Уходящий год выдался рекордным для российских застройщиков

Уходящий 2014 год войдет в историю московского рынка недвижимости. В январе - апреле случился настоящий ажиотаж, вспоминает директор по продажам Etalon Group Ирина Онищенко. Так рынок отреагировал на отзыв лицензий у банков и первые заметные колебания курсов валют, объясняет директор департамента «Инком-недвижимости» Сергей Шлома. После небольшого летнего затишья на фоне введенных против российских компаний, чиновников и предпринимателей санкций рынок жилья стал похож на американские горки. С августа каждый месяц был сюрпризом, вспоминает управляющий партнер «Миэль - загородной недвижимости» Владимир Яхонтов: резкий подъем спроса сменялся таким же падением. Сюрприз же был заготовлен как раз к Рождеству: из-за резкой девальвации рубля в ноябре - декабре люди кинулись скупать квартиры как пирожки.

Квартира дороже наличности

16 декабря россияне проснулись практически в другой стране: в ночь с понедельника на вторник Банк России повысил ключевую ставку сразу на 6,5 п. п. до 17%. Это привело к резкому колебанию курса валют в течение дня - евро достигал 100 руб., доллар превышал 85 руб.

Доллары покупать было уже поздно, все бросились вкладывать имеющуюся наличность в квадратные метры, описывал ситуацию на московском рынке недвижимости управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев. После повышения ставки количество обращений увеличилось в 2-3 раза, говорит представитель группы ПИК. За половину декабря «Мортон» продал 46 000 кв. м жилья против 60 000 кв. м в ноябре; по итогам месяца рост к ноябрю может составить 50%, говорит президент группы Александр Ручьев. У ЛСР в конце года рост продаж составил 30%.

При этом с начала года по 22 декабря московское жилье в рублях подорожало почти на 30% до 215 588 руб./кв. м, свидетельствуют данные журнала metrinfo.ru. После повышения ставки ЦБ строители стали останавливать продажи, чтобы переписать ценники, говорит представитель «Бэст-новостроя». «Капитал груп», по словам его коммерческого директора Алексея Белоусова, вынуждена корректировать цены почти каждый день.

На вторичном рынке, однако, ситуация иная. Люди не понимают, что происходит, описывал настроения президент «Бэст-недвижимости» Григорий Полторак: одни пытаются привязать стоимость жилья к доллару, другие готовы снижать цены, чтобы побыстрее продать. Некоторые из-за резких валютных колебаний снимают объекты с продажи, сообщал «Инком». Разваливались не только «чистые продажи», но и альтернативные сделки, рассказывали «Ведомостям» участники рынка.

Без ипотеки

До сих пор ипотечное кредитование являлось основным драйвером роста российского рынка недвижимости, констатирует гендиректор Macon Reality Group Илья Володько. За девять месяцев 2014 г. выдано ипотечных кредитов более чем на 1,25 трлн руб. - в полтора раза больше, чем за этот же период прошлого года, приводит он данные ЦБ. По данным «Миэль», доля ипотечных сделок на рынке новостроек превышает 40%, достигая в некоторых проектах 80%, на вторичном рынке - чуть более 34%.

В декабре с повышением ключевой ставки условия игры в одночасье изменились: банки даже на несколько дней взяли паузу для пересмотра ставок как по новым и даже по действующим ипотечным кредитам. Сбербанк, выдающий более половины ипотеки в стране, поднял ставки в среднем на 2 п. п. до 14,5-16% годовых. «ВТБ 24» теперь выдает ипотеку по единой ставке 14,95%; ставка в частных банках - от 17%. Гендиректор «Миэль-новостроек» Софья Лебедева считает ипотеку дороже 15% критичной. Число ипотечных кредитов может сократиться в 5-6 раз, значит, снизятся продажи, констатирует Ручьев из «Мортона».

чего ждать от нового года

В 2015 г. потребительский спрос сократится, за ним и спрос на жилье, писали аналитики Goldman Sachs в одном из отчетов. Среди причин - высокая база 2014 г., снижение доходов населения и большие ставки по ипотечным кредитам. В этом году реализовалась значительная часть продаж будущего года, признает Алексей Болдин, гендиректор риэлторской компании «Магистрат» (входит в группу «Интеко»). Володько оценивает возможное сокращение спроса на 25-30%: негативные тренды сохранятся ближайшие три года. Из-за этого девелоперы остановят проекты: Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «Бэст-новостроя», ожидает замораживания 30-50% новостроек. Елена Ермолаева, директор новосибирского RID Analitycs, напротив, серьезных проблем не ждет: застройщики в этом году хорошо заработали.

Аналитики Goldman Sachs допускают падение цен, но «несущественное». Рынок недвижимости может повторить сценарии 1998 и 2008 гг., пессимистичен Дмитрий Гуменюк, руководитель департамента маркетинга и рекламы «ЛСР. Недвижимость-Москва»: долларовые цены просядут на 20-50%, рублевые также будут меняться. Лебедева и Мария Литинецкая, гендиректор «Метриум групп», напротив, говорят о росте за счет увеличения готовности дома. Другим фактором может стать удорожание себестоимости строительства, говорит Яна Сосорева из «НДВ-недвижимости». «СУ-155», по словам ее представителя, запланировала корректировку цен, но «пока не готова» определить ее масштаб.