Интервью - Сергей Хорошков, гендиректор «МИЦ-девелопмента»

- Да. Есть еще несколько, в том числе Локо-банк, Росавтобанк, у него мы брали небольшие суммы - 200-300 млн руб.

Группа компаний МИЦ в этом году вернулась с проектом в старую Москву, где самостоятельно не работала с 2005 г. Девелопер заявил о том, что будет строить апартаменты. В новой Москве, где МИЦ возводит около 1 млн кв. м жилья, «проекты сейчас сложно двигаются», говорит Сергей Хорошков, генеральный директор «МИЦ-девелопмента». Из-за отсутствия утвержденного генплана застройщики вынуждены «играть в угадайку», начиная проекты на свой страх и риск. В Подмосковье девелоперы работают в условиях жесткой конкуренции.

- Почему компания решила вернуться в старую Москву?

- Мы никогда не были против входа в старую Москву. Просто раньше больше возможностей было в области: больше предложений, больше свободных площадок. Мы мониторим все конкурсы и аукционы в Московском регионе и увидели подходящую площадку. Она была подготовлена фондом РЖС, на нее было ГПЗУ. Мы пришли и купили ее за 278 млн руб.

- Это был первый опыт с фондом РЖС?

- Да, первый. Хотя мы рассматривали несколько вариантов - например, по Калужскому шоссе в новой Москве участки они выставляли. Но там условия были невыгодные. В первый год после выигрыша на аукционе - невысокая цена аренды, начиная со второго она стремительно, в разы, вырастала. А ГПЗУ не было. Так что мы, если бы не успели за год сделать все, оказывались между молотом и наковальней. В новой Москве проекты сейчас очень сложно двигаются. Поэтому вероятность того, что за год мы получим ГПЗУ, была очень маленькая. А в старой Москве участок был сразу с градпланом, со всеми параметрами, поэтому мы и пошли на аукцион.

- Почему в новой Москве проекты сейчас плохо двигаются?

- Насколько я понимаю, Москва еще до конца не определилась, как именно будут развиваться присоединенные территории. Все ждут, когда появится новый генплан. До этого застройщики, получается, играют в угадайку: надо в этом месте строить или не надо, ляжет это в будущий генплан или не ляжет. Можно только посетовать, что генплан до сих пор не разработан. Мы понимаем, что территория огромная и сделать документацию на нее в короткий срок, наверное, сложно. Но хотелось бы, чтобы дело двигалось побыстрее.

Хотя все старые проекты, утвержденные еще до присоединения, у всех более-менее идут. Проблема именно в новых площадках, на которые ранее не были разработаны проекты планировки.

- Какие еще проекты в Московском регионе планируете выводить?

- Мы переговоры ведем по площадкам и в старой, и в новой Москве, и в области. Даже проекты в промзонах рассматриваем, но пока не входим. Например, на территории коксоперерабатывающего завода в Видном. Завод работал там не один десяток лет. Я думаю, грунта там надо перед новой застройкой снимать метров восемь, его как-то утилизировать. Огромное количество коммуникаций должно проходить по этой площадке. Оценить объем вложений, который нужен будет, чтобы приготовить эту площадку под жилье, очень сложно, нужна серьезная проработка. Я думаю, что затраты на рекультивацию будут огромные и окупятся, только если у застройщика будут очень длинные и очень дешевые кредиты - скажем, под 2% годовых. А таких кредитов на нашем рынке нет.

- В новой Москве у вас основной проект - Коммунарка? Как там сейчас продажи идут?

- Продажи что в Коммунарке, что в Говорово (ЖК «Татьянин парк») идут ровными темпами. Было много разговоров после всплеска цен, когда эти территории вошли в Москву, что эйфория пройдет и все подешевеет. Но за два года падения цен не произошло. Было медленное, но поступательное движение вверх.

- Неужели вы и в этом году цены повышали?

- Многократно. Просто незначительно. Надо понимать, что мы дома строили и по мере повышения их готовности происходило повышение цен.

- Меня всегда удивляло, почему готовое жилье продается дороже. Его себестоимость ведь не меняется.

- Вопрос не в этом. Чем больше дом построен, тем меньше риски для покупателей. За это они и платят в том числе. Срок строительства от нуля до сдачи - не менее двух лет. А если учесть, пока лифты запустят, пока благоустроят, то и больше. Вы вложили деньги, а квартиру получили через два года - деньги все это время у вас не работают. Хотя вы могли с них получить какой-то доход, в банк, например, положить, в бизнесе покрутить. А если вы купили готовую квартиру, вы тут же почти сможете ее, например, сдавать. Понятно, что на начальной стадии должна быть другая цена.

- Да и застройщик все это время вынужден кредит обслуживать. Какая у компании сейчас кредитная нагрузка?

- Относительно других девелоперов небольшая. В пределах 1,5-2 млрд руб. Для такого застройщика, как мы, я считаю, это совсем низкий показатель.

- Основной кредитор - Сбербанк?

- Как изменились условия проектного финансирования за этот год?

- В этом году наш кредитный портфель вырос процентов на тридцать. И Сбербанк снизил нам ставку по кредиту. Я объясняю это хорошей кредитной историей - мы всегда все вовремя Сбербанку отдаем. Это если про нас говорить. Если вы спрашиваете про то, как это соотносится с ситуацией роста процентных ставок на рынке, то мне это не очень понятно.

- Госбанк поддерживает крупных застройщиков?

- Я не слышал, чтобы была такая целенаправленная политика. Мне больше нравится тезис, что мы очень качественный заемщик.

- Возвращаясь к новому проекту в старой Москве: это будут апартаменты - как вы оцениваете их перспективы?

- Это будет семиэтажное здание, 20 000 кв. м продаваемой площади на юго-западе. Апартаменты небольшие - от 30 до 95 кв. м. Мы сейчас решаем, будут ли они с отделкой или нет. Определяем, какого уровня и качества должна быть эта отделка. Понятно пока одно - это не может быть так называемая муниципальная отделка, которая сейчас предлагается в стандартных домах. Вопрос, как много людей захочет переделать то, что мы им предложим. Захотят ли покупатели платить лишние деньги за уже произведенный ремонт (по 12 000-15 000 руб. за каждый квадратный метр) или же половина из них скажут, что готовы сделать его сами.

- Другие девелоперы утверждают, что апартаменты сейчас покупают, в том числе чтобы сдавать в аренду. Значит, к отделке придираться не должны.

- Я тоже считаю, что такая тенденция на рынке есть. Мы, наверное, один блок сделаем без отделки, а два - с отделкой. На юго-западе Москвы, в принципе, небольшое предложение жилья - не только апартаментов.

Самое продаваемое сейчас - маленькие квартиры. Для людей важна конечная цена недвижимости. Мы даже пересматриваем квартирографию - однокомнатных квартир в наших домах станет больше.

- Однокомнатные квартиры сейчас - инвестиционный актив?

- Это скорее способ сохранения денег, чем вариант заработка. Покупатель может еще как-то заработать на росте цен по мере строительства дома. А сдача в аренду приносит не очень большие дивиденды.

- В Подмосковье сейчас очень много строят. И строят примерно одно и то же - эконом- или комфорт-класс. Как и чем в таких условиях привлекать покупателей?

- Пока все, что строится, продается. У нас нет домов, в которых после сдачи был существенный процент непроданных квартир: например, больше 1000 кв. м на дом в 30 000 кв. м. Если квартиры остаются, то они скорее всего были в залоге у банка под выданный кредит и мы их выставили на продажу буквально перед самой сдачей дома. Других причин пока нет. Но я не знаю, как идут продажи у наших конкурентов. В середине лета были жалобы, что упали сильно. Мы в компании этого особо не заметили: был некоторый спад (до 15%) продаж по сравнению с весной - началом лета, но дальше ситуация была абсолютно стабильной. В октябре продажи даже активизировались. Я думаю, что люди просто устали уже уходить в доллары.

- Сколько в среднем в месяц у вас продается квартир?

- Примерно 700 квартир. Обороты компании в долларах в этом году упадут, а вот в рублях, наоборот, вырастут - мы ожидаем до 40 млрд руб.

- Ипотека сильно помогла продажам?

- У компании примерно 50% продаж по ипотеке. Я считаю, что вот прямо сейчас нужно ее брать. Берете вы в рублях под 12-13% годовых, а инфляция наверняка будет выше официально объявленных 8%. И, учитывая это, вы сейчас возьмете у банка, по сути, беспроцентный кредит.

- Это если грамотно договор оформить и отказаться от аннуитетных платежей.

- Так сделать, по правде, вряд ли получится. Но когда берут кредит на 20 лет, это, только если в лоб смотреть, в два раза переплата. А если посчитать инфляцию, то получится, что вы квартиру дешевле купили, чем тот, кто за нее сейчас сразу полную сумму заплатил.

- Но у нас кредиты, как правило, отдают раньше.

- Да, потому что у нас люди не любят долгое долговое бремя. Мы живем в быстро меняющемся мире. Это вопрос нашей исторической памяти - кто знает, что может случиться за 20 лет. Но если опираться на математику, то 20-летний кредит выгоден.

Ситуация такая - в менее ликвидных проектах ипотечников больше.

- Апартаменты будете по ипотеке продавать?

- Мы попробуем. Проект небольшой, в хорошем месте, цену мы начальную выставляем около 150 000 руб. за 1 кв. м. Надеемся, что продажи хорошо пойдут.

- Застройщики любят апартаменты, так как они не требуют обязательного для жилья строительства социальной инфраструктуры. Но это пока.

- Если будут нагружать, будем считать и думать. Пока что апартаменты продаются дешевле, чем жилье, примерно на 15%. Этот дисконт, мы полагаем, компенсирует большие по сравнению с квартирами расходы на коммуналку и эксплуатацию лет на 20 вперед. Предпочтения покупателей в пользу квартир пока что продиктованы больше психологическими причинами.