В Петербурге усиливается конкуренция между строителями элитных домов

Богатый выбор

По данным Knight Frank St. Petersburg, в первом полугодии продажи открылись в пяти новых элитных комплексах общей площадью 75 000 кв. м – это на 33% больше, чем за первые полгода 2014 г. Пополнение произошло главным образом за счет небольших объектов с апартаментами. Их доля в общем предложении премиального жилья за последние три года увеличилась с 1 до 12%, подсчитала директор департамента элитной недвижимости Knight Frank St. Petersburg Екатерина Немченко. По ее данным, больше всего элитных квартир продается на Крестовском острове, там сейчас строится семь жилых комплексов. Всего на начало III квартала продажи велись в 28 объектах, в экспозиции находится около 1900 квартир суммарной площадью 245 700 кв. м, считают аналитики Colliers International в Петербурге. По их данным, за первые шесть месяцев этого года в городе реализовано на 40% квартир меньше, чем за аналогичный период прошлого, когда на фоне ажиотажного спроса купили 366 объектов. В этом году продажи на уровне 2013 г., но количество в штуках с тех пор стало больше в 2 раза, т. е. конкуренция между девелоперами значительно выросла, добавляют аналитики Colliers. По их оценке, наибольший объем площадей квартир, предлагаемых в продажу на конец первого полугодия, приходится на жилые комплексы таких девелоперов, как «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» (22% от площади всех квартир в экспозиции), «Газпромбанк-инвест девелопмент Северо-Запад» (15%), «ЮИТ Санкт-Петербург» (12%) и «Еврострой» (11%).

Сейчас на рынке премиального жилья Петербурга предлагается около 214 000 кв. м недвижимости и четверть от этого объема планируется к сдаче до конца года, говорит гендиректор компании «Леонтьевский мыс» (девелопер одноименного элитного комплекса на Петроградской стороне) Игорь Оноков. В Knight Frank St. Petersburg отмечают, что поступления на рынок новых объектов в ближайшей перспективе не ожидается – девелоперы пересматривают планы. Группа ЛСР в этом году открыла продажи в двух элитных комплексах – в апарт-отеле на Невском, 68, и в проекте «Русский дом» в Басковом переулке. В элитном сегменте после перегрева произошло ожидаемое снижение темпов продаж, сейчас покупатели тщательно выбирают объекты, отмечает руководитель департамента элитной недвижимости «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Лариса Инченкова. По сравнению с массовым сегментом, где спрос уменьшился в среднем на 25–30%, рынок дорогого жилья практически не просел, считает Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга и исследований рынка компании RBI. По подсчетам Сережиной, с января по июль 2015 г. было продано около 90 000 кв. м элитного жилья. Это почти столько же, как за аналогичный период 2014 г., и больше, чем за первое полугодие 2013 г., – по объему продаж этот год практически не уступает прошлому, несмотря на изменившуюся экономическую ситуацию и колебания валют, утверждает она.

Больше за меньшие деньги

Аналитики Knight Frank St. Petersburg указывают, что в этом году в 2 раза увеличилась доля запросов на квартиры площадью более 220 кв. м с четырьмя спальнями, но средний бюджет покупки уменьшился. Еще в начале года превалировал спрос на элитные квартиры стоимостью более 35 млн руб. Уже ближе к концу первого полугодия появились запросы на объекты за 15–25 млн руб., говорится в отчете Knight Frank St. Petersburg. Оноков рассказывает, что наибольшим спросом в его комплексе в этом году пользовались квартиры площадью до 150 кв. м за 20–50 млн руб.

При выборе квартиры основными критериями остаются расположение, видовые характеристики, инженерные решения, близость к зеленым зонам и воде, перечисляет он. Все большую роль играет готовность объекта, а жилые комплексы на стадии котлована вызывают меньше доверия. Это подтверждает Людмила Тэор, руководитель направления продаж и маркетинга группы Solo, девелопера элитного дома «Гранвиль» на наб. Лейтенанта Шмидта, 21 (в среднем 250 000 руб. за 1 кв. м, максимальная цена – 350 000 руб. за 1 кв. м). Дом построен, и продажи по сравнению с первым полугодием прошлого года выросли. По словам Тэор, для покупателя элитной недвижимости важно убедиться в том, что все обещания девелопера – видовые характеристики, планировки, отделочные материалы – соответствуют реальности.

Еда в подарок

В течение первого полугодия цены на первичном рынке в Петербурге изменялись разнонаправленно – от роста на 15–20% до снижения на 5–7%, таковы данные Colliers International. В конечном итоге средняя цена в сегменте премиум достигла 280 000 руб. за 1 кв. м, а в сегменте de luxe – 430 000 руб. за 1 кв. м. Самое дорогое жилье, по данным Knight Frank St. Petersburg, находится на Каменном острове – там предлагаются апартаменты по 974 000 руб. за 1 кв. м.

На вторичном рынке рост предложения привел к снижению средних цен на 4% до 197 700 руб. за 1 кв. м в первом полугодии, по данным Knight Frank St. Petersburg.

Большинство застройщиков пока не спешат пересматривать ценовую политику, утверждает Инченкова. Востребованные объекты по-прежнему имеют потенциал роста стоимости, а в зоне риска оказываются переоцененные проекты со сложной историей, считает она. По данным Сережиной, за последнее полугодие цены на элитное жилье не изменились (в среднем 240 000–390 000 руб. за 1 кв. м). Цены не росли, многие говорили об этом, но по факту наблюдается даже небольшое понижение, согласна Тэор. Валютные колебания не отразились на стоимости квартир в «Гранвиле», так как все основные контракты по поставкам материалов девелопером были подписаны и предоплачены ранее, добавляет она. Тэор отмечает, что инструментов, стимулирующих покупку недвижимости, сейчас стало больше. По ее словам, часть застройщиков готова на скидки, часть предлагает клиентам дополнительные бонусы в виде подарков или каких-то опций – к примеру, отделку за счет застройщика или машино-место. В отличие от других сегментов в элитном акции и скидки не распространены, в основном предлагаются разные варианты оплаты, индивидуальные графики погашения, отмечает Инченкова. Подавляющая доля сделок в премиальном сегменте происходит с использованием собственных средств, как правило, покупателя всегда интересует рассрочка, а ипотекой интересуются крайне редко, подтверждает Тэор. Если говорить о доле ипотеки в структуре продаж, то она практически не меняется в течение нескольких лет – традиционно такие сделки единичны и влияние рынка ипотечного кредитования на элитный сегмент минимально, добавляет Инченкова. Так, по ее словам, у ЛСР доля элитных квартир, приобретенных с привлечением кредитов, не превышает 5%. Как правило, ипотеку для покупки элитной недвижимости берут на короткое время, оформляют кредит и быстро его гасят, рассказывает представитель компании «Легенда», девелопера дома на ул. Победы, 5. Дом на 51 квартиру был сдан в эксплуатацию в конце прошлого года, на конец августа, по данным компании, оставались нераспроданными 15 квартир (от 270 000 до 540 000 руб. за 1 кв. м). В Solo считают, что привлечь клиента могут и нестандартные маркетинговые решения. Так, в мае компания запустила акцию «Съесть миллион». «При покупке квартиры в ЖК «Гранвиль» клиенту выдается именная карта Ginza Project на 1 млн руб., этой картой покупатель может оплачивать счета в любых ресторанах сети Ginza в течение года с момента покупки квартиры», – рассказывает Тэор. Колебания валютного курса в августе не привели к увеличению спроса на элитное жилье, но с сентября ожидается традиционный сезонный рост, который может подстегнуть девальвация рубля, прогнозирует Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International в Петербурге. Ажиотажа, аналогичного тому, что наблюдался в конце 2014 г., она не ждет, как и роста цен. Покупателя сейчас интересует не только потенциальное увеличение вложений в будущем, но в первую очередь возможность сохранить средства и при необходимости относительно быстро их освободить, считает Конвей

Исправленная версия. Первоначальный вариант можно посмотреть в смарт-версии "Ведомостей"