Международные отельеры с люксовыми брендами делают ставку на Москву

Для выхода в российские регионы больше подходят отели уровня «3–4 звезды»
Fairmont & Vesper Residences на Тверской улице – проект сервисных апартаментов под управлением 5-звездочного отеля, продажи начались осенью 2018 г. /Vesper

Самые яркие московские премьеры прошлого года – строятся здания для Mandarin Oriental, который планирует управлять не только гостиницей напротив Кремля, но и жилыми резиденциями (соглашение подписано с Capital Group), и долгожданного Fairmont – оператор будет заботиться об отеле и апартаментах на Тверской (проект Vesper).

Penta Hotels Worldwide – бренд входит в Rosewood Hotel Group (базирующийся в Гонконге международный оператор) – открыл первую гостиницу на Новом Арбате, в The Book. В этом проекте от Capital Group тоже есть сервисные апартаменты, но под управлением Intermark Hospitality (компания создана для обслуживания международных корпоративных клиентов).

О выходе на московский рынок заявила Corinthia Hotels Group, принадлежащая IHI plc. В Corinthia Hotel & Residences в Москве на Тверской, 10, планируется создать роскошный отель и фирменные апартаменты с обслуживанием для продажи.

Еще один новичок – японская сеть Toyoko Inn, строительство гостиницы одобрено московскими властями и запланировано в Красносельском районе Москвы.

Такие сети, как Mandarin Oriental и Corinthia Hotels, за последние 10–15 лет делали неоднократные попытки закрепиться в различных проектах, говорит Марина Смирнова, партнер, руководитель департамента гостиничного бизнеса и туризма Cushman & Wakefield. По ее словам, Москва признается крупными глобальными сетями с брендами Luxury одним из «ключевых городов мира».

В большинстве заявленных проектов есть не только гостиничные номера, но и апартаменты. Эксперты считают это мировым трендом. «Управление резиденциями, апартаментами – один из этапов развития рынка, когда традиционное размещение уже представлено в различных форматах и ценовых уровнях. Логично, что инвесторы, операторы, гости ищут для себя что-то новое», – говорит заместитель директора, руководитель подразделения индустрии гостеприимства отдела стратегического консалтинга CBRE Татьяна Белова.

Руководитель департамента гостиничного бизнеса JLL Татьяна Веллер добавляет, что в Санкт-Петербург пришла немецкая сеть Meininger Hotels с отелем-гибридом с хостелом в Никольских рядах.

Всего, по данным Веллер, на данный момент в России работают 14 международных операторов, которые в совокупности в стране управляют портфелем из 40 брендов.

Российских гостиниц больше

Сетевых гостиниц под управлением российских операторов в стране больше, чем отелей под международными брендами, в 1,5 раза – 310 против 201, по данным исследования PwC. Но номерные фонды российских и иностранных операторов равны – по 43 000 номеров для каждой группы. В настоящее время объекты под управлением сетевых операторов располагаются в 119 населенных пунктах России, из них российские операторы представлены в 104, международные – в 42, по данным исследования PwC в России.

Accor, Hilton, Hyatt, IHG, Marriott, Radisson давно работают на российском рынке, говорит Белова. В портфеле каждого из названных операторов есть линейка брендов, часть из них еще в России не представлена. В ближайшие годы в стране могут появиться Bulgari и AC by Marriott от Marriott International, HyattPlace от Hyatt Hotels Corporation и т. д.

Особенно интересуют операторов Москва и Санкт-Петербург, а также Сочи. Белова упоминает об активном интересе со стороны не только Mandarin Oriental, но и Jumeirah, Melia и др. В Санкт-Петербурге, по словам эксперта, можно найти Belmond, Corinthia и Rocco Forte Hotels, в регионах – AccorHotels, Best Western, Domina Hotel Group, Hilton Hotels & Resorts, Hyatt Hotels Corporation, InterContinental Hotels Group, Kempinski, Lotte Hotels, Louvre Hotels Group, Marriott International, Radisson Hotel Group, Sokos Hotels, Wyndham Hotel Group. И многие продолжают экспансию.

Москва и Петербург – рынки с высокой долей делового туризма и большой концентрацией платежеспособного спроса, объясняет предпочтения сетей замдиректора департамента стратегического консалтинга Colliers International Евгения Тучкова.

61% всего объема международных гостиниц – в портфелях четырех игроков: Radisson Hotel Group (крупнейший оператор по количеству номеров в России, 9930), AccorHotels, Azimut Hotels, Marriott International. В Москве международные отельеры формируют треть рынка качественного гостиничного фонда (не включая хостелы, мини-отели, ведомственные отели), в Санкт-Петербурге их доля оценивается в 44%.

По словам Анны Данченок, руководителя группы стратегического консультирования в секторе недвижимости PwC, 69% номерного фонда российских операторов формируют гостиницы трех и менее звезд, 85% международного фонда располагается в отелях «4 звезды» и более.

Регионам – три звезды

Для выхода на региональные рынки, по словам Тучковой, больше подходят отели уровня «3–4 звезды», средний ценовой сегмент. Они более эффективны и устойчивы в условиях экономической нестабильности.

По данным Веллер, из 216 брендированных отелей в России более половины (123) находятся за пределами Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга. Среди открытий 2018 г. – гостиницы в Новороссийске (Hilton Garden Inn) и Елабуге (Ramada H&S в ОЭЗ «Алабуга»). Сразу два отеля открылись в Саранске – Mercure и Four Points by Sheraton. AccorHotels недавно анонсировала открытие гостиниц в Благовещенске и Якутске, Inter Continental Hotels Group – в Архызе, добавляет Тучкова. В планах международных операторов на 2019 г., по данным JLL, Воронеж, Пермь, Кисловодск и др.

В случае реализации всех заявленных проектов до 2021 г. номерной фонд международных отелей превысит российский на 3–5 %, прогнозирует Олег Малышев, партнер, руководитель практики оказания консалтинговых услуг компаниям сектора недвижимости PwC.

Наиболее конкурентным останется именно средний ценовой сегмент, подстегиваемый ростом внутреннего туризма (5–7 % за последние три года). «Российские операторы, работающие преимущественно в демократичном сегменте, будут вынуждены принять вызов международных брендов на своем поле», – говорится в исследовании PwC.

Загородные перспективы

Мало освоенная, но интересная для иностранцев ниша – формат загородных отелей. Как отмечает руководитель направления по развитию альтернативных территорий инвестиционной компании Key Capital Елизавета Мартынова, в среднем в Московском регионе их заполняемость – на уровне 55%. Но интересные или актуальные форматы заполнены более чем на 80% в среднем по году. Это значит, что на самые популярные для отдыха даты забронировать места в таких гостиницах за 2–3 месяца уже невозможно. В числе таковых Мартынова называет Imperial, отдельные объекты сети Heliopark, «Мистраль», гостиницу в поселке «Величъ», «Лес арт резорт», отдельные небольшие объекты не под управлением крупных операторов – примером может служить ряд объектов в Тверской области. Зимой традиционно популярны дома отдыха рядом с горнолыжными комплексами по Дмитровскому направлению.

Пока присутствие в Подмосковье иностранных операторов скорее исключение, чем правило. «В большинстве своем загородные отели – частный мелкий бизнес, это либо гостевой дом, либо несколько коттеджей, но без четкой концепции, ценовой политики и верно выстроенного плана продвижения. В итоге загородные отели (у которых есть еще большой неосвоенный потенциал) показывают чудеса загрузки в выходные дни, а с понедельника по четверг пустуют», – говорит генеральный управляющий апарт-отелями УК Zenith PM Виктория Воронкова.

Впрочем, по словам Беловой, на загородном гостиничном рынке уже работают проекты с международными брендами, как по франшизе, так и по договорам прямого управления. В их числе Radisson Blu в Завидове (Тверская обл.), «Hilton Garden Inn Новая Рига» и Holiday Inn Vinogradovo (Московская обл.), «Azimut Переславль-Залесский» (Ярославская обл.). Несколько проектов находятся на разных этапах реализации.

По мнению экспертов, на загородном рынке давно не появлялось знаковых объектов. Впрочем, о планах развернуться в столичном регионе заявляла Rixos Hotels, пока сеть представлена единственным отелем в Красной Поляне. По словам председателя правления Rixos Феттаха Таминджи, сеть находится в активном поиске и стадии переговоров по поиску площадок в Подмосковье, где планирует построить загородный отель уровня «5 звезд» с системой обслуживания all exclusive, которая сейчас обкатывается в Абу-Даби. «Мы рассматриваем возможность строительства resort-отеля в Подмосковье, куда москвичи приезжали бы на выходные или проводили отпуск. Гостиницы внутри Москвы – для приезжих, меня же больше интересуют клиенты-москвичи», – рассказал Таминджи.

По мнению Мартыновой, появление привлекательных для потребителя комплексных форматов загородных отелей, своего рода «мест притяжения» под управлением известных международных сетей, может оживить рынок загородного отдыха, сделать туризм выходного дня популярнее. «Устаревшие, утратившие актуальность гостиницы будут реновироваться или продаваться в управление IT-игрокам, банкам и другим крупным корпоративным структурам и потом реновироваться под их нужды, для усиления собственной социальной инфраструктуры», – говорит эксперт.

По мнению Воронковой, приход международных операторов добавит конкуренции и заставит сегмент «подтянуться» и в плане стандартов обслуживания, безопасности и привлекательности объектов не только для отдыха, но и для проведения конференций, тренингов и других корпоративных мероприятий.

Что тянет сети?

Российский гостиничный рынок, несмотря на валютные колебания и политические особенности, остается одним из самых привлекательных. Доходность гостиниц для конечного бенефициара (инвестора) по-прежнему пока выше показателей развитых рынков, говорит Веллер. В основном благодаря тому, что стоимость рабочей силы, энергоресурсов и коммунальных услуг в России ниже, как и налоги на землю и имущество.

«Основная проблема большинства современных гостиничных компаний – в бизнес-модели asset-light, когда операторы предпочитают оставаться в роли управляющего, не инвестируя собственные средства в недвижимость. С учетом ограниченного количества «реальных» проектов, обладающих всеми необходимыми для luxury-бренда характеристиками (классическая формула location, location & location – только одна из составляющих, не менее важна способность девелопера построить гостиницу заданного стандарта и довести проект до открытия), которые в настоящее время московский рынок может предложить, конкуренция между отельерами порой разыгрывается нешуточная»

Марина Смирнова
партнер, руководитель департамента гостиничного бизнеса и туризма Cushman & Wakefield

Выход новых сетей возможен и в формате франшизы, считает руководитель направления девелопмента Becar Asset Management Екатерина Тейдер. Недавно по такой модели начала работать УК Becar Asset Management, став партнером Wyndham Hotels & Resorts. Партнерство позволит УК Becar привлекать для девелоперских проектов компании бренды этой международной сети, выступать в роли аккредитованного гостиничного оператора.

По словам директора по развитию Marriott International в России и СНГ Ивана Кисеева, потенциал развития гостиничного рынка России едва начинает раскрываться, насыщенность качественными отелями в обозримой перспективе будет низкой, тогда как спрос на качественное размещение постепенно растет за счет деловой активности и туристического спроса. Поэтому для Marriott российский рынок в приоритете.

Компания рассчитывает сделать клиентами и тех людей, которые сейчас проживают в независимых отелях, построенных недавно или открытых в отреставрированном советском номерном фонде. «К этим гостям мы идем двумя маршрутами: развиваем новые отели средней ценовой категории – более традиционные Courtyard by Marriott и Four Points by Sheraton, а также lifestyle-бренды Moxy, Aloft и AC by Marriott – и рассматриваем возможности ребрендинга существующих отелей», – говорит Кисеев.

Региональный директор «Accor-Hotels Восток» Алексис Деларофф согласен, что качественных средств размещения в России пока недостаточно: «Например, в Париже, городе, который в несколько раз меньше Москвы, у нас работает больше 150 отелей различных ценовых категорий – и всего 48 на всю Россию. Возможности для роста и развития есть как в эконом-сегменте, так и в сегменте резортов и пятизвездочных гостиниц». По его мнению, интерес к России со стороны иностранцев растет – отчасти благодаря ЧМ-2018 по футболу: «Здесь отличная природа, вкусная еда, самобытная культура и масса достопримечательностей, и все это достаточно доступно из-за низкого курса рубля». Кроме того, в России весьма объемный внутренний рынок и есть интерес к путешествиям. Все это при условии развития инфраструктуры внутри страны создает благоприятную картину для развития гостиничного сегмента, считает Деларофф. «Наконец, мотивация AccorHotels – сохранить лидерство. Чем больше у тебя отелей, тем лучше ты чувствуешь и понимаешь рынок и тем больше возникает возможностей его контролировать», – добавляет он.