Аренда магазинов на столичных торговых улицах снизилась на треть

Падение курса рубля снизило ставки аренды в стрит-ритейле в Москве на 25-30% в долларах за прошедший год. Столичные торговые коридоры переходят на рубли - более 90% свободных помещений уличной торговли сегодня сдаются в аренду по рублевым ставкам.

Компания JLL составила рейтинг европейских городов с самыми высокими ставками аренды на помещения уличной торговли. По итогам 2014 г. Москва опустилась в этом списке с 3-го на 4-ое место. За год максимальная стоимость аренды помещений уличной торговли в столице снизилась на 25% - до $4 500 за кв. м в год , или 212 900 руб. (по среднему курсу за 4 квартал – 47,3 руб. за $).

«В настоящий момент ставки аренды в основных торговых коридорах Москвы уступают максимальным показателям улиц Парижа ($21,7 тыс.), Лондона ($16 500) и Мюнхена ($5 200)», - комментирует аналитик рынка торговой недвижимости компании JLL Мария Шпакова, слова которой приводятся в отчете компании.

По данным JLL, во второстепенных коридорах Москвы (например, Мясницкая, Покровка, проспекты) максимальная ставка аренды снизилась примерно на 30% - до $2 500 за кв. м в год, или 118 200 руб. (по среднему курсу за 4-й квартал – 47,3).

Ставка на рубль

Девальвация рубля, падение потребительского спроса и высокая ротация арендаторов заставила собственников помещений идти на уступки торговцам и заключать новые договора по рублевым ставкам. Аналитики компании Knight Frank подсчитали, что сегодня более 90% свободных площадей формата стрит-ритейла в Москве сдаются в аренду по рублевым ставкам. «В текущей ситуации помещения уличной торговли с арендными ставками, номинированными в долларах США по курсу ЦБ, неликвидны и не востребованы у арендаторов», - говорит Виктория Камлюк, директор направления стрит-ритейл в Knight Frank. По ее словам, в среднесрочной перспективе возврат к долларовым арендным ставкам в стрит-ритейле не предвидится, поскольку для арендаторов актуальнее расплачиваться рублями. "Сегодня крайне сложно найти качественного платежеспособного арендатора, что позволяет ритейлерам диктовать свои условия», - говорит Яровая.

В течение 2014 г. серьезно скорректировались бюджеты компаний на аренду помещений стрит-ритейла в сторону снижения, говорит начальник отдела стрит-ритейла JLL Светлана Яровая. По ее словам сегодня торговые операторы готовы тратить на аренду в среднем на четверть меньше, чем в начале 2014 г. «К примеру, бюджет банков на помещения площадью 100-500 кв. м снизился на 40% - до 600 000 руб. в месяц, ресторанов и кафе – почти на 34%, до 2 млн руб. в месяц за помещение площадью свыше 600 кв. м, бюджет продуктовых магазинов сократился не так существенно – на 10%, до 900 000 руб. в месяц за 1 000 кв. м», - говорит Яровая.

Собственники готовы рисковать

Собственники помещений стрит-ритейла быстро отреагировали на ситуацию в отличие от кризиса 2008-2009 гг. Помимо рублевых договоров, ранее не заключавшихся на рынке стрит-ритейла, собственники готовы идти арендаторам и на другие уступки.

«Уже с осени 2014 г. арендодатели начали соглашаться на увеличение сроков арендных каникул, закрепление валютного коридора на определенный период времени, и стали давать согласие на процент от оборота», - отмечает Светлана Яровая. Аналитики Knight Frank в своем отчете уточняют, что ранее схема платежей в процентах от оборота применялась только для якорей и крупных арендаторов в торговых центрах. 

Однако не смотря на то, что собственники помещений в стрит-ритейле соглашаются на расчет от «оборота», эта уступка для них довольно рискованна. «В отличие от торговых центров в сегменте уличной торговли сложно прогнозировать потенциальный товарооборот, в большой степени зависящий от пешеходного трафика, который может сократиться в любой момент в связи с ремонтом дорог в районе расположения магазина, закрытии входа на станцию метро и т. д. Также наличие по соседству торгового оператора, который создаст конкуренцию текущему, что приведет к ухудшению финансовых показателей последнего», - поясняют эксперты Knight Frank.

Не смотря на лояльность собственников, доля свободных площадей растет. По данным JLL в 2014 г. в основных коридорах эта доля увеличилась на 4 п.п. – до 9%, а во второстепенных − на 10 п.п., до 20%. В текущем году доля вакантных помещений в премиум-коридорах Москвы, таких как Столешников переулок и улица Петровка, не будет существенно расти, считают аналитики JLL.  Это объясняется тем, что магазины люксовых брендов для удержания своей целевой аудитории намерены остаться в топовых местах города, а арендодатели в свою очередь готовы идти на уступки, сохраняя известных и надежных арендаторов на долгий срок. Ресторанные улицы Пятницкая, Маросейка и Покровка также могут сохранить «своего» арендатора, если собственники помещений поддержат новые арендные ожидания рестораторов, говорится в отчете JLL.