Финансовый двигатель рынка коммерческой недвижимости США начинает давать сбои
Это может означать конец бума в сегменте офисов, отелей и моллов
Облигации займов на рынке коммерческой недвижимости с начала 2016 г. значительно подешевели на фоне опасений по поводу ослабления экономики. Надбавки за риск для некоторых категорий таких бумаг подскочили на 2,75%, а это, как отмечают аналитики Deutsche Bank, соответствует снижению цены облигации с рейтингом BBB примерно на 18%. Столь резкое изменение может отпугнуть покупателей от рынка, который, как предупреждают регуляторы, уже сейчас кажется перегретым.
Во многих регионах США цены на недвижимость близки к историческим максимумам, а штрафные санкции за досрочное погашение невелики. Этот сегмент не сильно зависит от перипетий нефтяного или энергетического рынков, в последнее время бывших основными источниками беспокойства. Все же инвесторы часто требуют, чтобы риски, связанные с коммерческой ипотекой, оплачивались так же щедро, как и риски в сегменте бросовых облигаций. Владельцы недвижимости могут столкнуться с ростом рискованности кредитов, ужесточением условий рефинансирования и снижением оценок недвижимости.
По ипотечным кредитам, оформленным в бумаги примерно на $200 млрд, сроки платежей истекают в нынешнем или будущем году, и в большинстве случаев для них потребуется рефинансирование, предупреждает агентство Trepp. «Динамика неблагоприятна, – говорит Деа Оверби из Nomura Securities.
Рынок ипотечного кредитования коммерческой недвижимости составляет около $600 млрд, это примерно четверть всего американского ипотечного рынка. Уолл-стрит пытается реструктурировать кредиты, предназначенные для финансирования отелей, комплексов апартаментов, торговых центров, офисных и промышленных зданий, в ценные бумаги и продавать пакеты таких бумаг с разным уровнем риска и окупаемости. Это помогает банкам вывести займы из их баланса и высвободить капитал для финансирования новых проектов.
Бум на рынке позади. В 2015 г. облигации по коммерческой ипотеке были выпущены на $101 млрд – по данным бюллетеня Commercial Mortgage Alert, это самый высокий показатель с 2007 г. Аналитики, ранее прогнозировавшие на нынешний год рост объемов эмиссии порядка 25%, сейчас корректируют прогнозы в сторону уменьшения.
Информированные источники сообщают, что семья Джорджа Сороса в массовом порядке продает бумаги (представитель офиса Сороса отказался от комментариев). Бразильский инвестбанк BTG Pactual, озабоченный проблемой ликвидности, также в числе крупных продавцов. По словам Джеффа Кронтала, управляющего партнера KLS Diversified Asset Management, материальная основа рынка недвижимости вполне прочна, но некоторые хедж-фонды и инвесторы, ранее вложившиеся в рисковые бумаги, избавляются от этого актива и цены облигаций по коммерческой недвижимости снижаются. По оценке Morgan Stanley, облигации с рейтингом BBB сейчас приносят доход на 7% выше исходной процентной ставки, при этом премия за риск достигла максимального уровня за последние пять лет.
Перевел Александр Силонов