Статья опубликована в № 3718 от 18.11.2014 под заголовком: «Люди покупают квартиры, потому что устали уходить в доллары»

Интервью - Сергей Хорошков, гендиректор «МИЦ-девелопмента»

Девелоперский потенциал Московского региона еще не исчерпан, считает Сергей Хорошков, пока на рынке жилой недвижимости покупается почти все, что строится
Прослушать этот материал
Идет загрузка. Подождите, пожалуйста
Поставить на паузу
Продолжить прослушивание
С. Портер / Ведомости
ГК МИЦ

инвестиционно-девелоперская компания. Акционер - Андрей Рябинский. Выручка - $1,18 млрд (2013 Г.). портфель проектов - 2,5 млн кв. м. Создана в 1999 г. Начинала как риэлторская компания. Сейчас в структуре группы компаний функционируют подразделения, обеспечивающие полный цикл работ - от разработки концепции застройки, строительства и сдачи объектов с последующей эксплуатацией до оказания услуг по продаже и покупке недвижимости - как жилой, так и коммерческой.

Группа компаний МИЦ в этом году вернулась с проектом в старую Москву, где самостоятельно не работала с 2005 г. Девелопер заявил о том, что будет строить апартаменты. В новой Москве, где МИЦ возводит около 1 млн кв. м жилья, «проекты сейчас сложно двигаются», говорит Сергей Хорошков, генеральный директор «МИЦ-девелопмента». Из-за отсутствия утвержденного генплана застройщики вынуждены «играть в угадайку», начиная проекты на свой страх и риск. В Подмосковье девелоперы работают в условиях жесткой конкуренции.

- Почему компания решила вернуться в старую Москву?

- Мы никогда не были против входа в старую Москву. Просто раньше больше возможностей было в области: больше предложений, больше свободных площадок. Мы мониторим все конкурсы и аукционы в Московском регионе и увидели подходящую площадку. Она была подготовлена фондом РЖС, на нее было ГПЗУ. Мы пришли и купили ее за 278 млн руб.

- Это был первый опыт с фондом РЖС?

- Да, первый. Хотя мы рассматривали несколько вариантов - например, по Калужскому шоссе в новой Москве участки они выставляли. Но там условия были невыгодные. В первый год после выигрыша на аукционе - невысокая цена аренды, начиная со второго она стремительно, в разы, вырастала. А ГПЗУ не было. Так что мы, если бы не успели за год сделать все, оказывались между молотом и наковальней. В новой Москве проекты сейчас очень сложно двигаются. Поэтому вероятность того, что за год мы получим ГПЗУ, была очень маленькая. А в старой Москве участок был сразу с градпланом, со всеми параметрами, поэтому мы и пошли на аукцион.

- Почему в новой Москве проекты сейчас плохо двигаются?

- Насколько я понимаю, Москва еще до конца не определилась, как именно будут развиваться присоединенные территории. Все ждут, когда появится новый генплан. До этого застройщики, получается, играют в угадайку: надо в этом месте строить или не надо, ляжет это в будущий генплан или не ляжет. Можно только посетовать, что генплан до сих пор не разработан. Мы понимаем, что территория огромная и сделать документацию на нее в короткий срок, наверное, сложно. Но хотелось бы, чтобы дело двигалось побыстрее.

Хотя все старые проекты, утвержденные еще до присоединения, у всех более-менее идут. Проблема именно в новых площадках, на которые ранее не были разработаны проекты планировки.

- Какие еще проекты в Московском регионе планируете выводить?

- Мы переговоры ведем по площадкам и в старой, и в новой Москве, и в области. Даже проекты в промзонах рассматриваем, но пока не входим. Например, на территории коксоперерабатывающего завода в Видном. Завод работал там не один десяток лет. Я думаю, грунта там надо перед новой застройкой снимать метров восемь, его как-то утилизировать. Огромное количество коммуникаций должно проходить по этой площадке. Оценить объем вложений, который нужен будет, чтобы приготовить эту площадку под жилье, очень сложно, нужна серьезная проработка. Я думаю, что затраты на рекультивацию будут огромные и окупятся, только если у застройщика будут очень длинные и очень дешевые кредиты - скажем, под 2% годовых. А таких кредитов на нашем рынке нет.

- В новой Москве у вас основной проект - Коммунарка? Как там сейчас продажи идут?

- Продажи что в Коммунарке, что в Говорово (ЖК «Татьянин парк») идут ровными темпами. Было много разговоров после всплеска цен, когда эти территории вошли в Москву, что эйфория пройдет и все подешевеет. Но за два года падения цен не произошло. Было медленное, но поступательное движение вверх.

- Неужели вы и в этом году цены повышали?

- Многократно. Просто незначительно. Надо понимать, что мы дома строили и по мере повышения их готовности происходило повышение цен.

- Меня всегда удивляло, почему готовое жилье продается дороже. Его себестоимость ведь не меняется.

- Вопрос не в этом. Чем больше дом построен, тем меньше риски для покупателей. За это они и платят в том числе. Срок строительства от нуля до сдачи - не менее двух лет. А если учесть, пока лифты запустят, пока благоустроят, то и больше. Вы вложили деньги, а квартиру получили через два года - деньги все это время у вас не работают. Хотя вы могли с них получить какой-то доход, в банк, например, положить, в бизнесе покрутить. А если вы купили готовую квартиру, вы тут же почти сможете ее, например, сдавать. Понятно, что на начальной стадии должна быть другая цена.

- Да и застройщик все это время вынужден кредит обслуживать. Какая у компании сейчас кредитная нагрузка?

- Относительно других девелоперов небольшая. В пределах 1,5-2 млрд руб. Для такого застройщика, как мы, я считаю, это совсем низкий показатель.

- Основной кредитор - Сбербанк?

- Да. Есть еще несколько, в том числе Локо-банк, Росавтобанк, у него мы брали небольшие суммы - 200-300 млн руб.

- Как изменились условия проектного финансирования за этот год?

- В этом году наш кредитный портфель вырос процентов на тридцать. И Сбербанк снизил нам ставку по кредиту. Я объясняю это хорошей кредитной историей - мы всегда все вовремя Сбербанку отдаем. Это если про нас говорить. Если вы спрашиваете про то, как это соотносится с ситуацией роста процентных ставок на рынке, то мне это не очень понятно.

- Госбанк поддерживает крупных застройщиков?

- Я не слышал, чтобы была такая целенаправленная политика. Мне больше нравится тезис, что мы очень качественный заемщик.

- Возвращаясь к новому проекту в старой Москве: это будут апартаменты - как вы оцениваете их перспективы?

- Это будет семиэтажное здание, 20 000 кв. м продаваемой площади на юго-западе. Апартаменты небольшие - от 30 до 95 кв. м. Мы сейчас решаем, будут ли они с отделкой или нет. Определяем, какого уровня и качества должна быть эта отделка. Понятно пока одно - это не может быть так называемая муниципальная отделка, которая сейчас предлагается в стандартных домах. Вопрос, как много людей захочет переделать то, что мы им предложим. Захотят ли покупатели платить лишние деньги за уже произведенный ремонт (по 12 000-15 000 руб. за каждый квадратный метр) или же половина из них скажут, что готовы сделать его сами.

- Другие девелоперы утверждают, что апартаменты сейчас покупают, в том числе чтобы сдавать в аренду. Значит, к отделке придираться не должны.

- Я тоже считаю, что такая тенденция на рынке есть. Мы, наверное, один блок сделаем без отделки, а два - с отделкой. На юго-западе Москвы, в принципе, небольшое предложение жилья - не только апартаментов.

Самое продаваемое сейчас - маленькие квартиры. Для людей важна конечная цена недвижимости. Мы даже пересматриваем квартирографию - однокомнатных квартир в наших домах станет больше.

- Однокомнатные квартиры сейчас - инвестиционный актив?

- Это скорее способ сохранения денег, чем вариант заработка. Покупатель может еще как-то заработать на росте цен по мере строительства дома. А сдача в аренду приносит не очень большие дивиденды.

- В Подмосковье сейчас очень много строят. И строят примерно одно и то же - эконом- или комфорт-класс. Как и чем в таких условиях привлекать покупателей?

- Пока все, что строится, продается. У нас нет домов, в которых после сдачи был существенный процент непроданных квартир: например, больше 1000 кв. м на дом в 30 000 кв. м. Если квартиры остаются, то они скорее всего были в залоге у банка под выданный кредит и мы их выставили на продажу буквально перед самой сдачей дома. Других причин пока нет. Но я не знаю, как идут продажи у наших конкурентов. В середине лета были жалобы, что упали сильно. Мы в компании этого особо не заметили: был некоторый спад (до 15%) продаж по сравнению с весной - началом лета, но дальше ситуация была абсолютно стабильной. В октябре продажи даже активизировались. Я думаю, что люди просто устали уже уходить в доллары.

- Сколько в среднем в месяц у вас продается квартир?

- Примерно 700 квартир. Обороты компании в долларах в этом году упадут, а вот в рублях, наоборот, вырастут - мы ожидаем до 40 млрд руб.

- Ипотека сильно помогла продажам?

- У компании примерно 50% продаж по ипотеке. Я считаю, что вот прямо сейчас нужно ее брать. Берете вы в рублях под 12-13% годовых, а инфляция наверняка будет выше официально объявленных 8%. И, учитывая это, вы сейчас возьмете у банка, по сути, беспроцентный кредит.

- Это если грамотно договор оформить и отказаться от аннуитетных платежей.

- Так сделать, по правде, вряд ли получится. Но когда берут кредит на 20 лет, это, только если в лоб смотреть, в два раза переплата. А если посчитать инфляцию, то получится, что вы квартиру дешевле купили, чем тот, кто за нее сейчас сразу полную сумму заплатил.

- Но у нас кредиты, как правило, отдают раньше.

- Да, потому что у нас люди не любят долгое долговое бремя. Мы живем в быстро меняющемся мире. Это вопрос нашей исторической памяти - кто знает, что может случиться за 20 лет. Но если опираться на математику, то 20-летний кредит выгоден.

Ситуация такая - в менее ликвидных проектах ипотечников больше.

- Апартаменты будете по ипотеке продавать?

- Мы попробуем. Проект небольшой, в хорошем месте, цену мы начальную выставляем около 150 000 руб. за 1 кв. м. Надеемся, что продажи хорошо пойдут.

- Застройщики любят апартаменты, так как они не требуют обязательного для жилья строительства социальной инфраструктуры. Но это пока.

- Если будут нагружать, будем считать и думать. Пока что апартаменты продаются дешевле, чем жилье, примерно на 15%. Этот дисконт, мы полагаем, компенсирует большие по сравнению с квартирами расходы на коммуналку и эксплуатацию лет на 20 вперед. Предпочтения покупателей в пользу квартир пока что продиктованы больше психологическими причинами.

Пока никто не прокомментировал этот материал. Вы можете стать первым и начать дискуссию.
Комментировать
Читать ещё
Preloader more