

Итак, коробка среднестатистического качественного дома без учета коммуникаций стоит около 30 000 руб. за 1 кв. м. В состоянии shell & core жить невозможно. Отделка от застройщика хорошего качества - это еще 12 000-15 000 руб. за 1 кв. м. Между тем в Южной Европе (Саша Лукич считает, что сравнивать затраты на строительство в Москве корректно все-таки не с Францией и Великобританией, а именно с Черногорией, Сербией и другими странами с аналогичным уровнем зарплат) затраты на возведение дома с отделкой - около 480 евро за 1 кв. м. По «старому» курсу в 40 руб./евро (ведь по нему закупались действующее оборудование и технологии) получается, что там, где в России платят 42 000 руб. за 1 кв. м, в Европе - всего 19 200 руб.

Принято считать, что виной всему - коррупция и монополизация. Сергей Свиридов, старший партнер, вице-президент по развитию Sminex, напоминает о том, что 40% российского рынка цемента принадлежит одной компании. А затраты на цемент доходят до 20% всех затрат на возведение коробки. К тому же российский цемент априори примерно на 10% дороже европейского - у нас его производят по так называемой мокрой технологии, когда в печь для обжига поступает увлажненная шихта (а вот отделочные материалы, применяемые в российском строительстве, преимущественно импортные, импортер вынужден платить пошлины и 18% НДС, который, по идее, вернется, но нескоро). Но Саша Лукич уверяет: итоговая доля коррупционной составляющей в себестоимости строительства невелика. Даже если цена на материалы и комплектующие повышается из-за этого на 30-35%, итоговая цифра вырастет максимум на 15%. Ведь доля оплаты труда в строительной отрасли - около 50%.

По мнению Саши Лукича, имеющего опыт строительства на разных площадках Европы, основное удорожание в России происходит по двум причинам: некачественное проектирование и плохая организация работ собственно на строительной площадке.

Сроки проектирования искусственно сокращаются. Там, где должно уходить полгода, все делают за четыре месяца. Чтобы успеть, разные группы работают параллельно, в результате конструкторы не знают, какое оборудование заложат инженеры, поэтому на всякий случай проектируют вентиляционную камеру максимальной площади. Если перекрытия рассчитывают, пока нет информации о материалах кровли, то приходится закладывать повышенные нагрузки. Практически все конструкторские бюро в России демпингуют, активно привлекают к работе студентов. Отсутствие оптимизации проекта удорожает строительство на 30-35%.

Лукич еще оптимистично настроен. Рядовые проектировщики рассказывали (попросив не упоминать имен) о том, как проекты изготавливались за один месяц: «Опытные проектировщики перезакладывают и по прочности, и по непредвиденным нагрузкам, и от «дураков» защиту предусматривают». То есть многие элементы здания можно было бы делать меньше, тоньше, легче - если бы было время полноценно работать над проектом, если бы они были уверены, что застройщику не поставят цемент другой марки, а металлическая арматура не окажется с дефектами. А уж оптимизировать инженерное оборудование в таких условиях невозможно в принципе. Контракты на его поставку заключаются за 8-9 месяцев. Поэтому инженеры просто рассчитывают на всякий случай все для ситуации, когда оборудование окажется самым неэффективным из возможного.

Представители еще одного проектного бюро показывали расчеты жилого комплекса премиального класса в Москве, где было заложено трехкратное превышение потребности по отоплению и потреблению электроэнергии, что, естественно, сказывалось на стоимости подключения и на параметрах ограждающих конструкций.

По мнению Саши Лукича, в России снижение себестоимости строительства возможно только за счет приращения интеллектуального капитала, совершенствования проектных и управленческих решений. Переход на новые технологии, если они не требуют перевооружения заводов и замены оборудования, стоит недорого. Ровно столько, сколько обучение персонала.

А главной опасностью эксперт считает дальнейшее снижение качества строительства: «В отсутствие опыта, инновационного подхода и навыков улучшить качество без увеличения бюджета не получается, и строители сосредотачиваются на гонке по «снижению себестоимости». Уже сегодня это грозит созданием нового поколения хрущевок».