Уровень пустых помещений в торговых центрах к концу года достигнет 4,5%

В течение 2014 г. в Москве станет больше на 15 ТРЦ общей арендной площадью 900 000 кв. м, в течение следующего года будет введено еще около 1 млн кв. м. Если девелоперы сдадут все, что обещают, торговый ввод 2014-2015 гг. в Московском регионе станет рекордным за всю историю рынка современной коммерческой недвижимости. Но резкое увеличение предложения отразится на вакантности. Если в конце III квартала средний уровень свободных площадей в профессиональных торговых центрах столицы оценивался в 3,1%, то к концу года он может увеличиться до 4,5%.

Как плюс можно отметить то, что арендные отношения становятся прозрачнее. Хотя базовые ставки для ритейлеров различного профиля практически не меняются, собственники функционирующих ТРЦ идут на предоставление некоторых льгот, например отказываясь на год от индексации ставок, или предоставляют скидки на несколько месяцев. Девелоперы строящихся ТРЦ становятся все более гибкими при утверждении коммерческих условий. Если договор с арендатором был заключен на начальных этапах проекта пару лет назад, сейчас он пересматривается: вводятся CAP (верхняя граница арендной ставки) и валютный коридор.

Многие девелоперы ориентировались на спекулятивный спрос, возводя в последние 2-3 года объекты, масштабы которых не учитывали потребности и возможности арендаторов. Очевидно, что в крупнейших ТРЦ, которые выйдут на рынок в ближайшее время, ритейлеры смогут получить максимальные скидки при заключении долларовых контрактов, а также рассчитывать на арендные каникулы, рассрочки по арендной плате и т. п. В текущей ситуации собственники ТРЦ вынуждены более тщательно анализировать товарообороты арендаторов, чтобы понимать, какова их реальная выручка, и в случае проблем предоставлять им льготы. Практика взимания процента с товарооборота ритейлеров, сложившаяся после кризиса 2008 г., сейчас становится камнем преткновения. Раньше такой подход увеличивал стоимость успешного проекта, являясь дополнительным бонусом к базовой ставке. В текущих реалиях доход у собственников, напротив, снижается по причине низкой маржи и товарооборотов арендаторов.

Магазины теряют покупателей. Весь 2014 год посещаемость ТРЦ снижалась, клиентская аудитория размывалась по новым моллам. Нестабильная экономическая и политическая ситуация повлияла на розничные продажи отдельных товаров (одежда, косметика, электроника и бытовая техника). Некоторые ритейлеры решили приостановить развитие, сокращая присутствие на рынке. Однако момент стал выигрышным для продуктовых сетей (X5 Retail Group, «Магнит», «Лента», «Дикси», «О'кей» и др.) и DIY-магазинов («Леруа Мерлен», «Максидом», «Метрика»), товарообороты которых росли. X5, например, до конца 2014 г. планирует открыть около 10 обновленных и 10 новых магазинов в Москве и регионах России.

Мы полагаем, что в краткосрочной перспективе в Москве и регионах будет продолжаться перераспределение платежеспособного трафика посетителей в пользу наиболее успешных проектов. Многие девелоперы будут пересматривать новые проекты, уменьшая их масштаб. На наш взгляд, для Москвы наиболее оптимальные размеры ТРЦ - до 100 000 кв. м, где можно разместить 250-300 магазинов. В городах-миллионниках будут востребованы ТРК с арендной площадью 60 000-70 000 кв. м, а в населенных пунктах до 500 000 жителей - от 30 000 до 40 000 кв. м.

Несмотря на то что некоторые ритейлеры в 2014-2015 гг. продолжат сокращать планы регионального развития, Москва останется приоритетным рынком для операторов, в том числе для новых международных игроков. Но владельцы столичных ТРЦ будут вынуждены соревноваться в лояльности к арендаторам, особенно к тем, кто способен в кризис нести бремя долларовых ставок.