Недвижимость
Бесплатный
Елена Никитина

Спрос на аренду домов в Подмосковье вырос на треть в этом году

На рынок загородной аренды пришли клиенты, которым не хватает денег на покупку дома

Этим летом загородная недвижимость лучше сдается в аренду, чем продается, считает Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group. Но к появлению арендных поселков это не приведет, уверен управляющий партнер компании «Миэль – загородная недвижимость» Владимир Яхонтов: в России для девелоперов это убыточный проект.

Дома сдаются быстрее

«С учетом рыночных и курсовых колебаний рынок загородной аренды чувствует себя хорошо, – рассказывает Екатерина Румянцева. – Собственники сообразили, что перевод цен в рубли повысит шанс сдать дом быстро. По сравнению с прошлым годом количество сделок увеличилось на четверть, а средняя ставка аренды загородного дома в рублях выросла на 20% до 600 000 руб. в месяц». Аренда пользуется повышенным спросом в этом году, если сравнивать с рынком купли-продажи и показателями прошлого года, утверждает она. Директор загородного департамента «Инком-недвижимости» Андрей Кройтор согласен: спрос в этом сегменте вырос на 25-30%. «Больше людей предпочли съем загородного жилья покупке – особенно это касается тех, кто приценивался к недвижимости уровня «эконом» или «комфорт», но решил сэкономить», – объясняет он.

Впрочем, экономить пытаются клиенты во всех сегментах. По словам Тимура Сайфутдинова, гендиректора Point Estate, «многие сейчас могут позволить себе только снимать загородный дом, но не приобрести его в собственность. Тем более что ставки в долларах существенно снизились, а рублевые цены остались на уровне 2014 г.». Бюджет большинства сделок, по его оценке, 150 000-250 000 руб. в месяц. Люксовые дома по-прежнему сдаются за валюту, «но такие сделки редки, их бюджет не превышает $20 000-25 000 в месяц. О докризисных $50 000-100 000 в месяц за дом сегодня уже никто не вспоминает», – утверждает эксперт.

Расходы на свой дом быстро растут

Олег Сухов, адвокат, президенит гильдии юристов рынка недвижимости «Затраты на обслуживание загородного дома и раньше влетали в копеечку, хотя коттеджи покупали люди не бедные. Сейчас даже те, кто давно живет в собственном доме, начинают роптать на расходы. И налоги выросли. 2% от кадастровой стоимости недвижимости, которая порой на порядок превышает рыночную, – это довольно накладно, особенно если дом оценивается в сумму от 50 млн руб.».

Многие отказываются от зарубежного отдыха, от традиционных турне по Европе, на эту причину популярности подмосковных домов на лето указывают в «Инкоме» и Penny Lane Realty. «Рынок остается на прежнем уровне, и мы действительно зафиксировали заметный всплеск спроса в конце весны – начале лета этого года», – говорит директор департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын.

«Наем не обременителен: можно переезжать в новые дома хоть каждый год, цена сделок не так велика (по сравнению с покупкой), можно пожить на разных направлениях и понять, где семье комфортнее, подходит ли вообще загородная жизнь. И не нужно задумываться о последующей возможной продаже и т. д.», – объясняет активность клиентов Екатерина Румянцева. Иногда люди арендуют дом в том месте, где хотели бы приобрести жилье. Пока, по данным Kalinka Group, это единичные случаи, «но если собственник сдает дом с перспективой его продажи – с таким владельцем проще вести переговоры о цене, других условиях. И для собственников это выгодно: объект недвижимости «работает» в процессе продажи, вероятность, что его купят, возрастает – клиенты привыкают к домам, в которых живут».

Тимур Сайфутдинов, гендиректор Point Estate, считает, что по объему выручки сегмент элитной загородной аренды увеличился с докризисных 10% от рынка до 15%, но не более того. Мария Жукова, директор компании «Миэль-аренда», вообще не заметила увеличения спроса на аренду коттеджей. «Возможно, собственники и арендаторы стали чаще находить друг друга с помощью интернет-ресурсов, знакомых [то есть без риэлторов]», – предполагает она.

«Традиционно рынок элитной аренды был долгосрочным (сдавать дома на три-четыре месяца невыгодно собственнику, износ дорогостоящих помещений оборачивается куда большими потерями, чем в случае с недорогими домами). Но в этом году арендаторы желали снимать дома именно на лето, брокеры и собственники не были готовы к подобным запросам, – делится Сергей Колосницын. – Все объекты в арендных поселках разобрали в самом начале сезона, пришлось спешно пересматривать договоры с частными владельцами». На Рублевке сконцентрировано 35% предложения дорогих домов в аренду, цена – от 0,11 млн до 5 млн руб. в месяц. На Новой Риге дороже – 0,15-5,3 млн руб. (23% от общего объема предложения). На Калужское и Киевское шоссе (территория новой Москвы) приходится 14%, цены – от 100 000 руб. до 3,3 млн руб. Пожить на Пятницком шоссе обойдется в сумму от 150 000 руб. до 1,3 млн руб. (10% предложения), на Можайском или Минском шоссе – от 130 000 до 1,6 млн руб. (в совокупности 6%), по данным Penny Lane Realty. В эконом-классе цены 15 000–50 000 руб. в месяц.

Предложение выше спроса

По оценке «Инкома», предложение на рынке загородной аренды жилья в настоящий момент превышает спрос на 40%. Андрей Кройтор объясняет это невысоким качеством многих лотов.

У арендных поселков, по мнению опрошенных «Ведомостями» экспертов, сейчас в Подмосковье нет больших перспектив. «Слабая транспортная доступность и отсутствие предложения в низком и среднем ценовых сегментах не дают раскрыться этому рынку», – говорит Кройтор. В существующих доходных поселках (по данным «Миэля», их не более 20 в области и единицы – в Москве) ставки высокие, так как рассчитаны эти проекты были в первую очередь на экспатов. Последних стало меньше, и им хватает существующих вариантов и в городе, и за городом, говорит Тимур Сайфутдинов. «Стратегия ряда девелоперских компаний на Западе, развивающих сегмент арендного жилья в коттеджных поселках и многоквартирных домах, строится на том, чтобы аккумулировать определенный пул недвижимости и тем самым повысить капитализацию компании (как правило, это открытые компании, их акции котируются на бирже), – сравнивает Владимир Яхонтов из «Миэля». – Но на российском рынке аналогичная модель не работает из-за высокой стоимости денег и высокой инфляции. Кредиты под 2-3% в нашей стране недоступны».

Низкая доходность

«Доходность арендного бизнеса в настоящее время – не более 3-5%, если очень повезет. Подобные проекты невыгодны девелоперам», – согласен Сайфутдинов. «Появление арендных поселков в Подмосковье возможно только от безысходности, когда объект уже построен, дома предлагаются под ключ, а продаж нет, – рассуждает он. – Тогда их могут сдавать, чтобы окупать расходы на содержание, а заодно создать жилую среду в поселке. Так продавать проще: потенциальный покупатель приезжает не на пустое место, а на вполне жилой объект, видит там мам с колясками, играющих детей. Он не будет разбираться, купили они здесь недвижимость или снимают, и ему уже не страшно первому покупать дом в пустом поселке».

На элитном рынке доходные поселки могут «работать» вокруг курортов, гольф-клубов, отелей, – считает Антон Гололобов, директор по маркетингу Villagio Estate. «Человек, который покупает жилье, и человек, который его арендует, – это две принципиально разные аудитории», – утверждает он.

Впрочем, ГК «Сапсан» рассчитывает переубедить скептиков, построив на участке 23 га на северо-западе Москвы, в ближнем Подмосковье, доходный поселок. Весной в «Сапсане» оценивали его окупаемость в 6-7 лет. По словам Светланы Шмаковой, вице-президента холдинга, показатели по проекту не пересматривали, сейчас идет согласование документов. «Спрос на аренду в «Княжьем озере» сохраняется, 36 домов сданы еще в марте по высоким ставкам (в конце 2015 г. было принято решение о продаже арендных коттеджей в «Княжьем озере», для того чтобы аккумулировать средства в новом проекте, процесс продажи еще не закончен)», - объясняет она этот оптимизм. Но, Шмакова предполагает, что необходимости в поселках, где все дома только сдаются, на рынке нет: «есть спрос и на аренду элитной недвижимости, и на покупку».

Сколько покупают и арендуют элитного жилья в Подмосковье

6 месяцев 2016 г. 6 месяцев 2015 г.
Количество сделок (рост за год) Средний бюджет сделки, млн руб. (изменение за год) Объем денежной массы, млрд руб. (изменение за год) Количество сделок Средний бюджет сделки, млн руб.
Вторичный рынок 135 (+50%) 136,5 (-33%) 18,4 (0,5%) 90 203
Первичный рынок 135 (+12%) 65 (-20%) 8,8 (-9%) 120 81,2
Аренда (в месяц) 150 (+25%) 0,6 (+20%) 90 (+50%) 120 0,5
Сбросить сортировку
Источник: Kalinka Group