Почему частные клиники в жилых домах столицы не могут хорошо зарабатывать
Несмотря на льготную аренду, они окупятся не раньше чем через 5–7 лет
По программе «Доктор рядом» на городских торгах за четыре года в Москве реализовано 66 помещений (в том числе в 2013 г. 23 помещения на 41,3 млн руб., в 2014 г. – 12 объектов на 29,8 млн руб., в 2015 г. – 21 объект на 50,8 млн руб., в 2016-м – 10 объектов на 23,5 млн руб.). Цель программы, начатой в 2013 г., – улучшить качество медицинского обслуживания за счет открытия коммерческих клиник, где наряду с платными услугами москвичи могут получать и бесплатную помощь. Взамен город дает клиникам возможность оформить аренду по 1 руб. за 1 кв. м в год.
«Победитель аукциона на право аренды помещений, которые город подобрал, платит коммерческие ставки аренды, – раскрывает подробности представитель департамента по конкурентной политике города Москвы. – Например, в 2015 г. средняя ставка была 10 200 руб. за 1 кв. м в год, в 2016-м – 9600 руб. В течение восьми месяцев с момента заключения контракта клиника должна начать работу. Это означает, что надо сделать ремонт, установить оборудование, получить все лицензии на оказываемые услуги. Если все требования соблюдены, специальная комиссия принимает клинику в эксплуатацию и после этого уже начинает действовать льготная ставка – 1 руб. за 1 кв. м в год».
Почти бесплатный сыр
По словам представителя департамента, все помещения (в среднем по 250–300 кв. м) находятся на первых этажах жилых домов – как новостроек, так и давно построенных зданий. С победителем торгов заключается контракт на 20 лет, однако право льготной аренды нужно постоянно подтверждать. Возможно, именно из-за этого из 66 разыгранных на торгах помещений реально по программе «Доктор рядом», как рассказали в московском департаменте здравоохранения, сейчас работает только 32 – менее половины.
«Программа хорошая, но не все в ней так просто», – говорит Анар Гасанов, владелец сети частных клиник, выигравший семь помещений. По программе «Доктор рядом» одна его клиника работает уже два года, вторая – год. Еще пять в разной степени готовности. «Пока сложно сказать, когда смогу их сдать комиссии. Когда я два года назад начинал участвовать в программе, требования были несколько иными, нежели сейчас. Требования ужесточились, – делится Гасанов. – Например, мне говорят, что в одном из помещений потолок низкий. Ну так его сам город и выбирал и предоставлял для ведения медицинской деятельности. Мы же не можем поднять потолок – наверху квартиры, в которых люди живут. Пока не представляю, как выходить из данной ситуации».
По словам Гасанова, все помещения, которые он выигрывал на торгах, нуждались в ремонте. В целом, чтобы оборудовать одну клинику под ключ, у него ушло 20–25 млн руб. Не своих – кредитных. Предприниматель рассчитывает окупить расходы на одну клинику лет за 10 в лучшем случае.
Всего с 2013 г. с торгов под клиники ушло 66 объектов. В том числе в 2013 г. 23 помещения на 41,3 млн руб., в 2014 г. 12 объектов на 29,8 млн руб., в 2015 г. - 21 объект на 50,8 млн руб., в 2016-м - 10 объектов на 23,5 млн руб. Больше всего помещений под клиники реализовано в Северном округе столицы - 12. По 11 – в Западном и Юго-Западном округах, восемь в Восточном, шесть в Юго-Восточном. По пять в Северо-Восточном и Центральном округах. Четыре в Южном округе, три в Северо-Западном и одно в Зеленограде.
Две его работающие клиники пользуются правом льготной аренды. Площадь каждой – 200 кв. м. Аренда действительно символическая, 200 руб. в год. Но бизнесмен, чтобы продлевать льготный период, должен ежегодно получать из Фонда обязательного медицинского страхования (ФОМС) подтверждение, что он оказывает бесплатную медицинскую помощь населению. «Мы должны подать в ФОМС список пациентов, которые получили у нас бесплатные медицинские услуги у врачей общей практики – терапевтов, педиатров, – рассказывает Гасанов. – Таких пациентов у нас около 3000. На согласование в фонде уходит 2–3 месяца, а то и больше. Если в это время у нас закончится период льготной аренды, придется снова платить по коммерческим ставкам, которые мы на аукционе выиграли. А это около 11 000 руб. за 1 кв. м, получается больше 2 млн в год».
Другой участник программы, предприниматель Оганес Саруханян, указывает еще на одну тонкость, связанную с оказанием бесплатных медуслуг: «Пациенты не могут просто прийти к нам с улицы. Они сначала должны получить талончик на прием в своей районной поликлинике. Но государственные поликлиники не заинтересованы отдавать своих пациентов. Сейчас же «подушевое» финансирование, поэтому государственным медучреждениям выгодно, когда у них люди лечатся. А люди о программе «Доктор рядом» особенно не осведомлены». Предприниматель во всех своих клиниках вывесил объявления, кто и какие бесплатные услуги может получить. Реклама – это одно из обязательных условий получения льготной аренды. Основные доходы четыре клиники Саруханяна, работающие под названием «Центр охраны семьи» в Западном, Северном, Восточном и Юго-Восточном округах, получают от коммерческих клиентов. На оборудование клиники он потратил около 20 млн руб., взятых также в кредит. Выйти на окупаемость рассчитывает в течение 5–7 лет.
«Мне советовали в департаменте здравоохранения прикреплять к себе пациентов, – продолжает предприниматель. – Да, у нас достаточно большой спектр услуг, есть даже своя «скорая», в общей сложности работает 350 докторов и младшего медицинского персонала, но этого недостаточно, чтобы работать по программе добровольного медицинского страхования (ДМС). Там нужны другое оборудование, другие помещения, на 250 кв. м, которые даются под «Доктора рядом», особо не развернешься. Если входить в ДМС, мы должны искать партнеров, у которых есть недостающие услуги, и платить им за каждого пациента, который за нужной ему услугой вынужден будет поехать в другую клинику. Это сложный вариант: и сама процедура взаиморасчетов довольно громоздка, и пациентам такая схема неудобна».
Как дальше будет развиваться программа «Доктор рядом», в департаменте здравоохранения не комментируют. В департаменте по конкурентной политике готовят лоты для очередного аукциона. В принципе, даже если предприниматели не смогут соблюсти все условия и получить льготную аренду, они просто останутся работать по коммерческим ставкам. Частные клиники в Москве тоже востребованы. Тем более что их не так уж и много на 12-миллионный город – 215, по данным департамента здравоохранения. Государственных медучреждений чуть больше: 267.
По мнению Екатерины Подлесных, руководителя департамента стрит-ритейла Colliers International, реализация данной программы в любом случае положительным образом повлияет на инфраструктуру районов. В основном помещения, которые город сдает в аренду, низколиквидные, вход со двора – на них достаточно сложно найти арендатора, комментирует Подлесных. В департаменте по конкурентной политике уточнили, что все предоставляемые помещения находятся внутри кварталов сложившейся застройки. Внутри, как правило, голые стены, не подготовленные под специфическую деятельность. Говорить о большой проходимости там не приходится. Эти клиники рассчитаны именно на тех, кто живет по соседству.
Построил – передай
Социальная инфраструктура в Московском регионе пополняется и за счет новых объектов. Застройщики уже привыкли, что ни один масштабный жилой проект не будет согласован без детских садов, школы, поликлиники, ФОКа и т. д. в зависимости от того, чего в том или ином месте не хватает, а также от числа новых жителей очередного ЖК. Судьба «социалки» складывается по-разному: застройщик либо передает все муниципалитету, либо ищет коммерческих операторов, либо сам впрягается в непрофильный бизнес.
По словам гендиректора компании «Миэль-новостройки» Натальи Шаталиной, варианты с частным управлением работают только в случае с детскими садами: «В частный детский сад все-таки легче привлечь клиентов. Многие родители готовы платить за пребывание своего ребенка в таком садике по 30 000–40 000 руб. в месяц». Для школ и поликлиник найти управляющего оператора сложнее – слишком велики расходы на эксплуатацию зданий.
Как рассказал глава столичного департамента градостроительной политики Сергей Левкин, за 2012–2015 гг. инвесторами построено 16 поликлиник, ввод двух планируется в 2017-м и еще двух – в 2018 г. Больше всего новых поликлиник инвесторами построено в новой Москве – в общей сложности восемь на 1710 посещений за последние четыре года. «На новых территориях строительство инвесторами социальных объектов, в том числе и поликлиник, стало правилом, – рассказывает руководитель департамента развития новых территорий Москвы Владимир Жидкин. – Оно соответствует принципу комплексной застройки. При рассмотрении и одобрении на ГЗК проекта крупного жилого комплекса или микрорайона обязательно обсуждаются вопросы одновременного строительства и соцобъектов. Застройщики это знают, поэтому заранее это включают в проект». Но не только потому, что город требует, а из-за жесткой конкуренции за покупателей, уверен Жидкин: «Жилья на новых территориях сейчас строится много. За четыре года 8 млн кв. м уже сдано. Сейчас жилье покупают в основном молодые семьи, а те смотрят, есть ли рядом детский сад, школа и поликлиника».
Стоимость строительства крупного медцентра, оснащенного современным оборудованием, может в несколько раз, а то и на порядок превышать стоимость возведения маломощного (на 100–150 посещений в смену) объекта, предназначенного для оказания первичной медико-санитарной помощи. После ввода в эксплуатацию передаваемое городу здание поликлиники переходит на баланс в департамент здравоохранения. И уже задача последнего наладить там лечебный процесс и набрать медперсонал.
«Передача городу соцобъекта – звучит легко, но на практике сделать это сложно», – замечает гендиректор «Новых Ватутинок» Александр Зубец (недавно компания передала столице поликлинику на 550 посещений в смену). «Необходимо, чтобы он полностью соответствовал всем требованиям различных инстанций, начиная от определенного перечня материалов строительства, отделки, наличия оборудования до благоустройства прилегающей территории, – объясняет Зубец. – Порой, чтобы выполнить все требования, приходится возвращаться на несколько шагов назад, вплоть до межевания земельного участка, если, к примеру, не хватает нескольких метров озеленения. Нередко проблемы возникают из-за того, что проектирование велось по старым нормативам, а принимают объект с учетом уже вступивших в силу изменений. Данная проблема была особенно актуальна для новой Москвы, когда застройщики проектировали социальные объекты согласно нормам области, а передавали уже столице».
Сейчас, по словам Левкина, прорабатываются различные варианты организации взаимодействия инвесторов с отраслевыми органами исполнительной власти Москвы (в том числе с департаментом здравоохранения), начиная с этапа разработки задания на проектирование объекта капитального строительства и заканчивая проработкой всех функциональных характеристик.