Интервью - директор Storm Properties Бабюр Дикер

Storm Properties - один из немногих девелоперов, который занимается почти исключительно офисными проектами. Что идет вразрез с общепринятой сейчас рыночной стратегией: компании предпочитают вместо кабинетов строить жилье. Директор Storm Properties Бабюр Дикер уверен: лучшего времени, чем кризис, чтобы реализовывать «бесперспективные» проекты, не найти. Конкуренты не мешают.

- Какова сейчас ситуация с бизнес-парком К2? Вы продолжаете его достраивать и сдавать-продавать?

- Мы не продаем в нем площади. Наши инвесторы считают, что это неправильная стратегия. На рынке есть проекты, в которых девелоперы распродают помещения этажами или мелкой нарезкой. Но что потом с ними делать, что будет с объектами через 5-10 лет? Ни один фонд - не только американский, но даже российский - их не купит. И даже не потому, что не захочет. Всегда найдется какой-нибудь мелкий собственник [в здании], который скажет: «Я не продаю».

- Вы по-прежнему надеетесь найти институционального инвестора, который возьмет весь объект с арендаторами?

- Это самый хороший вариант. Есть еще один - продать просто здание. Например, банку, который ищет себе штаб-квартиру. Но это возможно только после того, как вы построили бизнес-центр и ввели его в эксплуатацию. Неважно, будут в нем арендаторы или нет.

- Это не должен быть проект build-to-suit?

- Я думаю, что на офисном рынке build-to-suit - это нереально. Например, когда вы хотите новое платье, вы идете в магазин и берете то, что там есть. Если вы пойдете в ателье, то вас отправят покупать материал, пуговицы и т. д., заставят несколько раз приходить на примерку. В итоге покупка займет у вас вместо нескольких часов два месяца. А в случае со стройкой добавит два, а то и три года. Компания, которая хочет офис «для себя», как правило, сама строить не может, она ищет девелопера (инвестор в данном случае ей не нужен, она сама инвестирует). Но девелоперу невыгодно работать как подрядчику. Ему выгоднее самому найти инвестора и сделать готовый проект. Вuild-to-suit в офисах возможен, если для девелоперской компании это бизнес. Например, она регулярно строит небольшие бизнес-центры для заказчиков по стандартным проектам.

- Вы могли бы сделать одно из четырех зданий К2 под конкретного заказчика?

- Здания бизнес-парка уже спроектированы таким образом, что предполагают несколько возможностей для арендаторов. Внутри на этаже можно сделать закрытые кабинеты или оставить open space. Мы привлекаем как инженеров, так и дизайнеров - у нас все на аутсорсинге.

- Много за время работы над проектом сменилось подрядчиков?

- Нет, немного. Качество их работы зависит от качества самого проекта. Если вы с самого начала сделали грамотный, профессиональный проект, проблем, как правило, не бывает. Если вы меняете проектную документацию во время стройки и подрядчик «вдруг» обнаруживает, что у вас в проекте появились алюминиевые фасады или вы решили заменить керамогранит на мрамор, конечно, могут возникнуть проблемы. Хотя вносить изменения все равно приходится, невозможно все предусмотреть.

- Сколько вы сдали в аренду?

- Уже сдано около 15%. Предварительные договоры сейчас почти не заключаются, они были распространены до 2008 г., когда условия диктовали девелоперы. После кризиса рынок коммерческой недвижимости превратился в рынок арендатора. В 2011-2012 гг. девелоперы взяли реванш, но сейчас снова уступили арендаторам. Рынок стал гораздо конкурентнее. Когда мы делали «Крылатские Холмы», качественных офисов в Москве не было. Сейчас готовых бизнес-центров очень много. Говорят, сейчас девелоперам плохо. Я считаю, что нам не так плохо, как другим.

- Почему?

- В «Москва-сити», например, или других московских бизнес-центрах аренда 1 кв. м стоит $700 в год. Если меньше, то ненамного, собственники не могут демпинговать, им надо налоги платить. А мы в К2 предлагаем ставку аренды вдвое ниже: объект расположен за МКАД, налоги меньше, а качество не хуже - даже лучше. Сейчас к нам каждую неделю минимум 2-3 клиента приезжают, берут наш договор и едут с ним, например, в «Москва-сити» выторговывать новые условия.

- Какой прогноз по сдаче остальных 85% бизнес-парка К2?

- У нас сейчас идут переговоры с двумя якорными арендаторами: один - европейская автомобильная компания, другой - российская производственно-строительная. Если договоримся с ними, то сдадим им два здания - это больше, чем 60% [от всего объекта].

- Политическая и экономическая нестабильность не помешает?

- Их бизнес в России по-прежнему идет. Вряд ли кто-то сейчас будет его сворачивать. Единственная проблема - европейские арендаторы боятся менять местоположение. Они не уходят, они выжидают.

- Этих предполагаемых якорей вы переманиваете откуда-то?

- Да. И, переманивая в К2, мы предлагаем арендаторам лучшие условия, чем когда-то создали в «Крылатских Холмах», в «Балчуг-плазе». И речь идет не только о конкурентных ставках.

- Арендаторы просят о скидках?

- Это нормально, что в России стали торговаться. Америка и Европа давно так делают.

- Ваш второй офисный проект - «Фили-плаза». Какая с ним ситуация?

- Надеемся во II квартале 2015 г. получить разрешение на строительство. Если рынок позволит, будем строить. Если нет - подождем. Проект не пересматривался - это одно 9-этажное здание (15 000 кв. м) в 60 м от метро. Со строящимся в том же районе «Фили-градом» мы не конкурируем, он дальше и в основном состоит из жилья, а рядом расположены офисы на продажу.

- Подмосковные власти призывают девелоперов строить в области офисы. А нужно ли сейчас это делать?

- Я знаю, что власти довольны тем, как идут инвестиции в область. Это налоги, новые рабочие места. Что касается того, стоит или нет начинать сейчас новые офисные проекты, я думаю, что проекты нужно начинать именно в кризис. Тогда у вас будет фора перед конкурентами.

- Как вы оцениваете нынешний интерес институциональных инвесторов к офисным проектам? Среди них есть, назовем их так, «чистые иностранцы»?

- Сейчас таких нет. Да и до 2008 г. их было немного. Кроме того, приняли новый закон, ограничивающий участие иностранного капитала. Я считаю, что 80% фондов, которые называют себя зарубежными, по сути, являются фондами русских денег. Да, доходность офисных проектов за последние два года упала чуть ли не вдвое, но все равно остается выше, чем в Европе. Даже с учетом высоких рисков.

- Почему вы приостановили жилой проект - поселок таунхаусов «Пелегрина»?

- По договору с инвестором мы как технический заказчик разработали проектную документацию и получили ряд техусловий. Сейчас инвестор согласовывает проект с Красногорским районом.