Швейцарский UBS считает жилье в Москве переоцененным

Столичные девелоперы и аналитики с ним не согласны
Опрошенные девелоперы согласны с тем, что существенного роста цен на новостройки в ближайшее время не предвидится /Максим Стулов / Ведомости

Риск возникновения пузыря на рынке жилой недвижимости Москвы отсутствует, но цены на столичные новостройки завышены. Это следует из отчета Global Real Estate Bubble Index, проведенного в этом году швейцарским банком UBS. Он проанализировал колебания цен на первичное жилье в 25 крупнейших городах мира, включая российскую столицу, и сравнил их в том числе с доходами населения.

Из отчета следует, что на данный момент в семи городах (к примеру, в Цюрихе, Мюнхене, Париже и Амстердаме) есть вероятность появления пузыря. Это означает, что цены на квартиры в них росли слишком быстро, что может в будущем привести к существенному снижению их стоимости. Еще 11 мегаполисов, включая Лондон, Токио, Нью-Йорк и Москву, аналитики UBS отнесли к переоцененным городам с точки зрения цен на жилье. В шести городах (Сингапур, Мадрид, Варшава, Дубай и проч.) стоимость квартир соответствует рынку. И лишь недвижимость Чикаго недооценена.

Цены на недвижимость в Москве упали примерно на 30% в 2015 г. из-за нестабильной экономической ситуации, сказано в отчете UBS. Но уже через два года квартиры в российской столице подорожали на 25%, что говорит практически о полном восстановлении рынка. В 2018 г. стоимость жилья в Москве была справедливой, объясняют аналитики швейцарского банка. Но переход на схему продажи квартир через эскроу-счета и введение льготной ипотеки привели к резкому росту цен. «В результате отношение ипотечных кредитов к ВВП за последние кварталы увеличилось», – сообщил представитель UBS Томас Верагут агентству «РИА Новости». Он также обратил внимание на то, что цены на новостройки сейчас превысили стоимость вторичного жилья. Все это, по его словам, приведет в перспективе к тому, что столичное жилье не будет дорожать. Запрос «Ведомостей» в UBS остался без ответа.

Опрошенные «Ведомостями» аналитики и девелоперы с выводами швейцарского банка о переоцененности московского рынка новостроек не согласны. По словам председателя совета директоров «Бест-новостроя» Ирины Доброхотовой, цены росли по объективным причинам, в том числе из-за льготной ипотеки, падения курса рубля и ставок по банковским депозитам. С ней согласен и коммерческий директор «Сити – XXI век» Юрий Просвиров, который также говорит, что повышенный спрос на новостройки вызван льготной ипотекой, рост цен на ее фоне вполне закономерен.

Стоимость квартир на первичном рынке по итогам девяти месяцев 2020 г., по словам директора департамента продаж ГК «Гранель» Рустама Арсланова, выросла незначительно по сравнению с аналогичным периодом прошлого года – всего на 7–8%, и то из-за того, что застройщики взяли на себя обязательства перед банками по выплате процентов по кредитам за своих клиентов. А это примерно 5–6% от стоимости сделки, это значит, что реально жилье для конечных потребителей подорожало всего на 1–2%, говорит Арсланов.

С начала года цены на новостройки в массовом сегменте в Москве выросли всего на 4% – со 175 000 до 182 000 руб. за 1 кв. м, говорит управляющий партнер «Векторстройфинанса» Андрей Колочинский. По словам эксперта, с учетом инфляции и увеличения себестоимости строительства, в том числе из-за удорожания импортных материалов и оборудования, такая динамика выглядит адекватной. А директор по продажам Capital Group Оксана Дивеева обращает внимание на то, что цены на новостройки растут по мере повышения строительной готовности объектов. Именно объекты в высокой стадии или введенные в эксплуатацию, по ее словам, сейчас пользуются наибольшим спросом у покупателей. Поэтому подорожание жилья ей кажется закономерным.

Впрочем, опрошенные девелоперы согласны с тем, что существенного роста цен на новостройки в ближайшее время не предвидится. Стоимость жилья на первичном рынке достигла своего максимума и, скорее всего, не изменится и в следующем году, говорит директор по продажам ГК «Инград» Константин Тюленев. С ним согласна и Доброхотова.