В Петербурге на фоне санкций выросло число сделок с жильем

Они уже отрапортовали, что «благодаря инфляции и девальвации» дефицита бюджетных средств в этом году не будет. Довольны продавцы домашней техники - сбыли все залежи. И девелоперы довольны.

Осенние рекорды

Показательной получилась осенняя Ярмарка недвижимости в Санкт-Петербурге: 37 670 человек за три дня в довольно-таки тоскливую погоду. И ведь люди специально ехали в «Экспофорум», тряслись полчаса в автобусе (только что открывшийся выставочный комплекс находится на Петербургском шоссе, по дороге в Пушкин). Участники выставки говорят, что народ приехал «целевой», с конкретным интересом и правильными вопросами. Весной, кстати, ярмарка проходила в Гавани и собрала 29 000 посетителей.

Компания «Петербургская недвижимость», крупнейший продавец на региональном рынке (на ее долю приходится примерно половина продаж), отрапортовала о рекордных показателях октября: на уровне апреля - более 2200 сделок. По словам Ольги Трошевой, руководителя консалтингового центра «Петербургской недвижимости», активность покупателей непосредственно связана с колебаниями валютного курса. Об «ажиотажном спросе» говорят представители «ЛСР недвижимость Северо-Запад», компании «Главстрой СПб» и другие крупные застройщики. Но все понимают: эта благодать ненадолго.

Возможные сценарии

«Даже по официальной статистике доходы впервые за три года снизились, естественно, снижается и покупательская способность, - говорит Александр Романенко, президент корпорации «Адвекс». - Мы входим в систему инфляционных рисков, на будущий год инфляция составит 12-15%. Мы уже строим больше, чем продаем. Пока в Петербурге фантастически благоприятная ситуация: в I квартале 2014 г. строится 1,3 млн кв. м, продается 1,2 млн. Во II квартале - 1,4 млн кв. м, продается 1,3 млн, только в III квартале разница составила 300 000 кв. м. Но через год-полтора мы войдем в тяжелую фазу. По нашей статистике, на пике «валютного бума» до 50% квартир покупается в инвестиционных или «сберегательных» целях. Бизнес переуступок растет - их становится больше с каждым месяцем. Когда предложение значительно превысит спрос, цены придется корректировать».

Впрочем, есть и более оптимистичные оценки ситуации. «Прибедняться - это такая древняя русская забава, - полагает Николай Пашков, гендиректор Knight Frank St Petersburg. - Деньжата у людей водятся, и они понесли их в недвижимость. Это продлится какое-то время, но по мере стабилизации курсов и уменьшения денег в экономике может пойти на спад. Предполагаю, что после того, как курс рубля стабилизируется, в экономику вольют сколько-то триллионов денег, которые за несколько кварталов просочатся «вниз», до конкретных зарплат. Эти средства подтолкнут инфляцию. А если реальная инфляция в магазине составит 20%, то ипотека под 13% - это просто подарок. Застройщики, ощущая рост себестоимости и спроса, будут повышать цены. Так что цены если и будут снижаться, то только пока рубль не стабилизируется, а дальше все опять пойдет вверх».

Реальные риски

На рынке начинают работать факторы, накладывающиеся поверх колебаний покупательского спроса. Один из самых важных - дефицит денег, т. е. резкое сокращение проектного финансирования. Банки и так не слишком жаловали строителей, а сейчас и вовсе склонны считать строительство зоной высокого риска. Стандартный расклад для жилищных проектов: 30% - собственные средства, 30% - банковский кредит, остальное - средства дольщиков. Но сейчас заемные ресурсы становятся дорогим и весьма редким удовольствием.

В Сбербанке говорят о «десятке крупных компаний», которые финансисты готовы кредитовать. Однако деньги дорожают. Лев Марголин, директор по строительству Mirland Development Corporation, подтвердил: компания недавно получила очередной кредит на 3,3 млрд руб. от Сбербанка: «Зимой мы могли занимать под 11,5-12%, сегодня - под 14%, и это неплохой процент». Игорь Пинаев, начальник отдела по работе с партнерами головного отделения по Санкт-Петербургу Северо-Западного банка ОАО «Сбербанк России», отметил, что заемные средства создают подушку безопасности - позволяют достроить начатое даже в период спада. Те, кто строит, полагаясь в основном на устойчивый покупательский спрос, поневоле оказываются в зоне риска.

Еще меньше шансов получить финансирование у тех, кто выбрал схему ЖСК. Кооперативный вариант хотя и предусмотрен в 214-ФЗ, но банкиры относятся к нему с подозрением. А с сентября 2014 г., после вступления в силу поправок к Гражданскому кодексу, банки лишились возможности давать ипотеку гражданам под залог кооперативного пая - только под поручительство или под другую городскую квартиру. Что, естественно, сокращает число потенциальных покупателей.

Внеплановый выброс

Как серьезную угрозу строители и маркетологи рассматривают возможный выброс инвестиционных квартир. Предположительно это может случиться в начале 2015 г.: к тому времени будут достроены многоквартирные дома на окраинах, в которых преобладают студии и 1-комнатные квартиры - именно этот товар нервные граждане скупали и в первую волну спроса, в феврале - апреле, и на протяжении второй, в октябре - ноябре. По данным Галины Чесаевой, руководителя отдела маркетинга «ЛСР недвижимость Северо-Запад», инвестиционные покупки составляют 15-20%: «На протяжении многих лет эта доля постоянна. Кто-то перепродает квартиры, а у кого-то они долго стоят пустыми».

Что получится, когда частным инвесторам понадобится наличность или когда они просто захотят зафиксировать прибыль? Инвестиционные квартиры начнут конкурировать с текущим предложением в других корпусах и очередях этого же объекта. С таким феноменом рынок пока всерьез не сталкивался.

«Важно, что именно покупает массовый инвестор, - подчеркивает Сергей Степанов, директор по продажам «Строительного треста». - Людям кажется, что вкладывать в недвижимость просто, что получать запланированный доход несложно. Объем сбережений у них небольшой, и покупают они маломерные студии, которые в больших объемах предлагают некоторые застройщики. Не самое удобное жилье, и если его приобретают для себя, то при первой возможности стараются улучшить жилищные условия, т. е. продать. Застройщики сталкиваются с большим количеством продавцов студий в своих же домах, практически не имея возможности влиять на цену». Вадим Карасев, директор по маркетингу УК «Новоселье», отмечает, что особенно непросто будет сдавать в аренду малогабаритное жилье с плохой транспортной доступностью, с дефицитом мест отдыха и развлечений. По мнению аналитиков, наибольшие риски у тех проектов «на выселках», где жилье из-за неудачной локации сложно сдать в аренду. У частного инвестора нет выбора: или продавать за любую цену, или платить налоги и коммуналку, выжидая более благоприятной конъюнктуры.

У застройщиков, придерживающихся «традиционной» квартирографии (студий и 1-комнатных квартир в доме не более половины), продажи шли труднее, но зато они чувствуют себя более защищенными от неприятных сюрпризов.

Арендный фактор

Сдача построенного жилья в аренду - относительно новый тренд. Показателен пример сданного в ноябре комплекса апартаментов Ye's на ул. Хошимина. По словам первого заместителя гендиректора направления «Санкт-Петербург» ГК «Пионер» Константина Ковалева, более 300 собственников передали свои апартаменты управляющей компании, 70% помещений заняли корпоративные клиенты. Владельцам недвижимости УК обещает 10% годовых. Компания сдает апартаменты на срок от четырех месяцев и более. Долгосрочная аренда 1-комнатного помещения обойдется нанимателю в 30 000 руб. в месяц. Примерно 200 владельцев сдают объекты самостоятельно. И всего 50 человек купили их для себя или для родственников.

Впервые в массовом сегменте появилась цивилизованная аренда: с договором, с возможностью официально списать затраты, с защищенными правами и регламентом поведения. До сих пор такие предложения были распространены лишь в бизнес-классе и выше. Значит, серый сектор (аренда от бабушек) потеряет часть клиентов. А на подходе - комплекс «Салют!» от компании «Союзинвестдевелопмент», строится комплекс Docklands на пр-те КИМа, еще несколько компаний начинают аналогичные проекты.

По данным ГК «Бюллетень недвижимости», предложение жилья внаем (количество заявок на сдачу) на конец октября 2014 г. составил 8900 объектов (из них 6900 квартир и 2700 комнат). В целом это на 8,9% ниже показателя в сентябре 2014 г. Максимальный объем предложения за прошедший год зафиксирован в апреле: 12 600 объектов на рынке аренды типового жилья.

Объем спроса (число заявок) на конец месяца составил 1500 (из них около 1000 хотели бы снять квартиру и 533 - комнату). В целом по рынку это на 24,8% ниже сентябрьских показателей. Проще говоря, на каждого арендатора приходится 6 предлагаемых внаем квартир или комнат (в Москве соотношение 1 к 3, говорят риэлторы). Но главное ожидаемое влияние цивилизованной аренды - не в конкуренции с бабушками, а в том, что часть покупателей может пересмотреть планы и отложить покупку жилья, выбрав арендные отношения.

Горючее на исходе

Участники выставки в «Экспофоруме» отмечают, что покупатели, приобретающие жилье для себя, с предыдущего кризиса стали не в пример грамотнее: взвешивают возможности, оценивают риски, интересуются инфраструктурой, читают специальную прессу и форумы дольщиков. А вот с частными инвесторами беда. «Подходит клиент, - рассказывает один из консультантов. - Хочет вложить деньги в студию, чтобы потом продать. О договоре цессии не знает, о том, что придется платить коммунальные платежи за полгода, не в курсе, о том, что для продажи придется скорее всего привлекать риэлтора и платить комиссионные, даже не догадывается». Финансовый ликбез - самая популярная услуга.

Но недвижимость не может быть вечной палочкой-выручалочкой ни для граждан, ни (тем более) для экономики в целом. Тем более что начинает чихать и глохнуть главный драйвер спроса - ипотека.

По оценкам Максима Ельцова, руководителя Первого ипотечного агентства, объем ипотечных кредитов, выданных в Петербурге в этом году, составит рекордные 100 млрд руб. Но ставки ползут вверх, увеличивается объем минимального собственного взноса, ужесточаются требования к заемщикам. Это абсолютно правильный пакет мер, обусловленный уроками предыдущего кризиса. Но он, наложившись на сокращение доходов, как минимум притормозит рост кредитования. Как максимум - приведет к сокращению объемов выдаваемых кредитов. Эксперты полагают, что до 90% ипотечного рынка останется за банками с государственным участием (сегодня - 75-80%). В III квартале, по оценкам финансистов, обращения за жилищными кредитами сократились на 25%. Это было еще до того, как Центробанк повысил учетную ставку.