Трансформация рынка складов вызвана развитием технологий и переменами в потреблении

В России начали создавать сети логистических комплексов, самый масштабный проект – у «Почты России»
«Почта России» планирует создать сеть из 38 логистических центров в 34 городах страны  /Максим Стулов / Ведомости

По данным Knight Frank, в настоящее время в России 26 млн кв. м качественных складов, из которых 56% (15,2 млн кв. м) располагается в Московском регионе, 13% (3,4 млн кв. м) – в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, а 31% (8,3 млн кв. м) – в других регионах страны (данные по итогам восьми месяцев 2019 г.). По прогнозам аналитиков, до конца 2019 г. в России введут в эксплуатацию около 1,7 млн кв. м, это на 42% больше, чем за весь 2018 год (1,2 млн кв. м).

Директор департамента складской и индустриальной недвижимости Knight Frank Константин Фомиченко ожидает значительных изменений в этом сегменте в ближайшие несколько лет. На складской и промышленный девелопмент, по мнению Фомиченко, повлияют такие факторы, как улучшение городской логистики и инфраструктуры, развитие формата многоэтажных складов, увеличение скорости и частоты доставки грузов, повышение стандартов энергоэффективности, омниканальность, автоматизация складских процессов и т. д.

Что строит почта

«Почта России» планирует создать сеть из 38 логистических центров в 34 городах страны в партнерстве с банком ВТБ. Цель – сокращение сроков доставки плюс услуги фулфилмента (весь комплекс операций, связанных с продажей товара покупателю, от оформления заказа до вручения покупки) охватят все крупные города, в которых проживает 80% населения страны. На Восточном экономическом форуме в сентябре 2018 г. была озвучена сумма инвестиций – 24 млрд руб. В сентябре этого года подписано соглашение о стратегическом партнерстве между «Почтой России» и крупнейшими игроками рынка фулфилмента «Бета ПРО» и СДТ. Стороны договорились о совместном развитии сервисов по исполнению заказов интернет-магазинов. По словам первого заместителя гендиректора «Почты России» по электронной коммерции Алексея Скатина, «партнерство с ведущими игроками сферы позволит предоставлять сервисы по исполнению заказов, используя обширную и омниканальную последнюю милю почтовой сети».

Опрошенные «Ведомостями» эксперты напоминают, что «Почта России» не единственная лелеет подобные проекты. Идея создать сеть логистических комплексов витает в воздухе уже некоторое время, говорит управляющий директор СК «Перспектива» Михаил Ополько. О планах по развитию от Калининграда до Владивостока недавно заявила компания «Сбербанк логистика». Начата реализация сети оптово-распределительных центров «Росагромаркет». Планируется развитие поставок агропродукции из Приволжья в страны Ближнего Востока, проектом занимается ассоциация «Афанасий Никитин». Ополько считает это следствием разворота торговли в восточном направлении (для укрепления торговых партнерских отношений с Китаем, Японией, Кореей, Индией, Ираном) и развития e-commerce: «Но реализация таких масштабных проектов – дело трудное и капиталоемкое, без участия государства воплотить их в жизнь крайне сложно».

«Уже много лет крупные ритейлеры делают сети из складов («Лента», «Магнит», X5 Retail и др.), нового здесь ничего нет. Просто раньше они брали стандартный склад на рынке и своими силами дорабатывали до собственного технического стандарта и своих ожиданий. Сейчас подобные изменения и доработки можно заказать заранее у девелопера и получить уже готовый продукт (фактически – BTS)», – описывает директор департамента складской и индустриальной недвижимости S.A. Ricci Дмитрий Герастовский. Но все же проект «Почты России» уникален заявленными масштабами, комментирует руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости IPG. Estate Филипп Чайка. «Региональные логистические центры могут понадобиться крупным онлайн-ритейлерам, и не только для собственных нужд, но и для того, чтобы оказывать услугу фулфилмента таким гигантам, как AliExpress, Alibaba, или меньшим по объему российским онлайн-магазинам. Например, Ozon планирует расширить распределительные центры как раз под эту функцию, аналогичная ситуация с «Юлмартом», – рассказывает Чайка.

Склады разные нужны

«Сейчас большинство сделок происходит по принципу built-to-suit, – говорит коммерческий директор по складской недвижимости концерна «Русич» Николай Девятилов. – Объекты строятся под конкретного арендатора, такие сделки заключаются, как правило, на длительный период (от семи лет), и ставки аренды рассчитываются с учетом вложений инвестора. Казалось бы, ситуация в Московском регионе благоприятствует спекулятивному строительству, но таких объектов по-прежнему не много. Инвесторы осторожно оценивают свои возможности. Но, вероятно, в ближайшее время мы станем свидетелями нового витка спекулятивного бума».

Кроме того, сейчас востребованы «персонифицированные» склады с мелкими или даже достаточно существенными изменениями, сделанными в соответствии с требованиями заказчика. И девелоперы соглашаются на это в погоне за спросом – наиболее гибкий игрок получает на свои площади больше клиентов. Если ранее заказчиками многочисленных изменений были в основном крупные сети, то сейчас каждый третий арендатор хочет получить что-то индивидуальное. На ставки аренды это никак не влияет, продолжает Герастовский.

По данным Knight Frank, за последние пять лет разными торговыми сетями построено/арендовано/куплено около 900 000 кв. м для размещения распределительных центров (РЦ), из которых около 530 000 кв. м приходится на РЦ продуктовых компаний. В их числе РЦ Auchan на 140 000 кв. м в индустриальном парке «Южные врата» в Домодедовском районе, РЦ «Утконос» (70 000 кв. м) и X5 Retail Group (около 45 000 кв. м) в логопарке «Север-2» в Солнечногорском районе. Всего за последние пять лет для размещения РЦ на территории России (не включая Москву) построено около 2 млн кв. м, из которых на долю продуктового ритейла приходится почти 63%. В первую пятерку городов, где сконцентрировано самое большое количество таких площадей, входят Санкт-Петербург (более 0,5 млн кв. м), Екатеринбург (270 000 кв. м), Новосибирск (более 220 000 кв. м), Казань (около 150 000 кв. м) и Самара (около 120 000 кв. м).

«На рынке будут появляться новые масштабные девелоперские проекты, – оценивает перспективы партнер Bright Rich | CORFAC International Евгений Титаренко. – Несколько крупных заказчиков из сегмента e-commerce приостановили переговоры, но их планы по развитию остаются в силе, тендеры идут, и в ближайшие год-два мы можем ожидать начала реализации проектов по 40 000 кв. м и более как в Москве и Санкт-Петербурге, так и в регионах. Детали сделок озвучить мы не можем».

По данным Knight Frank, на долю компаний онлайн-торговли приходится 8% спроса на склады (по итогам восьми месяцев 2019 г.), но к концу года это будет уже 10–12% сделок в Москве и до 30–35% – по России.

В регионах складов не хватает, поэтому современные качественные объекты классов А и В будут востребованы, говорит Ополько. «Федеральные фудритейлеры продвигаются вглубь страны, осваивают малые города и постоянно испытывают потребности в новых складских помещениях. Онлайн-торговля пока в большей степени сосредоточена на европейской части России, а для поставок в отдаленные регионы используются «Почта России» и другие транспортно-логистические компании, однако постепенно представители е-commerce также будут расширять свое присутствие», – уверен он.

Последняя миля

Новый формат, заслуживающий внимания девелоперов, – «склады последней мили». Они широко распространены на Западе и востребованы компаниями FMCG-сектора. «Похожий формат, оптимальный для онлайн-торговли повседневными товарами, – dark stores, эффективность которого подтверждается опытом крупных розничных сетей Европы», – добавляет Титаренко.

В оценке местных перспектив мнения экспертов сходятся: склады последней мили нужны, но строить их невыгодно – вполне достаточно того, что есть. «В настоящее время городские склады в России – это на 98% старые или реконструированные объекты. Ожидания относительно стоимости склада у пользователей всегда заниженные. Когда речь заходит о новом строительстве, все ждут чего-то современного и модного, но сравнительно недорогого хотя бы потому, что склад дешевле офиса», – объясняет Герастовский противоречие: дешево склад в городе не построить, а арендовать дорогой склад не готовы конечные пользователи. «Склады последней мили должны строиться в непосредственной близости от зоны жилой застройки, чтобы обеспечивать быструю и бесперебойную доставку товара конечному потребителю. Но земля в черте города дорогая. Чтобы остаться в рамках определенной окупаемости, ставка аренды должна быть достаточно высока. У девелоперов резонно возникает сомнение: будут ли условия интересны потенциальным арендаторам», – согласен с коллегой Чайка.

Девятилов считает, что собственники устаревших складов не заинтересованы в их реновации (по его оценке, 75% складов последней мили – это старые советские промышленные помещения низкого класса со ставками, сопоставимыми со ставками аренды качественных офисов за пределами центра города). И хотя спрос на такие помещения опережает предложение, быстро качественные изменения не произойдут.

Основная проблема в том, что город в принципе против складов, говорит Герастовский: «Если кто-то все-таки задумывается о строительстве, то, сравнив эффективность инвестиций в альтернативные виды недвижимости, понимает, что складской объект менее выгоден даже с учетом повышенной ставки». Выходом может стать строительство многоуровневых проектов. «Современные строительные технологии, системы хранения, сортировки, погрузки и разгрузки позволяют хранить товары на многоэтажных стеллажах или даже разных этажах. Это приносит значительную финансовую экономию за счет того, что участок под застройку невелик. Уже сегодня мы видим рост высоты логистических комплексов в среднем на 20–25%», – говорит Ополько.

«Качественный склад в Москве должен стоить наравне с офисным или торговым помещением, и рынок скоро к этому придет, – прогнозирует Герастовский. – Если поставить коробку в городе и сделать стеклянный фасад, то мало кто с первого взгляда поймет, склад это или гипермаркет»