Смольный испытывает инвесторов на прочность

Изменения в структуре взаимоотношений накапливались давно и плавно. Но они уже отчетливо видны и в масштабных городских программах, и в частных эпизодах.

Недавно вице-губернатор Игорь Албин на совещании порекомендовал руководителям комитетов: «Настраивайте строителей на безвозмездную передачу соцобъектов или выкуп в рассрочку. Денежного дождя в ближайшее время не ожидается, чтобы мы все могли выкупить». Председатель комитета по строительству Михаил Демиденко был еще откровеннее. В течение двух лет (2012 и 2013 гг.) Смольный тормозил согласование документов на строительство. «Инвесторы эти два года промаялись на голодном пайке, – заявил Демиденко. – Голодный инвестор был готов на любые условия города, и застройщики согласились на то, чтобы добровольно участвовать в создании инфраструктуры и безвозмездно передавать ее в городскую казну» (цитата по интервью в «Строительном еженедельнике»).

Три года назад Смольный обнародовал программу «Сохранение и развитие исторического центра Санкт-Петербурга». Начать решили с двух пилотных кварталов: «Северная Коломна – Новая Голландия» и «Конюшенная». Выбор не случайный: возрождением Новой Голландии занимается одна из структур компании Millhouse LLC Романа Абрамовича, на Конюшенной площади и Марсовом поле были анонсированы крупные проекты «Плаза лотус групп» братьев Зингаревичей.

Дело как-то не заладилось с самого начала. На обследование потрачено 729 млн руб. (примерно по 2 млн на дом. Аварийных домов в обследованных кварталах оказалось немного: десятка два из 370 зданий требовали немедленного ремонта). По поводу качества работы (ее выполнила компания «Город») на совещаниях в Смольном высказывались претензии, в том числе в присутствии журналистов. К тому же у инвесторов возникли свои проблемы: «дочка» Millhouse LLC ООО «Новая Голландия девелопмент» в четвертый раз меняет концепцию; у Зингаревичей и вовсе отобрали проект на Конюшенной, 1, – город заявил о расторжении контракта. В общем, пилотные районы остались без «паровозов».

Но главная проблема в другом: реализация программы в принципе невозможна без корректировки федерального законодательства. Проект федерального закона о развитии и сохранении петербургского центра пока так и не поступил в Госдуму. Одно из ключевых положений закона – внятный механизм расселения. Смольный предполагал построить на окраине несколько зданий маневренного фонда, переселять в них обитателей аварийных домов, а потом (не всех, конечно) возвращать обратно. «В принудительное расселение я не верю, – комментирует гендиректор МК «Элит» Петр Войчинский. – Город погрязнет в сотнях судебных исков. К тому же волновое расселение кварталов потребует многомиллиардных затрат, таких денег у города просто нет». Летом 2015-го чиновники заявили, что выбор пилотных кварталов был ошибочным и начинать надо с Лиговки. Заодно текущее финансирование программы урезали с 28,7 млрд до 9 млрд.

Сегодня эта затея выглядит уже чистой авантюрой: в отсутствие федеральных денег бессмысленно затевать масштабные проекты, не создав привлекательные условия для бизнеса и не поинтересовавшись мнением горожан.

Другой случай – отношения к апарт-отелям. Сейчас в Петербурге около полутора десятков комплексов с апартаментами. Напряженность возникла, когда городские власти обязали застройщиков жилых комплексов строить соцобъекты и проч. Апарт-отели от этой нагрузки ускользнули и получили конкурентные преимущества. Разговоры об «устранении несправедливости» велись года полтора: мол, под видом гостиниц строится обычное жилье, а садиков и школ при таких комплексах нет и т. д. (про то, что строить садики и школы – обязанность государства, как-то под шумок вообще забыли). С 1 июля этого года, с подачи Москвы и при поддержке Смольного, вступили в силу новые СНиПы. «Полной ясности пока нет, – говорит архитектор Сергей Орешкин. – Однако – по смыслу этого документа – к новым проектам всех гостиниц (включая апарт-отели) теперь предъявляются практически те же требования, что и к жилым домам. А юридически отличить апарт-отель от гостиницы невозможно». В общем, если «Астория» затеет реконструкцию номеров, придется отельерам строить садики, соблюдать нормы озеленения и убирать с первого этажа ресторан. По сути – чушь, но формально это именно так.

В то же время город готовится к ЧМ-2018. Приедут 60 000–80 000 гостей. Петербургский гостиничный фонд – 18 000 номеров. И новых гостиниц не построят (см. выше), так что дефицит мест размещения неизбежен. «Мы готовы помочь городу, – говорит Сергей Ногай, руководитель проекта Salut на Пулковском шоссе. – Два корпуса сданы, третий сдается, еще три строятся. В них можно предусмотреть 1000 номеров класса «3 звезды» и более. Мы готовы пройти сертификацию. Вели предварительные переговоры в администрации, но, похоже, никого наше предложение пока не заинтересовало».

Еще один пример – проблемы, с которыми сталкивается программа развития застроенных территорий (РЗТ). Она была принята еще в 2008 г. С тех пор в Петербурге поменялись три «профильных» вице-губернатора и четыре руководителя комитета по строительству. Практическая реализация программы началась в 2010-м. Инвестор, компания «СПб реновация», должен до 2019 г. расселить 150 000 жителей в 22 кварталах, снести более 1100 хрущевок и построить около 8,5 млн кв. м жилья. Инвестиции оценивались в 350 млрд руб., сейчас – 420 млрд руб., и эта цифра не окончательная. Понятно, что проект такого размаха невозможен без тесного взаимодействия между инвестором, районной и городской администрацией. В каждом квартале должно быть определено стартовое пятно; инвестор строит дом, переселяет туда обитателей хрущевки, сносит ее – и так далее, а город строит «социалку».

По словам генерального директора компании «СПб реновация» Игоря Евтушевского, в части кварталов из-за принятого уже после запуска программы закона стартовые пятна превратились в зеленые насаждения, а альтернатив им на территории нет. Где-то невозможно выполнить нормы по обеспечению социальными объектами. Например, в Щемиловке вместо «реновационной» школы на пятне был построен колледж, не имеющий отношения к РЗТ. Во все эти кварталы не «зайти». «Город требует от инвестора жесткого соблюдения условий. Но свои обязательства, связанные с программой, не выполняет». По мнению Евтушевского, в реализации городской программы РЗТ Смольный выступает лишь контролером, перекладывая все больше ответственности на застройщика, но не предоставляя никаких инструментов, даже тех, которые были предусмотрены при принятии программы.

Михаил Демиденко выступил с инициативой: «Отобрать у инвестора все эти площадки, сделать ГУП и развивать территории своими силами». И сослался на опыт Москвы. Но Москва тратит на жилищную программу по 40–42 млрд руб. в год. И вводит ежегодно 650 000–680 000 кв. м бюджетного жилья. Значительную часть этих квартир занимают переселенцы. Петербургу до таких показателей – как до Луны. Программа РЗТ вообще не предусматривает значимых бюджетных расходов.

Сейчас обсуждается сдвиг сроков до 2030 г. А полномочия по сопровождению программы передаются из комитета по строительству в комитет по инвестициям. Опять административная реформа.

Вовлечение инвесторов в городские программы развития неразрывно связано с защитой прав собственности. И здесь тоже регулярно возникают проблемы – и на уровне больших проектов, и по отдельным объектам. Десятки ТСЖ судятся со Смольным, требуя вернуть незаконно отчужденные чердаки и подвалы.

Недавно городские СМИ писали о скандальной ситуации с помещением на Невском, 32–34. Это бывший магазин «Ткани» – около 400 кв. м на главной городской магистрали. У помещения есть собственник – Центральная трастовая компания, которая приобрела «встройку» в 2009 г. Однако объект проходит как «вещественное доказательство» по уголовному делу (к которому собственник не имеет никакого отношения). В 2010 г. на помещение наложили арест и с тех пор, несмотря на все усилия юристов, снять этот странный статус «вещдока» не удается. «Мы сейчас не можем предполагать, сколько еще продлится арест», – говорит гендиректор «Центротраста» Кирилл Кубушка. Хотя Конституционный суд разъяснял, что недвижимость, «не принадлежащую обвиняемым и подозреваемым по уголовным делам, нельзя арестовывать на необъяснимо и чрезмерно длительные сроки».

Впрочем, объяснение есть. Как говорят осведомленные специалисты, в аналогичных случаях владельцам обычно поступает предложение продать проблемный объект. Естественно, с серьезным дисконтом. Правоохранительная система, наложившая «бессрочный» арест, действует точно так же, как Смольный: создать предпринимателям проблемы – и извлекать профит из их решения.

По официальным данным, в Петербурге вовлечены в хозяйственный оборот лишь 2,1 млн кв. м из 6,1 млн, принадлежащих городской казне. 4 млн кв. м не используются. Может, они и приносят доход, но уж точно не в бюджет.

Это не инвестиционный климат. Это инвестиционный климакс.

Автор – аналитик, шеф-редактор еженедельника «Недвижимость и строительство Петербурга»