Статья опубликована в № 4831 от 11.06.2019 под заголовком: Культурная функция

Почему в Санкт-Петербурге не делают жилых лофтов

Исторические фабричные территории становятся креативными кластерами

На получивших вторую жизнь бывших производственных площадках размещаются в основном арт-пространства. Там проводятся выставки, концерты, работают художники и актеры или расположены многочисленные хипстерские бары, репетиционные зоны, барбершопы и торговые точки. А вот жилья пока нет.

В Knight Frank St Petersburg наcчитали в городе около 60 креативных пространств, расположенных в зданиях общей площадью около 300 000 кв. м. Среди самых известных проектов – лофт «Этажи» (открылся на Лиговском проспекте в 2007 г.), «Ткачи» и «Люмьер-холл» на Обводном канале, «Порт Севкабель» на Васильевском острове и, конечно, «Новая Голландия» на одноименном острове. Есть также ряд аналогичных по назначению кластеров вне промзон. Самые раскрученные – «Голицын лофт» на Фонтанке и «Бертгольт центр» на Гражданской улице.

По проторенной дорожке

Появившись 12 лет назад, арт-пространства эволюционируют примерно так же, как пару десятилетий назад бизнес-центры. Если в начале 1990-х вывеску «бизнес-центр» можно было повесить на любой НИИ, сдающий часть помещений в аренду, то уже к концу века появились специализированные управляющие компании, а в начале нулевых стали строить новые здания (или реконструировать старые) непосредственно под этот функционал.

«Примерно то же самое можно наблюдать сейчас в нашем сегменте. Арт-кластеров уже довольно много, но мало тех, что предоставляют набор необходимых сервисов и инфраструктуры (как минимум парковку, клининг, кейтеринг и питание, хотя бы даже самое простое). Плюс общественные пространства для коммуникации – коворкинги, коливинги, которые особенно ценят резиденты. Да просто даже грамотная эксплуатация самого здания – это то, чем обязательно нужно заниматься», – рассуждает гендиректор завода «Севкабель» Сергей Ярмилко (предприятие инвестирует в создание пространства «Порт Севкабель» на части своей территории). Еще одна задача управляющей компании в кластере, по его словам, – создание бесконфликтной среды и сообщества резидентов: «Нужно создать условия, чтобы резидентам было удобно сосуществовать, чтобы был синергетический эффект. Но таких примеров в нашем городе пока немного».

С ним согласна совладелец текстильной типографии Point Виктория Гольдберг, неоднократно пытавшаяся продвигать свою продукцию – футболки с принтами (стоят 1500 руб. в среднем) – в креативных кластерах. «Есть такой стереотип – и я сама ему была подвержена, – мол, поставишь торговую точку в месте, куда ходит много хипстерской молодежи, и только успевай новый товар подвозить. Но это далеко не всегда платежеспособная публика, к тому же первые два пространства, где мы попытались организовать торговлю, обладали плохой проходимостью. Только с третьей попытки удалось найти арт-пространство, которое действительно посещала приличная аудитория. Правда, немного капало с потолка, гуляли сквозняки и туалет был через три этажа. А в довершении всего у арендатора здания (мы брали комнаты в субаренду) закончился договор с собственником, пришел другой и нас просто выставили на улицу. Пришлось сосредоточиться на онлайн-торговле», – рассказала предприниматель.

За последние три года в Петербурге закрылось несколько десятков арт-пространств (правда, столько же и открылось). Одна из распространенных причин: собственник не хочет вкладываться в старое здание, устанавливает низкую арендную ставку в обмен на ремонт силами резидентов, а по окончании договора (обычно недолгосрочного) сдает помещения уже по более высокой стоимости.

«Еще перед открытием первого кластера я прекрасно осознавал, что, если просто поделить помещения на части и сдавать в аренду, инвестиции никогда не окупятся. Генерировать прибыль получается только с помощью мероприятий – концертов, лекций. Плюс традиционные декабрьские корпоративы», – говорит гендиректор «Люмьер-холла» Евгений Гудов. Сейчас в собственности его компании находятся три газгольдера на Обводном канале (в общей сложности около 3000 кв. м), долгое время бывших заброшенными. В одном из них работает крупнейший в городе планетарий (впрочем, в «Лахта центре» сейчас строится еще один, больший по площади). «Именно планетарий изначально задумывался как финансово наиболее значимое пространство. И здесь спасибо комитету по охране памятников, что не стали чинить нам препятствий [в приспособлении пространства под новые функции]. Думаю, власти понимают, что от разрушающегося архитектурного наследия лучше никому не будет. И у нас даже есть план по строительству цокольного этажа под одним из газгольдеров», – добавляет Гудов.

Жилье будет позднее

Использование исторических фабричных, производственных зданий и площадок пока только креативными пространствами и ограничивается. Робкие попытки организовать жилье в бывших цехах Сестрорецкого инструментального завода (проект «Петровский арсенал») успехом не увенчались (власти проект не согласовали).

В Питере - жить

Елена Орешкина, коммерческий директор «Колди»:
«В Петербурге строится больше жилья, чем в Москве, но в Петербург переезжают жить, а в Москву – зарабатывать деньги, поэтому портрет аудитории существенно отличается. И в столице уже сформировался круг покупателей, которые выбирают жизнь в стиле лофт, – это креативный класс и бизнесмены, приверженцы свободного стиля и образа жизни, которые стремятся к максимальной мобильности и жизни в центре города. Сегодня в Петербурге этот класс покупателей меньше по экономическим причинам и из-за отсутствия пиетета перед центральными локациями.
Кроме того, большинство промышленных объектов, пригодных для переоборудования под лофты, находятся под охраной Комитета по охране памятников (КГИОП), что затрудняет согласование проектов. По требованиям КГИОПа не только конструкции, но и планировка памятника архитектуры должны быть сохранены. В итоге самыми распространенными способами приспособления стала переделка все-таки в коммерческие, а не жилые помещения в формате лофт.

Есть планы у компании «БФА-девелопмент» – лофты хотят организовать в здании фабрики Торнтона (в прошлом – мануфактура шерстяных изделий на Октябрьской набережной), – но пока они существуют только на бумаге. А ведь в Нью-Йорке, Гамбурге, Лондоне и Вене жилых лофтов огромное количество, и они пользуются большой популярностью.

«Перевести назначение участка из промышленного в жилое – это целая история. Только у титанов девелоперского рынка есть административные и финансовые ресурсы на такие операции, но им это неинтересно экономически. Такие маленькие проекты несут много рисков, а прибыль далека и туманна и даже немного эфемерна», – говорит основатель проектного бюро Rumpu Евгений Богданов.

То, что любая реконструкция значительно дороже, чем новое строительство, воспринимается уже как аксиома. С креативными пространствами проще: к ним значительно меньше требований, чем к жилью, в первую очередь это касается объема градостроительной документации и собственно строительства тоже, продолжает архитектор: «Чем пообшарпаннее, тем лучше». «Но город должен помочь с выводом предприятий, переводом статуса земель под новый функционал, после чего продать ее частникам и т. д., шаг за шагом. В Европе этот процесс тоже занял не один год».

Тоже самое касается и апарт-отелей, а также классических гостиниц, которые де-юре являются коммерческими помещениями, а не жильем. Эксперты считают, что их время пока не пришло. «Сначала обычно появляются объекты, которые проще в создании и/или эксплуатации, или же те, на которые более высокий спрос в данной локации и данном формате. Гостиницы относятся к наиболее затратным и наиболее сложным в эксплуатации объектам по сравнению с офисами, торговлей, заведениями общественного питания», – комментирует руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев. Апартаменты для постоянного проживания в реконструированных производственных помещениях могут стоить даже дороже нового строительства из-за вопросов экологии, реставрации в случае исторических зданий, необходимости выполнения норм по инсоляции и парковке и т. д., если не в пресечете на метр площади, то на один юнит. «Сочетание жилья и апартаментов для постоянного проживания с оживленным креативным кластером – непростая задача. Скорее всего, подобное предложение будет интересно определенному кругу потребителей: молодежи, людям творческих профессий, владельцам бизнеса в составе креативного кластера и т. д.», – добавляет Кокорев.

Опрошенные «Ведомостями» эксперты в основном соглашаются с тем, что в ближайшие годы первые жилые (или жилые де-факто) лофты в Петербурге все же появятся. И в качестве примера приводят Москву, где они уже представлены (в «Хлебозаводе, 9» у метро «Дмитровская» или на Даниловской мануфактуре). По словам Елены Орешкиной, коммерческого директора «Колди», в столице жилье в бывших промышленных пространствах уже перестало быть «штучным продуктом». Северная столица, как показывает практика, столичные тенденции переносит на свою болотистую почву в течение 3–5 лет.

Пока никто не прокомментировал этот материал. Вы можете стать первым и начать дискуссию.
Комментировать
Читать ещё
Preloader more