Статья опубликована в № 3866 от 06.07.2015 под заголовком: Вид использования – разрешить

Застройщики продолжают спорить с налоговиками из-за видов деятельности на участках земли

Предполагалось, что новый классификатор устранит проблемы двоякого толкования содержания

С 1 марта этого года они сменились новым классификатором, обязательным к применению на всей территории России (приказ Минэкономразвития от 1.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков»).

Казалось бы, унификация и упорядочивание видов деятельности на земельном участке путем введения единой терминологии с четко определенным содержанием должны снять проблемы для застройщиков и собственников недвижимости. Классификатор разделяет земельные участки на 12 групп (сельскохозяйственное использование, жилая застройка, предпринимательство и т. д.), содержащих 81 вид разрешенного использования.

Положительный эффект

До принятия единого классификатора, например, под «малоэтажной застройкой» могло пониматься как индивидуальное жилищное строительство, так и возведение жилых зданий высотой до пяти этажей. Не было очевидно, какой точно перечень объектов капитального строительства может располагаться на участках с видом «занимаемый нежилыми зданиями и прилегающей территорией», «для размещения объектов коммунального назначения» или «дворовые постройки (мастерские, сараи, теплицы, бани и проч.)». Государственные органы зачастую неверно относили земельный участок к той или иной группе видов разрешенного использования, предусмотренных приказом Минэкономразвития № 39 и используемых для расчета кадастровой стоимости земли, что сказывалось на установлении неверного и, как правило, повышенного ее размера, определяющего и размер земельного налога. Подобного рода проблемы приходилось решать в судебном порядке. Не сильно помогала существующая до принятия классификатора позиция ВАС РФ, изложенная в постановлении президиума от 15.12.2011 № 12651/11, в соответствии с которой определение вида разрешенного использования, неоднозначно сформулированного в правоустанавливающих документах, должно осуществляться с учетом правового зонирования территории, вида деятельности, для которого земельный участок был ранее предоставлен и фактически осуществляемого владельцем участка, а также назначения объектов недвижимости, расположенных на этом участке (приказ Минэкономразвития России от 1.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков»).

Предполагается, что новый классификатор, вводя единую терминологию, устранит проблемы двоякого толкования содержания, с чем в общем он справился и даже более: некоторые нововведения должны порадовать застройщиков. Например, законодательно установлен новый вид использования «размещение объекта», который включает в себя как строительство, так и последующую эксплуатацию построенного, и заинтересованным лицам не придется проходить процедуру изменения вида разрешенного использования после окончания строительства. Не потребуется устанавливать для участка такие вспомогательные виды использования, как «для размещения и эксплуатации линейных объектов» (это, например, водопровод, линии связи, электропередачи) или «для размещения гаражей/паркингов», поскольку каждый вид предусматривает возможность их размещения. Для строительства таунхаусов в классификаторе предусмотрен отдельный вид использования – «совмещенное малоэтажное жилье».

Неоднозначные нововведения

Вместе с тем структура классификатора и некоторые формулировки видов использования вызывают больше недоумения, нежели устраняют неточности и навряд ли будут применимы на практике.

Например, установлен закрытый перечень объектов, которые могут быть размещены на земельном участке с видом использования «развлечения». Но виды развлекательных сооружений не ограничиваются танцевальными площадками, ночными клубами, аквапарками, боулингом, аттракционами, ипподромами, игровыми автоматами или игровыми площадками. Достаточно распространен на практике бильярд или пейнтбол, которые не включаются ни в одну из категорий. Надеемся, что практика пойдет по пути расширительного толкования указанного перечня.

Или классификатор выделает «передвижное жилье», предполагающее размещение сооружений, пригодных к использованию в качестве жилья (палаточные городки, кемпинги, жилые вагончики, жилые прицепы), с возможностью подключения названных сооружений к инженерным сетям. Возникают сомнения, что данный вид будет востребован землепользователями в качестве основного. Кстати, под этот вид не подпадают и дебаркадеры, предназначенные лишь для перегрузки (выгрузки или погрузки) грузов и пассажиров, а не для использования платформ в качестве жилья, временного или постоянного.

Подробная классификация разрешенного использования участков сельскохозяйственного и рекреационного назначения и точность в их содержании вряд ли являются оправданными. Сомневаемся, что владелец будет использовать землю, например, только для «природно-познавательного туризма», не включая рыбалку и охоту. Скорее землепользователи будут выбирать общий вид «отдых (рекреация)».

Что главнее

Несмотря на обязательное применение классификатора с момента его вступления в силу 1 марта 2015 г., не отменено и не изменено положение статьи 37 Земельного кодекса РФ, согласно которому виды разрешенного использования устанавливаются и изменяются в соответствии с градостроительным регламентом как составной частью правил землепользования и застройки (ПЗЗ). Последние должны быть приведены в соответствие с классификатором до 2020 г.

Какой же документ – градостроительный регламент в составе ПЗЗ или новый классификатор – имеет приоритет на ближайшие пять лет? Ведь неверное определение вида использования не позволит осуществить кадастровый учет земельного участка. На наш взгляд, несмотря на наличие ПЗЗ, которые могут действовать в старой редакции до 2020 г., новый вид разрешенного использования лучше выбирать в соответствии с новым классификатором, чтобы избежать споров, плавно перетекающих в судебные процессы, в дальнейшем.

На данный момент суды осторожно подходят к разрешению вопросов, связанных с соотношением вида, предусмотренного в классификаторе, и указанного в сведениях кадастра недвижимости, и признают законными формулировки вида использования, содержащиеся в правоустанавливающих документах до принятия классификатора. Или указывают на тождественность по существу видов, несмотря на разницу в формулировках. Например, не является разночтением вид «в целях многоэтажного жилищного строительства» и вид «для размещения жилого дома».

Автор – старший юрист практики разрешения споров юридической компании Rightmark Group

Пока никто не прокомментировал этот материал. Вы можете стать первым и начать дискуссию.
Комментировать