Статья опубликована в № 4361 от 12.07.2017 под заголовком: Инвесторы уходят из бизнес-центров

За три месяца в Петербурге построено всего 3100 кв. м офисных площадей

Инвестиции в бизнес-центры окупаются больше чем за 10 лет

Объем ввода качественных бизнес-центров во II квартале 2017 г. оказался минимальным за всю современную историю рынка офисной недвижимости Петербурга – 3100 кв. м. С января по июнь этого года в Петербурге было введено 27 000 кв. м качественных офисов, на 73% меньше, чем годом раньше, сообщили в JLL. До конца года заявлен ввод еще около 125 000 кв. м, совокупный результат 2017 г. сократится на 29% по сравнению с прошлым годом и станет рекордно низким за последние пять лет. По данным Colliers, в первом полугодии 2017 г. ввод бизнес-центров сократился более чем в 5 раз по сравнению с тем же периодом 2016 г. до 29 000 кв. м. За весь 2017 год будет введено около 170 000 кв. м офисов – на 100 000 кв. м меньше, чем в 2016 г.

В 2011–2013 гг. арендные ставки росли, поэтому девелоперы строили новые бизнес-центры, в 2013–2014 гг. ввод увеличился, объясняет руководитель отдела исследований JLL в Петербурге Владислав Фадеев. Экономические сложности последующих лет охладили рынок, добавляет он. По его прогнозам, ввод в 2018 г. вырастет на 30–40% до 200 000–215 000 кв. м. Значительная часть придется на «Лахта центр».

Доля вакантных площадей снижается. По оценке JLL, за II квартал она сократилась в классе А с 5,9 до 5,0%, в классе В – с 9,7 до 9,0%. Knight Frank отмечает дефицит офисных блоков площадью более 1000 кв. м. За II квартал средневзвешенные запрашиваемые ставки в классе А выросли на 0,6% до 1647 руб. за 1 кв. м в месяц, в классе В – на 0,9% до 1177 руб. за 1 кв. м в месяц, оценили в JLL.

С июня 2016 г. средняя арендная ставка офисов класса А выросла на 12% до 1400 руб. за 1 кв. м в месяц без НДС, подсчитали в Colliers. «Если рост ставок будет продолжаться в том же темпе, то через два года мы придем к показателю, с которым можно будет строить новые объекты со сроком окупаемости 5–7 лет. В среднем это 1700 руб. за 1 кв. м в месяц без НДС», – комментирует директор департамента исследований по России Colliers International Вероника Лежнева. Для рентабельности ставка аренды в объектах класса А должна превышать 2000 руб. за 1 кв. м в месяц, считает руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St. Petersburg Марина Пузанова. Рост спроса есть, но пока он не позволяет инвестору выйти на окупаемость до 10 лет, добавляет она. В 2018 г. ставки вырастут всего 3–5%, предупреждает Фадеев.

Из-за переезда структур «Газпрома» в «Лахта центр» на рынке начнутся колебания, но повального краха ждать не стоит, считает управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор» (26 объектов) Дмитрий Золин. «Ставки не будут сокращаться – это увеличит сроки окупаемости. Средний темп индексации арендных ставок на 5% в год сохранится, даже когда «Газпром» начнет переезжать», – рассуждает он. По его оценке, минимальный срок окупаемости офисных центров сейчас превышает 10 лет: «Бизнес перестал быть интересным для непрофильных игроков».

Можно ожидать сохранения доли свободных площадей до конца 2017 г. из-за ввода нескольких крупных бизнес-центров, в числе которых Ponomarev Center, вторая очередь «Сенатора на Чапаева», БЦ Graffiti, Renaissance Business Park и Riverside, полагает руководитель отдела по работе с владельцами офисов JLL в Петербурге Регина Волошенко

БЦ Graffiti класса В+ строился с 2014 г., инвестиции составили около 600 млн руб., рассказала директор по маркетингу и PR ИСГ «Сплав» Лидия Пашнова. Арендопригодная площадь – 14 000 кв. м. Ставки – 1200 руб. за 1 кв. м в месяц. «Мы начали искать арендаторов осенью прошлого года, сейчас бизнес-центр заполнен на 85%», – говорит Пашнова. Она прогнозирует постепенный рост арендных ставок: нужно обслуживать кредиты, коммунальные услуги дорожают, возросли налоги по новой кадастровой стоимости. По ее словам, в управлении группы «Сплав» – пять бизнес-центров, новые объекты она не вводила с 2014 г.