Недвижимость
Бесплатный
Антон Филатов
Статья опубликована в № 4278 от 13.03.2017 под заголовком: Галерея Сбербанка

Сбербанк стал совладельцем крупного многофункционального комплекса в Воронеже

Для обеспечения кредитов он получил 25% «Галереи Чижова»

Федеральная антимонопольная служба сообщила, что одобрила ходатайство о приобретении Сбербанком 75% акций «Галерея Чижова». Эта компания владеет одним из крупнейших в Воронеже многофункциональных комплексов. После введения всего проекта в эксплуатацию его общая площадь составит 270 000 кв. м, сказано на сайте компании; в финансовом отчете за 2015 г. речь идет о 250 000 кв. м. Сейчас в эксплуатацию введены торговый центр на 139 000 кв. м и офисный комплекс на 14 000 кв. м. Третья очередь проекта, которая должна быть закончена в 2017 г., включает в себя торговый центр на 60 000 кв. м и апартаменты на 53 000 кв. м.

Основным владельцем «Галереи Чижова» три консультанта, работавших с проектом, называют депутата Госдумы Сергея Чижова. Сам он на сайте ассоциации «Галерея Чижова» представлен ее основателем. При этом на запрос «Ведомостей» Чижову, отправленный через помощника, ответил представитель самой компании. Согласно «СПАРК-Интерфаксу» все 100% акций компании в номинальном держании у кредитора проекта – Сбербанка.

Сбербанк также и совладелец «Галереи Чижова», знает один из консультантов по недвижимости, но точная доля ему неизвестна. Представители Сбербанка и «Галереи Чижова» подтвердили информацию. Из-за кризиса первоначальные сроки окончания строительства проекта были перенесены, что потребовало реструктуризации обязательств группы, она состоялась в декабре 2016 г., сказано в ответах Сбербанка и компании на запросы «Ведомостей». Банк использовал стандартный инструмент снижения кредитного риска в отношении крупнейших проектов – он приобрел 25% акций АО «Галерея Чижова» с условием обязательного обратного выкупа акционерами после полного ввода всего объекта в эксплуатацию, пояснили представители Сбербанка и компании. По их словам, соглашение предусматривает переход банку и остальных 75% акций, но исключительно в случае дефолта заемщика. Правда, такую вероятность оба собеседника оценивают как «крайне низкую». Общую сумму долга «Галереи Чижова» они назвать отказались. Только на строительство третьей очереди проекта кредитор выделил 3 млрд руб., писал «Коммерсантъ» в 2014 г.

Кредитор и акционер

Структуры Сбербанка не в первый раз входят в уставный капитал своих заемщиков. В декабре 2012 г. «Сбербанк CIB» кредитовала покупку бизнес-центра «Белая площадь» O1 Properties и взамен получила 33% акций в проектной компании. В ноябре прошлого года «Сбербанк CIB» сообщила о продаже этих акций. В 2014 г. «Сбербанк CIB» рефинансировала кредит девелопера складской недвижимости MLP: в ходе этой сделки она стала владельцем 33% акций проектной компании, владеющей тремя складами.

Рыночную стоимость активов «Галерея Чижова» старший директор отдела рынков капитала и инвестиций CBRE Ирина Ушакова оценивает примерно в 11 млрд руб. Таким образом, доля Сбербанка может составлять около 2,75 млрд руб.

Опрошенные «Ведомостями» участники рынка утверждают, что такая форма взаимодействия между кредиторами и девелоперами используется крайне редко. По сути, это мезонинное финансирование, очень распространенное в западных странах, считает руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций JLL Евгений Семенов. Правда, по его словам, такая форма заимствования обычно дороже классического банковского кредита, а значит, рискованнее как для инвестора, так и для кредитора. С Семеновым согласна и Ушакова: собственники активов, как правило, стараются не прибегать к мезонинному финансированию, рассматривая его в случае только крайней необходимости.

Вхождение Сбербанка в уставный капитал «Галереи Чижова» может быть связано с нарушением ковенантов по кредитам, рассуждает партнер Colliers International Станислав Бибик. Он напоминает: стоимость коммерческой недвижимости за последние несколько лет сильно упала и если заемщик не имеет возможности внести дополнительные активы в счет обеспечения кредитов, то вхождение банка в его уставный капитал может стать выходом из сложившейся ситуации. Компания «Галерея Чижова» имеет безупречную кредитную историю, лишь отметил представитель Сбербанка.