Недвижимость
Бесплатный
Василиса Ульянова
Статья опубликована в № 3961 от 17.11.2015 под заголовком: Навстречу потоку

В новой Москве строящихся офисов хватит, чтобы трудоустроить 300 000 клерков

Чем больше «белых воротничков» будут работать рядом с домом, тем свободнее станут дороги

Ежедневно, по подсчетам экспертов Высшей школы экономики, миллион человек едет утром из Подмосковья в Москву на работу, а вечером возвращается домой. Основную долю маятниковых мигрантов составляют люди наиболее эффективного трудового возраста, от 25 до 40 лет. В среднем они проезжают 50 км в одну сторону, затрачивая на дорогу 1,5–2 часа, и столько же тратят на дорогу обратно.

Изменить вектор и напряженность миграционных потоков могли бы рабочие места по границам МКАД для жителей окрестных населенных пунктов и столичных окраин. Власти по обе стороны кольцевой призывают девелоперов активнее вкладываться в строительство новых бизнес-парков с развитой инфраструктурой. Это работа для так называемых белых воротничков, но в Москве и области чуть ли не каждый второй сейчас – офисный сотрудник и передвигаться предпочитает на личном транспорте. Так что логика проста: чем больше белых воротничков смогут трудоустроиться рядом с домом, тем свободнее будут дороги. Осталось найти компании, которые готовы переместить офисы за МКАД.

Йога на крыше паркинга

По словам Елизаветы Голышевой, замруководителя отдела по работе с владельцами офисных помещений JLL, за МКАД в настоящее время насчитывается около 0,5 млн кв. м качественных офисов класса А и В+. Это около 3% от общего объема офисных площадей столицы (более 17 млн кв. м). Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум групп», считает, что перспективы у бизнес-центров за МКАД неплохие. По подсчетам руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олега Репченко, в новых построенных и строящихся центрах в ближайшие годы могут получить работу до 300 000 белых воротничков. В числе крупных бизнес-парков, построенных и достраиваемых вблизи МКАД, сейчас выделяются Comcity, Neopolis, «К2», а также не относящиеся к новой Москве «Химки кантри парк» и «Рига лэнд».

Многофункциональный деловой центр «К2» на Калужском шоссе, в 2 км от МКАД, занимает 12 га, девелопер – Storm Properties. Строительство началось в апреле 2013 г. Сейчас в эксплуатацию ввели два корпуса из четырех (40 500 кв. м). Работать в «К2» могут до 6000 человек, сейчас здесь рабочие места получили уже около 3000.

Бизнес-парк Comcity (на фото) в новой Москве рядом со строящейся станцией метро «Румянцево» возводится по принципу «город в городе»: на 45 га появятся офисные помещения общей площадью 430 000 кв. м, необходимая инфраструктура, включающая торговую галерею с ресторанами, кафе, отделениями банков, магазинами, аптекой, детским садом, фитнес-центром с бассейном и другими зонами обслуживания. Парковка рассчитана более чем на 1600 машин. Работать здесь в общей сложности смогут до 20 000 сотрудников. Сейчас введена в эксплуатацию первая очередь бизнес-парка (107 546 кв. м офисных помещений, 7077 кв. м торговых), это около 6000 рабочих мест. Девелопер и управляющая компания – PPF Real Estate. Как ранее сообщали «Ведомости», «Ростелеком» намерен в следующем году перебазировать в этот бизнес-парк основную часть своих московских подразделений, для чего арендовал там 58 460 кв. м на 15 лет. Среди арендаторов фазы «Альфа» также ГК «Систематика», Oracle, «Астерос».

«Деловой квартал Neopolis – это четыре офисных здания и два наземных арт-паркинга, – рассказывает еще об одном новомосковском бизнес-центре его директор по маркетингу Светлана Григорьева. – Объект расположен на пересечении Киевского шоссе и ул. Родниковой в 900 м от будущего метро «Саларьево». Ввод в эксплуатацию планируется в конце 2015 г.». Григорьева описывает проект как «первый в Москве lifestyle бизнес-центр, где реализована идея work-life balance», т. е. совмещение бизнес-процессов с общением, творческим развитием, отдыхом. «Например, все объекты имеют эксплуатируемые кровли. В офисных зданиях на крышах обустроены террасы, а крыши паркингов общей площадью 8870 кв. м превращены в площадки для занятия спортом (есть тренажеры, гольф, мини-футбол) и релакс-зоны для занятия йогой и аэробикой, работы на свежем воздухе», – описывает она. Под объекты инфраструктуры отведено более 10 000 кв. м; кроме магазинов и салонов красоты здесь будет фитнес-клуб с 25-метровым бассейном. «Будет здесь и отдельная зона для детей. Творческие мастерские, работающие с 9 утра до 7 вечера, могут служить альтернативой детскому саду», – обещает Григорьева. Neopolis сможет предоставить 5500 рабочих мест. Пока ведутся переговоры, заключенных сделок нет.

Схожая концепция уже реализована на севере от Москвы, в химкинском «Кантри парке» (57 000 кв. м, более 3000 рабочих мест, девелопер – BPS International), в котором есть конференц-зал, кафе и ресторан, банк и банкоматы, туристическое агентство и бюро переводов, магазины и салоны красоты, даже яхт-клуб. В «Кантри парке» находятся офисы Volvo, Nokian Tiers, Mercedes-Benz, Metro Group и др.

Всего в 2015 г. в новой Москве, по словам Ильи Фокина, директора департамента брокериджа NAI Becar, ожидается ввод в эксплуатацию около 200 000 кв. м нежилых помещений, из них 30% придется на торговые объекты, 70% – на офисные помещения.

Кто переезжает за МКАД

Литинецкая не видит препятствий для переезда крупных компаний в «замкадные» кабинеты. «Главное, чтобы в Москве у них оставался представительский офис, – говорит она. – К примеру, немецкая компания «Эрманн» расположена в Раменском районе, но имеет головной офис в столице».

«Бизнес-парки за МКАД подходят не всем компаниям – она «работает» на определенные секторы рынка (IT, FMCG, бэк-офисы банков, автомобильных дилеров), – уверена Голышева. – Для компаний, которым необходимо 30 000 кв. м и больше, бизнес-парки являются фактически единственной площадкой на рынке. Играет роль и развитость инфраструктуры – если арендаторы получают весь набор услуг, необходимый для комфортной работы».

Арендаторы в новой Москве – это в первую очередь крупные компании, которые оптимизируют затраты на аренду, считает Фокин. Или торговые, производственные фирмы, которые неподалеку или по этому направлению имеют склады или производства. В Neopolis рассчитывают на молодые, инновационные предприятия, которые рассматривают офисы не только как место работы, но и как территорию активной социальной жизни.

Есть компании, которым за МКАД требуется небольшой офис класса А. Обычно где-то поблизости живет гендиректор, акционер или топ-менеджеры. Новые бизнес-парки в новой Москве избавили их от изнурительных поездок по пробкам в центр города.

Откуда кадры

Переезд за МКАД может повлечь за собой потерю части сотрудников, но в целом компании могут восполнить эти потери за счет жителей близлежащих районов. Или предложить уникальным сотрудникам особые условия, например арендовать жилье рядом с офисом, рассуждают эксперты. «Такие офисные центры будут набирать сотрудников преимущественно из близлежащих городов Подмосковья», – считает Литинецкая. Тем более что сейчас на юго-западе ведется активное жилищное строительство. «В случае с объектами за МКАД особенно важна транспортная доступность, в особенности близость к метро», – добавляет Голышева.

Григорьева вообще считает проблему привлечения сотрудников в бизнес-центры за МКАД излишне надуманной: «В первую очередь, как ни странно, речь идет о транспортной доступности. Для автомобилистов удобно движение в противотоке, а для тех, кто передвигается общественным транспортом, власти обещают создать развитую сеть автобусных маршрутов». Но парковки остаются крайне важной частью бизнес-центров. Впрочем, организовать необходимое количество машино-мест за МКАД пока проще, и стоить они могут дешевле или вообще быть бесплатными.

Зарплата с небес

В «Лидер групп», опираясь на данные Мособлстата, выделили пять городов области с самыми высокими заработками населения. Все они так или иначе связаны с авиационной отраслью. «Если опираться на данные о средних зарплатах в области, мы увидим, что в верхних строчках будут так называемые «авиагорода», – говорит директор департамента маркетинга и продаж «Лидер групп» Дмитрий Пантелеймонов. – Это логично. Современный аэропорт – это конгломерат разнообразных предприятий: от крупных авиакомпаний до гостиниц, небольших производств, кафе и магазинов. Все это требует множества работников совершенно разных специальностей и уровня квалификации». По данным Мособлстата, на первом месте по уровню зарплат населения – город Лобня, находящийся в непосредственной близости от международного аэропорта «Шереметьево». В середине 2015 г. среднемесячная заработная плата здесь составила 85 552 руб. На втором месте – Химки, где жители в среднем зарабатывают 63 406 руб. ежемесячно. Химки также находятся недалеко от «Шереметьево». К тому же за последние годы здесь построено несколько крупных качественных бизнес-центров, работают офисы международных компаний. Третью позицию занял Долгопрудный, также недалеко от «Шереметьево». Летом 2015 г. среднемесячная заработная плата здесь достигла 61 384 руб. «Финансовое благополучие города подкрепляется наличием образовательного кластера Московского физико-технического института», – добавляет Пантелеймонов. В Домодедове жители в среднем получают 56 467 руб. в месяц. Замыкает пятерку самых доходных городов Подмосковья Жуковский – в среднем 56 013 руб. в месяц.

СвернутьПрочитать полный текст

«Офисы за МКАД прежде всего рассчитаны на тех, кто умеет считать деньги и ценит комфорт, – рассуждает Репченко. – Есть ли смысл платить по $1000–1500 за 1 кв. м «убитого» помещения в центре Москвы, которое еще нужно ремонтировать, если можно по $400 за 1 кв. м расположиться со всеми удобствами на периферии? Что касается доступности, то порой за МКАД приехать намного проще, чем пробираться в центр. А современные бизнес-парки предлагают еще и транспорт, который развозит сотрудников до ближайших станций метро». 
Ставки вдвое ниже

Арендные ставки на коммерческую недвижимость вблизи МКАД более чем в 2 раза ниже, чем в центре города.

Например, по словам Фокина, в «К2» в новой Москве сдаются помещения площадью от 500 до 12 000 кв. м по ставке от 10 000 руб. за 1 кв. м в год плюс НДС и эксплуатационные расходы. В Neopolis предлагают офисы от 400 кв. м по 16 000 руб. плюс НДС и операционные расходы.

«Базовая арендная ставка офиса в новой Москве варьируется от 10 000 до 15 000 руб. в зависимости от арендуемой площади, – говорит Фокин. – Офисы предлагаются без отделки, арендаторы сами выполняют ремонт и монтаж оборудования, но бывает, что это тоже делает собственник. Или же он предоставляет арендные каникулы, тем самым компенсирует частично или полностью ремонт». В ходу скидки на первый год аренды и прочие дисконты: до 50% от базовой ставки. «Сейчас собственники активно идут навстречу арендаторам по цене аренды, по ремонту», – уверяет Фокин. «В условиях, когда доля вакантных площадей в Москве высока и арендодатели переходят на рубли, интерес арендаторов к децентрализации офисов заметно снизился – они имеют возможность найти качественные помещения по доступной цене в пределах Третьего транспортного кольца или в зоне от ТТК до МКАД, – объясняет Голышева. – Поэтому владельцы периферийных объектов должны предлагать максимально выгодные условия».

Для синих воротничков

Солнечногорский район Подмосковья не располагает крупными бизнес-центрами. Здесь нацелены на то, чтобы создать как можно больше мест в сфере производства и обеспечить работой каждого своего жителя. «Сейчас официальный уровень безработицы у нас – 0,79%, – говорит глава района Александр Якунин. – Однако надо учесть, что официально зарегистрированы 584 неработающих, а количество вакансий в Солнечногорском центре занятости – 1283».

За последний год в Солнечногорске открылся завод «Лемарк» (выпускает декоративные слоистые пластики, 170 рабочих мест). К концу года будет введен в строй комплекс ферм в деревнях Алексеевское и Повадино. Крупнейшее в районе животноводческое хозяйство на 2000 голов по производству мяса разных сортов (в том числе и мраморной говядины), а также молока и молочных продуктов обеспечит работой 350 человек и принесет 3 млрд руб. в экономику района.

По словам Якунина, район сейчас привлекает и российских, и иностранных инвесторов. В июле 2015 г. введена в эксплуатацию вторая линия завода «Харрис СНГ» (товарный знак итальянской компании «Баррила») по выпуску макаронных изделий, это обеспечило работой около 200 человек. Объем инвестиций в проект составил 15 млн евро.

Готовится к открытию производственно-административный комплекс «Лонмади» в деревне Елино по продаже, обслуживанию и ремонту строительной техники производства компании JCB (Великобритания). В нем создано 500 новых рабочих мест. Также в ближайшее время будет реализован ряд крупных инвестиционных проектов, таких как логопарк «Север» (2000 рабочих мест), оптово-распределительный центр «Радумля» (более 1000 рабочих мест). Около 5000 рабочих мест будет создано в результате строительства новых предприятий в индустриальном парке «Есипово» в сельском поселении Пешковское. Данный парк на 284 га государственный, управляется Корпорацией развития Московской области и предполагает развитие исключительно перерабатывающих производств. На площадях парка отдельным комплексом будет размещен кластер «Территория детства» по производству товаров для детей. Строительство предприятий начнется в следующем году

Пока никто не прокомментировал этот материал. Вы можете стать первым и начать дискуссию.
Комментировать
Читать ещё
Preloader more