Средняя ставка аренды элитного жилья в Москве превысила 300 000 рублей в месяц

За пять лет рынок съемного элитного жилья в Москве значительно изменился. В 2014 г. каждый третий арендатор в этом сегменте в столице был иностранцем, сейчас их число существенно сократилось, вспоминает руководитель Kalinka Group Екатерина Румянцева. По данным Savills, на экспатов приходится лишь половина сделок – на 10% меньше, чем пять лет назад (данные у разных риэлторов о числе арендаторов-иностранцев расходятся. – «Ведомости»). Правила игры, обязательства сторон и даже мода на те или иные районы и характеристики квартир за прошедшие годы также стали иными.

В новой компании

В Penny Lane Realty сетуют, что потеряли много нанимателей из сферы автомобилестроения, одежных брендов, инвестиций, делится директор департамента аренды квартир агентства Марина Шекера. Другие компании, по ее словам, за это время ушли именно из Москвы: «Например, Siemens перенесла свое представительство в Петербург, где мы продолжили сотрудничество». По мнению Елены Куликовой, директора департамента аренды Savills в России, наибольший отток иностранцев произошел в нефтегазовом секторе. Также массово покинули страну и сотрудники американских и британских компаний – независимо от сферы деятельности.

Пальму первенства в своем интересе к московской элитной недвижимости удерживают французы и итальянцы (на них пришлось 12 и 6% от всех запросов по аренде, поступивших в Savills летом 2019 г.). Связи с этими странами крепки: сейчас в России работает более 500 компаний и банковских структур из Италии и столько же из Франции, рассказывал президент России Владимир Путин в ходе визитов в эти страны летом 2019 г., назвав их важнейшими экономическими партнерами Москвы.

Новые корпоративные арендаторы элитного жилья – выходцы из Китая, Кореи, Японии, Индии (на них, по оценкам опрошенных агентств недвижимости, совокупно приходится около 10% запросов). Чаще всего это сотрудники телекоммуникационных компаний, технического консалтинга, курирующие производственные линии на предприятиях, эксперты в сфере облачных, мобильных технологий и big data. Именно они, а также арендаторы-россияне (на них приходится более половины сделок) помогли рынку восстановиться после падения спроса в 2014–2015 гг., считает директор департамента городской недвижимости Blackwood Александр Мишин.

Русские арендаторы приходят на этот рынок из сферы IT, банков, есть клиенты среди столичных и региональных собственников бизнесов и представителей творческих профессий. Они же задали и новые тренды на рынке. Например, россияне чаще всего самостоятельно занимаются поиском жилья. Некоторые азиатские компании предпочитают включать траты на аренду в зарплату топ-менеджеров, которые пробуют решить свои проблемы без помощи риелторов – через ЦИАН или Airbnb, признаются опрошенные «Ведомостями» эксперты.

Торг уместен

Бюджеты россиян существенно выше тех, что могут позволить себе сейчас их иностранные коллеги. Директор департамента городской недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев рассказывает: недавно компания работала с клиентом из России, который арендовал жилье за 1,5 млн руб. в месяц – это слишком большая сумма для корпоративных договоров. «У нас есть объекты по цене от 150 000 до 5 млн руб. в месяц», – говорит Шекера.

Средний бюджет аренды элитной трехкомнатной квартиры в центре города, на который рассчитывают как корпоративные, так и самостоятельные арендаторы, составляет сейчас 273 000 руб. в месяц, рассказывает Куликова, а собственники квартир хотели бы получать за аналогичный объект в среднем не менее 333 000 руб. в месяц. В 2014 г. средние ставки аренды были выше, в пределах 400 000–500 000 руб. в месяц, вспоминает Шекера, за пять лет курс доллара вырос, а спрос в связи с оттоком корпоративных арендаторов упал, поэтому владельцам квартир пришлось произвести перерасчет.

В базах агентств недвижимости появилось много предложений в новых элитных домах со ставками выше рыночных. «К примеру, квартира 70 кв. м с одной спальней в ЖК Bunin предлагается за 400 000 руб. в месяц, хотя другие варианты в районе Плющихи укладываются в диапазон 200 000–300 000 руб. в месяц», – описывает Соловьев. В одном и том же доме для квартир одинаковых площадей ставки могут различаться чуть ли не в 2 раза, отмечают аналитики Kalinka Group: многие собственники по-прежнему исходят лишь из собственных представлений о ценности расположения жилья или качества ремонта в нем.

И все же в 2019 г. последнее слово за арендаторами. Выбирая объект, они имеют возможность результативно поторговаться: агентства недвижимости признаются, что стали часто работать на стороне владельцев квартир, обязанностей и трат у которых прибавилось. Например, пять лет назад комиссию всегда платили и наниматели, и собственники, теперь это прерогатива последних, также на их плечи ложится постановка жильцов на миграционный учет.

На рынке в практику вошли и договоры all inclusive, когда собственник покрывает все дополнительные расходы арендаторов, включая электричество, воду, интернет, перечисляет Куликова. По ее словам, распространились и корпоративные договоры аренды, в которых не прописан депозит за квартиру, и договоры, предусматривающие постоплату съемного жилья.

Квартиры вместо таунхаусов

С приходом на рынок арендаторов россиян и азиатов требования к жилью возросли: квартиросъемщики настроены за свой бюджет найти максимально выгодное предложение, готовы пересмотреть десятки вариантов, но селятся, как правило, в квартирах в новых жилых комплексах, где есть подземный паркинг, а рядом парк, отмечает Румянцева. Для западных компаний при выборе квартир для персонала по-прежнему важнее шаговая доступность офиса, международных школ или соседство с иностранными консульствами.

Самый популярный запрос – трехкомнатная квартира в районах Хамовников, Плющихи, Остоженки, Замоскворечья, Тверской, Арбата, Ленинского и Ленинградского проспектов. Одинокие арендаторы и пары без детей интересуются объектами до 100–150 кв. м, семьи с детьми рассматривают 180–250 кв. м, уточняют аналитики Kalinka Group.

Запросы на отдельные дома и таунхаусы больших площадей от самостоятельных арендаторов и компаний, снимающих жилье для топ-менеджеров, теперь поступают существенно реже, признаются риэлторы. Например, в поселке «Росинка» (расположен в Красногорском районе Московской области), где ранее был лист ожидания, сейчас выставлено для аренды девять лотов в бюджете от 260 000 до 691 000 руб. в месяц, говорит Шекера. В «Покровских холмах», которые находятся внутри МКАД, лист ожидания сохраняется, на самые популярные объекты ставки варьируются от $6000 до $17 500 в месяц (от 396 000 до 1,16 млн руб. по курсу 66 руб./$), отмечает Куликова. Сообщество экспатов в этих поселках сформировали школы – международная ISM в «Росинке» и Англо-американская вблизи «Покровских холмов», – но все фильтры, позволявшие отсеивать ранее случайных людей, устранены из-за недостатка корпоративных арендаторов.

Объектов на рынке достаточно, а спрос постепенно восстанавливается, утверждают опрошенные «Ведомостями» представители агентств недвижимости. Чтобы сдать все элитные объекты, которые сейчас в экспозиции, потребуется около полутора лет, отмечают аналитики Savills, а число запросов на них за семь месяцев выросло на 13%. По их подсчетам, растут и средние бюджеты, которые закладывают наниматели и предполагают собственники. В январе 2019 г. арендные ставки были на 22% выше, чем в прошлом году, а к июлю (данных за август 2019 г. нет) поднялись еще на 9%.