Покупка апартаментов в Петербурге становится бизнесом

Рекреационная разновидность апартаментов отвоевала себе право на существование, хотя в основе этой концепции лежит простая юридическая коллизия: жилье строить нельзя. А хочется. Первые проекты такого типа прошли через скандалы разной степени тяжести: ГК «Пионер» доказывала свое право строить апарты в санаторной зоне через суд; Seven Suns Development пришлось столкнуться с депутатскими обращениями и проверками; «Конкорд», структура известного предпринимателя Евгения Пригожина, сейчас в арбитраже доказывает свое право приватизировать землю под коттеджами и таунхаусами «Лахта парка» (по договору с городом планировалось лечебно-санаторное учреждение – по факту получился апарт-отель с фитнесом).

Сейчас в Санкт-Петербурге можно купить апартаменты в 23 апарт-отелях. По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», их общая площадь составляет 288 800 кв. м – 4,2% от общего объема нового жилищного строительства. Для сравнения: по разным оценкам, на рынке новостроек Москвы апартаменты занимают 25–30%. В свободной продаже находится 166 400 кв. м в апартаментных комплексах – 5,3% от объема предложения на первичном рынке.

Сколько строят в Петербурге

В Санкт-Петербурге на подходе еще три десятка апарт-отелей. Это объекты в стадии проектирования или проходят согласования перед запуском. В первом полугодии на рынке появилось шесть новых объектов. В том числе Royal Park от компании «Кортрос» в Петроградском районе, «Светлый мир «Я-Романтик» компании Seven Suns Development на Васильевском (на намывных территориях), «Лахта парк» от компании «Конкорд» в Приморском и Art Studio компании RBI в Центральном районе. В ближайшее время будет выведен в продажу еще один корпус в популярном комплексе «Салют» на пересечении Дунайского проспекта и Пулковского шоссе – это еще 500 номеров.

По сведениям экспертов компании Knight Frank SPb, за первое полугодие 2016 г. девелоперы сдали в эксплуатацию 205 апартаментов (14 500 кв. м) в комплексах «Дель арте», «Небо Москвы» и пять корпусов в сестрорецком проекте «Первая линия. Medical & Wellness Resort». По вводу получилось на треть меньше, чем за шесть месяцев прошлого года.

Спрос есть

Застройщики за полугодие реализовали 25 200 кв. м – на 16% больше, чем за аналогичный период 2015 г. Аналитики отмечают увеличение покупательского интереса к рекреационным апартаментам, прежде всего за счет появления в составе предложения новых объектов по достаточно низким ценам. Например, в проекте компании Seven Suns Development в сестрорецких дюнах минимальная студия стоит 1,8 млн руб.

По данным Евгении Литвиновой, руководителя проекта КЦ «Петербургская недвижимость», сьюты класса масс-маркет обходятся покупателям в среднем по 122 000 руб. за 1 кв. м, это на 16,4% выше средней цены квартир такого же класса в обжитых районах Петербурга. В первом полугодии 2016 г. цены практически не менялись. В бизнес-классе – 159 000 руб. за 1 кв. м, на 6% ниже уровня цен на жилье этой категории.

В элитном сегменте – 354 900 руб. за 1 кв. м в сложившихся районах. Как правило, за счет уникальной локации эта цена оказывается на 7,2% дороже, чем жилье. На территории административно-подчиненных районов – 302 400 руб. за 1 кв. м. Здесь сравнивать не с чем – жилье элитного уровня в Курортном районе не строят.

Апартаменты как бизнес

Главная тенденция последних полутора лет – изменение покупательской мотивации. Как отмечает Сергей Ногай, руководитель проекта «Салют!», если в первой очереди комплекса соотношение тех, кто собирался сдавать апартаменты в аренду, и тех, кто приобретал помещения для собственных нужд, составляло 50% на 50%, то сейчас – 80% на 20%. «Люди устали от кризиса, от экономической неопределенности, – говорит Ногай. – Они хотят иметь постоянный и надежный источник дохода». Дополнительный сервис и юридическая защищенность дают возможность держать арендные ставки на 15–20% выше тех, которые сложились в сегменте жилой аренды. По словам Ногая, одна из главных проблем в сегменте апарт-отелей – отсутствие опыта у управляющих компаний. Действующие УК (даже из лучших) справляются со сдачей в аренду по договорам с собственниками, но не всегда готовы оперативно и качественно решать многочисленные проблемы, возникающие в ходе эксплуатации.

Александр Погодин, генеральный директор сети апарт-отелей YE’S, подтверждает: 85–90% апартаментов в комплексе на ул. Хошимина сдаются в аренду. Из них 60–70% – через управляющую компанию (переданы в управление УК YE’S). Половина арендаторов снимает помещения на срок от недели до трех месяцев, половина – на три месяца и более.

Новым апарт-отелям удалось преодолеть «коломяжский синдром» (в одном из первых «доходных домов» на Коломяжском проспекте через некоторое время после запуска завелось множество небольших борделей; серия скандалов привела к тому, что финский инвестор вышел из проекта). Видеонаблюдение, работа администратора на ресепшн и сотрудничество с отделением полиции сделали жизнь постояльцев в апарт-отелях вполне безопасной.

В целом решены вопросы с регистрацией. В комплексе YE’S установлена гостиничная программа, информация обо всех, кто заезжает, передается в УФМС в режиме онлайн. А дальше арендатор сам решает, нужна ему справка о временной регистрации или нет. Если нужна – миграционная служба ее выдаст на основании договора об оказании гостиничных услуг.

По словам Погодина, владельцы апартов, как правило, регистрируются как индивидуальные предприниматели. Это позволяет использовать льготный налоговый режим.

Кроме того, апартаментам пока не грозит налогообложение «по кадастру»: налог по кадастровой стоимости взимается с владельцев крупных (более 3000 кв. м) торговых и офисных объектов, а также – с 2016 г. – с собственников жилья. Апарты ни в ту ни в другую категорию не попадают. В результате общие затраты на минимальный сьют, включая коммунальные платежи, составляют 4000–5000 руб. в месяц. В среднем номера в апарт-отелях в спальных районах получается сдавать за 25 000–35 000 руб. в месяц.

Характерно, что в популярном комплексе бизнес-класса Docklands на Васильевском 60% покупателей приобретают апартаменты для себя – именно чтобы жить. Чем выше затраты на номер, тем меньше шансов их «отбить» за какой-то обозримый промежуток времени. Впрочем, и в масс-маркете покупка апарта «под сдачу» не столько бизнес в чистом виде, сколько именно «подушка безопасности», полезный актив, который можно использовать по-разному. Главное отличие от обычной серой аренды – разнообразный сервис: от аренды велосипедов до проката бытовой техники, возможности арендовать кладовые и боксы и т. д.

По некоторым данным, и среди покупателей апартаментов бизнес-класса постепенно начинает преобладать «инвестиционная идея». Например, апарт-отель Prime Residence возводится на пересечении улиц Александра Невского и Херсонской. Это центр, недалеко от Невского проспекта. Здесь строится восьмиэтажный апарт-отель. Минимальный номер в нем можно приобрести за 2,6–3 млн руб. Первая очередь апарт-отеля рассчитана на 560 номеров. По словам председателя совета директоров группы «Ярд» Андрея Кошкина, сегодня 100% покупателей апартаментов в Prime Residence – это инвесторы, приобретающие недвижимость для дальнейшей сдачи в аренду. В месяц компания заключает 10–15 сделок.

Место для жизни

В строящемся комплексе «Светлый мир. Внутри» компании Seven Suns Development мотивация покупателей более сложная, что обусловлено «курортным» расположением объекта – возводится на месте бывшего пансионата «Дюны». Весьма обширная территория (17 га) позволяет разместить различные объекты рекреационной инфраструктуры: спортивные комплексы, велодорожки, теннисные корты и проч. В этом объекте по завершении строительства будет 1800 номеров. «Сложно назвать точную долю будущих арендодателей, – говорит директор по продажам Seven Suns Development Алексей Бушуев. – Специально мы не выясняем таких деталей. Но покупатели нередко сами говорят, что всегда хотели иметь место для отдыха на побережье, в лесу и рядом с городом. Полагаю, что большинство клиентов приобретают апартаменты для себя».

Важно, что апартаменты перестали вызывать аллергию. Для большей части покупателей это вполне понятный продукт с определенными преимуществами, но и с некоторыми ограничениями. Чиновники перестали грозить девелоперам, работающим в этом сегменте, изменением нормативов и увеличением «социальной нагрузки». Глава Минстроя Михаил Мень обещает до конца года «решить вопросы с постоянной регистрацией» в апартаментах, что, несомненно, добавит формату популярности.

Продажи в большинстве комплексов идут по 214-ФЗ, позволяющему продавать не только будущие квартиры, но и «иные объекты» (правда, меры защиты дольщиков на покупателей апартаментов не распространяются). Руководители АИЖК обещают льготную ипотеку для тех, кто приобретает апартаменты. Да и в целом развитие этого сегмента вполне рифмуется с госпрограммой по созданию «доходных домов». Острота жилищного вопроса не обязательно должна сниматься через покупку жилья в собственность, аренда – вполне разумный вариант.

Автор – аналитик, шеф-редактор еженедельника «Недвижимость и строительство Петербурга»