Продавцы номеров в апарт-отелях обещают покупателям 12% доходности

Но если за рубежом этот рынок имеет многолетнюю историю и готов предложить множество инвестиционных вариантов, то в России он находится в стадии зарождения. И может закончиться, не начавшись, из-за новых налогов на недвижимость и отношения властей к апартаментам.

Апарт-отели (за рубежом их чаще называют кондо-отелями) - формат, сочетающий элементы отеля и кондоминиума. Такой отель из номеров квартирного типа управляется одним оператором, однако номера принадлежат не одному крупному инвестору, а многим частным собственникам. Владельцы могут сами в нем проживать или сдавать апартаменты в аренду.

Российские перспективы

В России пока, признает замруководителя Ростуризма Николай Королев, «формат апарт-отелей и апартаментов для использования в туристических целях развит недостаточно». Но в туристическом ведомстве его развитие считают перспективным направлением. «Преимущества апартаментов для туристов очевидны. Живешь, по сути, в квартире, всегда можешь приготовить ту еду, которую хочешь. Апартаменты удобны семьям, а что может быть лучше отдыха с семьей? Развитие апарт-отелей дает больше возможностей российскому туристу и стимулирует туристические потоки внутри страны. Нельзя забывать и об иностранных гостях. Для них этот формат привычен и понятен. Предложив им такого рода размещение, мы способствуем увеличению турпотока из-за рубежа», - рассуждает Королев.

В горном кластере Сочи (горно-туристический комплекс «Газпрома», «Горки город», «Роза хутор») насчитывается около 3000 апартаментов. К активной работе комплексы приступили этим летом. С мая по октябрь загрузка большинства апартаментов составляла до 50%. «Курорт уже сейчас является круглогодичным, много делается для привлечения туристов в несезон. В ближайшие годы мы планируем достичь показателя в 60-70% загрузки на номер в год, что, несомненно, обеспечит инвестиционную привлекательность для владельцев апартаментов, особенно тех, кто может предоставить постояльцам необходимый сервис», - говорит Королев. Появляется подобный формат в Центральной России. В качестве примера он приводит апарт-отель в Завидове, рядом с отелем Radisson Resort, Zavidovo. Здесь на продажу выставлено 80 апартаментов, расположенных на последних двух этажах 6-этажного здания (остальные 120 владелец - «Завидово плаза» собирается оставить в собственности и сдавать самостоятельно). Еще до начала официальных продаж, по информации владельца, было продано 10% апартаментов. Цена - 5,4-18 млн руб. - зависит не только от площади «жилой единицы» (от 31 до 89 кв. м), но и от вида из окна. Инвестиционный расчет примерно следующий: совокупная доходность на приобретенный апартамент, по оценкам отдела продаж, должна составить 12,5% годовых, а рост инвестиционной стоимости - 23-25% к 2018 г.

В российской столице, вспоминает директор департамента консалтинга компании GVA Sawyer Марианна Романовская, апарт-отели как места длительного проживания (но не как объект для инвестиций) появились еще в 1970-е гг. Именовались они гостевыми домами и предназначались для узкого круга командированных. Одним из первых «настоящих» можно считать отель «Волга». Еще до своей реконструкции в 2008 г. он позиционировался как средство коллективного размещения с условиями для длительного проживания. Первым международным гостиничным брендом, под маркой которого появился апарт-отель, стал 5-звездочный Mamaison на Покровке, 40, открывшийся в 2004 г. Правда, в этих проектах частным инвесторам ничего не продается (Mamaison Hotels and Residences - сеть бутиковых элитных отелей, бизнес-отелей и апарт-отелей (резиденций) стран Восточной и Центральной Европы. Объекты цепочки расположены в Будапеште, Праге, Варшаве, Остраве, Братиславе. Проект в Москве на Покровке - единственный у этого бренда в России).

По словам гендиректора компании S.A. Ricci Владимира Авдеева, сейчас на рынке Москвы уже представлены апартаменты в составе гостиничных комплексов, которые продаются в частные руки. Эти объекты, как правило, верхней ценовой категории. «Входной порог для инвестора тождественен стоимости 1 кв. м элитных апартаментов (около $20 000), услуги гостиничного оператора оплачиваются отдельно. Доходность для инвестора сейчас - около 5-6% в год. К таким проектам можно отнести МФК «Новый Арбат, 32» (в состав которого входит Marriott Novy Arbat), а также «ВТБ арена парк» (бизнес-класса), у которого подписан договор на управление с Hyatt», - приводит примеры Авдеев. Из примеров подешевле (комфорт- и эконом-класс) - «Ханой-Москва» и Just M.

МФК «Ханой-Москва» располагается на территории в 4,9 га в Северо-Восточном округе Москвы, на пересечении Ярославского шоссе и МКАД, и состоит из апарт-отеля на 627 апартаментов стоимостью от 34 000 руб. за 1 кв. м и здания культурно-делового центра общей площадью 132 113 кв. м. Застройщик - ИК «Инцентра». Just M - апарт-отель комфорт-класса в Южном административном округе Москвы. Общая площадь - 3862 кв. м (91 апартамент стоимостью от 174 000 руб. за 1 кв. м). Застройщик - ГК «Монарх недвижимость». Дата окончания строительства - IV квартал 2014 г. Здесь комплекс услуг предоставляется не гостиничным оператором, а управляющей компанией, услуги которой в среднем стоят $35 за 1 кв. м в год.

Эти примеры все-таки не апарт-отели в чистом виде, когда поиск арендаторов и дальнейшие услуги по работе с клиентами берет на себя гостиничный оператор, подчеркивают в S.A. Ricci. То есть купить апартаменты можно, а вот арендаторов придется искать самостоятельно.

«На гостиничном рынке Москвы известны единичные случаи продажи части номеров в собственность. Например, в гостинице «Галерея «Вояж» на Автозаводской улице (входит в сеть гостиниц «Галерея») продавались номера. Двухместный предлагался за 3,5 млн руб. УК обещала уровень доходности около 12-13% в год. Но возможны сложности при перепродаже такого актива: УК не обещает выкупить номер через определенный срок, а продать номер в гостинице сложнее, чем квартиру, так как пока это новый, не совсем понятный широкому кругу покупателей формат», - говорит Авдеев.

На сегодняшний день единственным столичным комплексом, все апартаменты в котором предлагаются к продаже частным инвесторам, Владимир Авдеев считает апарт-отель Ye's в Митине (проект ГК «Пионер»). Здесь стандартные апартаменты (около 30 кв. м) продаются по цене от 4,6 млн руб. Покупателям предлагаются специально разработанные программы и обещан годовой доход на уровне 10% без учета прироста стоимости самой недвижимости (однако и без учета налога на эту недвижимость). Управлять Ye's будет созданная девелопером компания. Она же может помочь в получении статуса индивидуального предпринимателя (ИП) - как ИП собственник выплачивает налоговой 6% от получаемого дохода. УК забирает вознаграждение с первоначальной суммы аренды и оставшуюся часть (80%) перечисляет собственнику апартамента. Физическому лицу, сдающему недвижимость в аренду, придется платить НДФЛ (13%) и налог на имущество (ставки еще не определены), комментируют в «Пионере».

В деле «апарт-вложений» Москва отнюдь не впереди России всей. Уровень развития данного сегмента на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга значительно выше. В S.A. Ricci насчитали несколько проектов: Vertical, Аvenue-apart, МФК Salut (первая очередь), первый Ye's от «Пионера». В строящемся апарт-отеле Salut из 800 номеров продано 788. Объект возводится на пересечении Пулковского шоссе и Дунайского проспекта (Московский район) компанией «Союз инвест девелопмент» (входит в ГК «Союз-строй»). В апарт-отеле Ye's на сегодняшний день все 975 номеров трех категорий - standard (845 шт., площадь - 27-29 кв. м), superior (104 шт., 31-35 кв. м), de luxe (26 шт., 42 кв. м) - проданы. Цена - 2,9 млн руб. за апартаменты минимальной площади без отделки, 3,6 млн руб. - с отделкой и меблировкой.

Клиент не готов

«Наш человек» к длительной «финансовой работе» пока не готов, считает коммерческий директор компании Glincom Иван Татаринов (компания - девелопер проекта Apart Ville на Дмитровском шоссе): «На ранней стадии экспонирования проекта спрос со стороны инвесторов достигал 65% от общего числа покупателей. Однако только пятая часть интересовалась возможностью на постоянной основе сдавать собственность в аренду. Остальные планировали получить спекулятивный доход от последующей перепродажи, а вовсе не стабильный арендный заработок».

«Купить недвижимость и сдать ее затем в профессиональное управление - хорошая возможность сохранить сбережения и даже увеличить их за счет дополнительного дохода, который принесет управляющая компания, утверждают продавцы апартаментов. Для таких вложений есть смысл выбирать объекты под управлением известного оператора, неплохо было бы найти уникальный объект для конкретного района или территории, и совсем прекрасно, если эта территория явственно развивается», - рисует идеальную схему председатель комитета Торгово-промышленной палаты РФ по предпринимательству в сфере экономики недвижимости, гендиректор ассоциации «Мегапир» Александр Каньшин.

В качестве примера территорий с хорошим потенциалом для развития апарт-отелей в Московском регионе Каньшин приводит кластер «Физтех-XXI» в Долгопрудном. Это пилотный проект развития научно-образовательного кластера на базе МФТИ. Сейчас там достраивается биофармкластер, а в итоге появится городок с развитой инфраструктурой. Форматы бизнес-парков и апарт-отелей идеально дополняют друг друга, полагает он. Потенциал есть и в регионах - формат может «сработать» в ОЭЗ «Алабуга», Ульяновске, Калуге. Но рассчитать доходность в этих местах пока сложно, признает Каньшин.

Мировой порядок

В мире формат апартаментов под управлением гостиничных сетей развивается в нескольких направлениях, напоминает старший партнер, вице-президент по развитию компании Sminex Сергей Свиридов. Есть элитные апартаменты, которыми пользуются состоятельные бизнесмены и представители высокооплачиваемой богемы, вынужденные по каким-то причинам (контракт с театром, киностудией, бизнес) проводить много времени вне дома и желающие поддерживать высокие стандарты жизни. Такой формат апартаментов обычно встречается в крупнейших деловых центрах - Нью-Йорке, Лондоне, Абу-Даби и т. п. Управляют ими, как правило, крупнейшие гостиничные сети. Располагаются люксовые апартаменты обычно не в самом отеле, а в отдельном здании.

Есть апартаменты в крупных туристических центрах - их чаще всего приобретают в инвестиционных целях. Такие объекты есть как в городах (Рим, Париж, Венеция), так и в курортных зонах, описывает Свиридов. Подобные апартаменты могут быть разбросаны по всему городу и обычно управляются гостиничными сетями среднего ценового сегмента. Здесь арендаторы получают добротный набор услуг: уборка комнат, стирка, доставка горячей еды и т. д., но без каких-то уникальных сервисов, присущих классу luxury.

Наконец, к апартаментам, находящимся в управлении гостиничных сетей, Сергей Свиридов относит номера, которые были проданы отелями отдельным инвесторам. «Цель такой покупки - исключительно инвестиционная. Сами владельцы ими или совсем не пользуются, а только получают доход от сдачи, которую им обеспечивает гостиница, или живут там какое-то ограниченное время, что прописано в договоре», - отмечает эксперт. По данным S.A. Ricci, в центральном районе Лондона доходность апарт-отелей составляет около 6,5% годовых от стоимости «номера», что на 30% выше доходности в офисном секторе (4,5%).

Особенно распространены инвестиции в апарт-объекты курортного формата (приобрести можно как номер в отеле, так и виллу целиком либо ее долю). «Инвесторов не смущают высокие цены», - отмечают в S.A. Ricci. Так, например, номер площадью от 200 кв. м в кондо-отеле Du Parc Kempinski Private Residences недалеко от швейцарского курортного города Монтре стоит от 3,5 млн евро. Апарт-отели популярны на Багамах, Ямайке, а также в Арабских Эмиратах, Коста-Рике. Уровень доходности здесь колеблется весьма серьезно.

Гостиницы по-домашнему популярны в Азии

Елена Лысенкова, гендиректор Hospitality Income Consulting:

- Апартаменты предлагают нечто среднее между классическим гостиничным размещением и проживанием в квартире. Это относительно новый формат коммерческой недвижимости для большинства рынков мира. Современная концепция сервисных апартаментов сформировалась в США в 70-е гг. XX в., распространилась по всей территории страны, со временем приобрела чрезвычайную популярность в странах Азии. Данный тип размещения был изначально рассчитан на людей, вынужденных совершать долгосрочные деловые поездки, однако довольно быстро завоевал популярность, в том числе и у супружеских пар, семей с детьми, «диких» туристов. На глобальном уровне данный феномен объясняется ростом мобильности капитала, в особенности инвестиций, и его перемещением через границы государств. Особенно стремительную индустриализацию переживали страны Америки и Азии, что неизбежно повлекло за собой увеличение бизнес-миграции предпринимателей из Европы в США и Азию. Среди более стандартных причин успеха формата стоит назвать то, что сервисные апартаменты смогли предложить обстановку, наилучшим образом соответствующую домашней, и до минимума сократить у гостя ощущение пребывания в гостинице. Наибольшее распространение сервисные апартаменты получили в Гонконге, азиатском экономическом центре, где на каждую 1000 гостей приходится более пяти номеров в апарт-отелях, по данным на начало 2014 г. Годовая загрузка апартаментов в Гонконге держится на уровне выше 90%, что является лучшим показателем в мире. Популярны сервисные апартаменты в Индии, где молодые супружеские пары, студенты, командированные являются основной целевой аудиторией девелоперов, создающих такую недвижимость. В Африке и постсоветских странах данный сектор находится в зачаточном состоянии, развиваясь не так активно. Для России и соседних стран характерно распространение арендных квартир, поэтому туристы, приезжающие на длительный срок, предпочитают снять квартиру, благо предложение многочисленно. Получается, что высокая насыщенность арендными квартирами тормозит развитие апартаментного сегмента. Но по мере развития рынка и увеличения количества продвинутых путешественников, в первую очередь бизнес-туристов, сегмент сервисных апартаментов начинает развиваться в крупных городах. Европейский рынок сильно отличается от американского: в США 75% апарт-отелей имеет четкие и хорошо узнаваемые бренды, в Европе таких отелей только 25%, а большинство имеет независимое управление. Ключевые рынки апарт-размещения в Европе - это Великобритания и Германия (Берлин, Мюнхен, Франкфурт). Французский рынок представляет собой исключение - здесь в отличие от других европейских стран намного больше брендовых отелей (ключевые бренды - Adagio и Pierre & Vacancies). Самые дорогие европейские города с точки зрения стоимости проживания в сервисных апартаментах и апарт-отелях (в порядке убывания) - Лондон, Париж, Москва, Амстердам, Франкфурт, Лиссабон, Мадрид. Так, стоимость ночи проживания в сервисных апартаментах в Лондоне достигает 600-800 фунтов стерлингов, а штучные люксовые номера в апарт-отелях в ряде случаев стоят более 1000 фунтов. В целом для мирового рынка апартаментного размещения, как нового сегмента, характерен ежегодный рост на 5-20% в количественном выражении числа апартаментов в зависимости от страны. Мировой рынок различает три типа апартаментов: - гостиничные апартаменты: номера с кухнями для долгосрочного пребывания в классическом отеле и апарт-отели как таковые; - сервисные апартаменты: иногда их называют residences, short-lets, boarding houses. Представляют собой просторные номера с широким спектром дополнительных услуг; - жилые апартаменты: квартиры в доходных домах, или, как принято в России сейчас, квартиры без права прописки. Ежегодно отмечается заметный рост количества объектов каждого из апарт-форматов по всему миру. Так, число номеров апарт-отелей в мире только с 2010 по 2013 г. выросло с 446 996 до 655 911. Количество апарт-отелей увеличилось с 7119 до 8804 объектов за этот же период. Характерной особенностью рынка апартаментов является то, что разница между брендами разного уровня у одного оператора зачастую неочевидна потребителю. Например, 4-звездочный Somerset Serviced Residence и 5-звездочный Ascott The Residence - бренды Ascott Group или похожие прайм-бренды Fraser Place и Fraser Residence у Frasers Hospitality. Многие операторы имеют в своем портфеле несколько брендов, которые мало чем отличаются друг от друга. Даже уровень оснащения схож: все они оборудованы полноценными кухнями, прачечной зоной или стиральной машиной, имеют 24-часовой ресепшн. Наиболее развитые рынки, располагающие предложением практически во всех возможных нишах, - в Северной Америке и Азии. Именно в этих географических регионах представлено наибольшее количество форматов и различных по уровню брендов. На европейском рынке, как менее развитом, нишу среднего и прайм-уровня занимают апарт-отели, в то время как сервисные апартаменты представлены в основном форматами de luxe и «прайм». В случае приобретения апартаментов владелец получает еще одно жилье, как правило расположенное в престижном деловом или курортном районе. Для многих это выгодное вложение от 100 000 до 3 млн евро. По схеме lease-back (обратная аренда) физическое лицо, покупая апартаменты в комплексе или отеле, передает их управляющей компании. Для собственника годовая доходность такого продукта обычно составляет от 4 до 9%. Управляющая компания берет на себя обязательства по управлению, страхованию, эксплуатации и сдаче в аренду данных апартаментов, получая за это 8-12% от дохода. Второй вариант - собственник получает гарантированный ежемесячный платеж на 1 кв. м от управляющей компании. Впрочем, на гарантированный доход может рассчитывать и инвестор, купивший квартиры в бизнес-столицах мира, где рынок и сезонность прогнозируемы. Более 40% апартаментов в мире находится в частной собственности и во внешнем управлении. Мировые кризисные явления 2008-2009 гг. оказали непосредственное влияние на загрузку апартаментов в мире. Восстановление рынка после финансового кризиса 2008 г. на фоне медленного ввода новых объектов способствовало резкому росту загрузки сервисных и гостиничных апартаментов уже к концу 2009 г. На многих мировых рынках в 2013 г. загрузка сервисных апартаментов стабильно превышает самые высокие показатели загрузки классических отелей (85%), достигая 90-95%. Наибольший рост загрузки показали городские апартаменты: по сравнению с 2012 г. загрузка увеличилась на 4,2%, в то время как апартаменты на море показывают лишь 1,1%, а загрузка апартаментов в горах даже снизилась - на 0,5%.