Подмосковье делает ставку на деловую недвижимость

Количество выдаваемых разрешений на строительство жилья в Подмосковье за год упало на четверть, а число разрешений на строительство коммерческой недвижимости, напротив, выросло почти на 76%, рассказал заместитель председателя правительства Московской области Герман Елянюшкин (см. таблицу). В Подмосковье сейчас сделана ставка на коммерческую недвижимость, создающую рабочие места: в предыдущие годы вводилось 1,8–3,2 млн кв. м такой недвижимости, а в 2015 г. – 4,6 млн, продолжает он.

Стало больше обращений для получения разрешений на строительство промышленных предприятий, логистических и складских комплексов, а также объектов общественного назначения (ритейл, соцкультбыт и т. д.). По данным Елянюшкина, количество разрешений по объектам производственного назначения увеличилось почти втрое – с 522 000 до 1,4 млн кв. м. Стало много заинтересованных в реальном секторе экономики – промышленности, в том числе инновационной, электронике, аграрном бизнесе, рассказывал в интервью «Ведомостям» зампред правительства области по инвестициям Денис Буцаев. Например, только за последние три года в регионе введено в хозяйственный оборот более 170 000 га земли. В 2015 г. открыто 47 новых промышленных предприятий, суммарные инвестиции в них составили 59 млрд руб., еще 91 объект модернизируется, уточнил Буцаев.

Примерно на 43% (до 1,132 млн кв. м) увеличилось количество разрешений на строительство логистических центров, уточнил Елянюшкин. Этот факт он объясняет растущим количеством предприятий в регионе и тем, что 30% потребления страны находится в московской агломерации – в радиусе 300 км. Впрочем, консультанты рынка складской недвижимости не так оптимистичны. Рекордным на складском рынке с точки зрения ввода новых площадей был 2014 год – в сегменте вышло 1,55 млн кв. м площадей, напоминает региональный директор компании JLL Петр Зарицкий. Но с 2015 г. девелоперы снизили активность: новые проекты не начинаются из-за неуверенности девелоперов в будущем спросе и большой доли вакантных площадей, говорит он. Многие девелоперы будут с осторожностью начинать новые комплексы, по которым отсутствует предварительная договоренность с конкретными клиентами, соглашается Вячеслав Холопов из Knight Frank.

А вот с разрешениями на строительство жилья в области стало сложнее. В уже построенных микрорайонах не хватает объектов социальной инфраструктуры, поэтому власти в основном одобряют проекты сбалансированного развития территорий – с социальной и деловой недвижимостью, поясняет Елянюшкин. Например, по итогам работы градостроительного совета Московской области в 2015 г. суммарно отклонено проектов планировок территорий (после утверждения этот документ дает право застройщику получить разрешение на строительство) на 10,4 млн кв. м жилья, тогда как одобрено на 20% меньше – 8,3 млн.

При этом сокращение обращений по жилью произошло не только из-за изменения градостроительной политики, отмечает Елянюшкин: вслед за снижением стоимости 1 кв. м со 110 000 до 75 000–85 000 руб. резко снизилась рентабельность строительных компаний. Если в 2014 г. рентабельность строительного бизнеса составляла 25% и выше, то сейчас это максимум 12–15%, а некоторые работают в ноль, подсчитал партнер компании «Химки групп» Дмитрий Котровский. «Самым большим ударом по рынку недвижимости Московской области в 2015 г. стало резкое увеличение предложения на первичном рынке в Москве, выход десятков новых проектов по стартовым ценам, – объясняет он. – Это привело к резкой переориентации платежеспособного спроса из области в Москву».