Сделки, исключающие прямые денежные расчеты, по-прежнему используются на рынке недвижимости

Рост интереса к обменам может стать сигналом надвигающегося экономического кризиса
Максим Стулов / Ведомости

В августе Kalinka Group предложила собственникам высококлассной недвижимости, расположенной в России или за рубежом, сервис, позволяющий найти «релевантные варианты» обмена жилых объектов на коммерческие и наоборот, менять городские квартиры на загородные дома, инвестпроекты или земельные участки. Платформу разработали внутри компании, в базе в настоящее время более 17 000 объектов недвижимости, сообщили в Kalinka Group. За первый месяц услугой заинтересовалось около 40 клиентов.

В основном это были собственники зарубежной недвижимости, которые хотели обменять ее на квартиры и загородные дома в Московском регионе. Зарубежный отдел группы уже заключил сделку: поменял квартиру в доме класса de luxe на Кипре на загородный дом на Рублево-Успенском шоссе. Еще несколько сделок готовится. По словам Екатерины Румянцевой, председателя совета директоров Kalinka Group, все чаще физические лица и компании сталкиваются с ситуацией кассового разрыва, когда на момент платежа не хватает наличности, поэтому обмен становится актуальным как никогда. Для сделки не нужно выдергивать деньги из бизнеса, не нужно класть наличные в ячейку или резервировать средства на счете. Фактически происходит взаимозачет стоимости одного объекта за другой.

«Если мы увидим интерес к обменам этой осенью, то это, скорее всего, будет говорить о начале кризиса», – допускает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «Бест-новостроя». Андрей Соловьев, директор департамента городской недвижимости Knight Frank, повода для беспокойства не видит: богатых людей в России пока не прибавляется и не убавляется. Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate, с коллегой согласен. По его словам, спрос на элитную недвижимость растет. «До конца года мы будем наблюдать беспрецедентный объем сделок на рынке элитных новостроек Москвы», – прогнозирует Попов. И на вторичном рынке есть умеренный спрос на ликвидные предложения.

Сергей Колосницын, директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty, считает тем не менее, что обмены – это слишком сложно, не случайно их в свое время заменила купля-продажа, более удобная и собственнику, и покупателю. Элитный сегмент узкий, одновременно выставлено на продажу не так много объектов и людей на этом рынке немного, но у всех высокие требования, поэтому почти нереально найти тех, у кого интересы совпадут, объясняет он.

«Можно представить, что клиент захотел продать виллу в Монако и купить завод в Смоленске, – рассуждает Попов. – А владелец завода в Смоленске захотел его продать и купить именно эту виллу в Монако. Плюс еще у них сошлись мнения об оценке своих объектов. Но практически вряд ли возможно, чтобы совпали все параметры и такая сделка состоялась». «На моей памяти у нас была только одна сделка, связанная с обменом: квартира с доплатой на загородный дом», – рассказывает Соловьев. Обмены так и останутся «частными случаями», резюмирует Попов. Применительно к интересам клиента пользу от сервиса Kalinka Barter Колосницын видит только в отдаленной перспективе, когда платформа будет усовершенствована, а количество объектов в базе увеличится. «Хороший ход по пополнению базы, привлекает тех, кто только подумывает о переезде», – комментирует он.

За что придется

платить при обмене С юридической стороны для обмена нет препятствий, говорит Румянцева. Договор мены предусмотрен главой 31 ГК РФ. Он может заключаться в простой письменной форме и не требует заверения у нотариуса. Обмениваться могут абсолютно разные объекты недвижимости: земля, нежилое помещение, жилые дома, квартиры и т. д. И хотя в сделке может не быть денежных расчетов, к договору мены применяются правила о купле-продаже. То есть каждая из сторон признается продавцом объекта недвижимости, который передает, и покупателем того объекта, который принимает. И у каждой из сторон образуется доход, подлежащий обложению НДФЛ. Тут тоже все стандартно: как правило, если недвижимость находилась в собственности менее пяти лет, налоговый резидент заплатит 13%, а нерезидент – 30%. После 1 января 2016 г. налоговых резидентов и нерезидентов уравняли в правах: если они владеют объектом недвижимости более пяти лет, то освобождаются от уплаты НДФЛ. Но если объект мены находится за рубежом, то при его продаже налог, скорее всего, платить придется. Например, в Италии ставка налога – 26%, на Кипре – 20%.

Загородный дом или зарубежную виллу покупают для себя. Коммерческая недвижимость – это актив, теоретически можно обменять одно на другое, но много ли найдется людей, которым нужно жилье вместо бизнеса и бизнес вместо жилья?

Сергей Колосницын
директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty

В пресс-службе Управления реестра по г. Москве уточнили: переход прав собственности на имущество, переданное по договору мены, подлежит обязательной государственной регистрации. За регистрацию двух возникших прав каждое физическое лицо оплачивает госпошлину по 1000 руб. Если в сделке мены участвуют юрлица, госпошлина составляет 15 000 руб. для каждого.

Еще один обязательный платеж – агентская комиссия. Кто из клиентов платит агентству гонорар при сделках мены, решается по договоренности сторон, скорее всего, это будет инициатор обмена. Или 3% комиссии (в Kalinka Group указали именно такую) делятся между участниками сделки пополам, т. е. каждый платит по 1,5% от оценочной цены своего объекта.

Старое на новое

Выйти на сделку без живых денег можно, воспользовавшись схемой trade-in: классическая схема подразумевает покупку нового объекта недвижимости за деньги, полученные после продажи старого. Продаваться может не только квартира на вторичном рынке, но и лот на этапе строительства – в этом случае оформляется договор переуступки прав требования. Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE), напомнила, что услуга эта на рынке новостроек появилась после кризиса 2008–2009 гг. Это не бартер в чистом виде, так как застройщик в зачет стоимости новостройки все равно получает деньги, а не объект недвижимости.

По мнению Андрея Колочинского, управляющего партнера «Векторстройфинанса», trade-in для застройщика – это всего лишь способ привлечь потенциальных покупателей. Литинецкая назвала trade-in механизмом «перехвата» клиентов у конкурентов еще на стадии продажи старого жилья, поскольку реализация квартиры на вторичном рынке прямо увязана с покупкой в конкретной новостройке.

По подсчетам аналитиков «Инком-недвижимости», в настоящее время примерно 80% застройщиков в столичном регионе практикуют trade-in, а Колочинский считает, что уже почти 100%. Соревнуясь между собой, застройщики предлагают дополнительные опции, расширяют географию объектов недвижимости, подлежащих выкупу у клиентов. Прежде действовало строгое правило: квартира должна быть в Москве или Московской области, объясняет Колочинский, теперь один столичный девелопер готов брать на реализацию квартиры по схеме trade-in в любом российском регионе, другой предлагает клиентам, выставившим старую квартиру на продажу, жить в ней до переезда в новую.

У крупных застройщиков появились дочерние компании, помогающие менять старую квартиру на новую. Многие процессы доступны онлайн, что стало актуальным в пандемию. Например, «ПИК-брокер» (ГК «ПИК») позиционирует эту услугу как самый быстрый на рынке обмен, обещая оценить и выкупить старую квартиру за семь дней, а на вырученные деньги приобрести лот в любой новостройке, не только в домах ГК «ПИК». По данным «Метриума», в текущем году доля trade-in в общем объеме продаж в Москве составляет около 20–25%, тогда как еще три года назад она оценивалась в 15–20%. Литинецкая признает, что схема неидеальна ни для застройщиков, ни для риэлторов. За такой услугой часто обращаются клиенты, которые не обладают ликвидным жильем. Соответственно, для застройщика всегда есть риск продержать долгое время неплохой вариант в строящемся доме под броней и не продать старое жилье клиента.

Бартер на стройках

Безденежные расчеты применяют и сами застройщики, когда находятся в сложной финансовой ситуации, говорит Роман Лябихов, гендиректор ГК «Атлант». Бартер особенно расцветает во время кризисов из-за спада продаж, подтверждает Станислав Сагирян, директор по развитию ГК «РКС девелопмент». По бартеру квартиры обменивали на стройматериалы и оборудование, в том числе трубы, окна и т. д., рассказывает Литинецкая. Квадратными метрами расплачивались с подрядчиками. Подобные условия могут быть включены в генподрядный контракт, добавила директор департамента аналитики и планирования продаж ГК «ФСК» Ксения Цаплина.

Бартерный формат взаиморасчетов был также распространен между владельцами участков и девелоперами. Купить достойный участок по рыночной стоимости могли лишь единичные компании, объясняет Литинецкая. Девелоперы не заинтересованы в том, чтобы сразу заплатить за землю миллиарды, поэтому стремятся рассчитаться с лендлордами метрами, выделяя им определенное количество квартир в проекте. Чем дороже земля и меньше плотность застройки, тем выше доля собственника участка: в массовом многоэтажном проекте на окраине доля квартир, предназначенных землевладельцу, была меньше, чем в элитном клубном доме в центре.

Лябихов рассказал, что «Атлант» расплачивался с подрядчиками квартирами: по его словам, это был короткий период в истории копании, связанный со сложной финансовой ситуацией из-за кризиса. Как только удалось нормализовать ситуацию с продажами, от бартера отказались. Крайне сложно определить справедливую цену объекта: у каждой из сторон на этот счет свое мнение, что лишь осложняет взаимодействие с подрядчиком и в основной сфере сотрудничества, объясняет Лябихов. Кроме того, подобные расчеты лишают девелопера свободы маневра. Все-таки для ведения бизнеса всегда лучше продавать продукт за деньги, которые потом можно направить не только на оплату работы подрядчиков, но и на закупку стройматериалов и другие статьи расходов, необходимые для развития проекта, говорит он.

По словам Цаплиной, в 2016 г., когда ГК «ФСК» приобрела ДСК-1, у того был опыт работы с бартером, но сейчас ДСК-1 работает преимущественно по денежным контрактам. Роман Мирошников, исполнительный директор СК «Ойкумена», рассказал, что в компании последняя бартерная сделка была в 2006–2007 гг.

В настоящее время бартерные сделки могут использовать застройщики, которые еще не перешли на проектное финансирование, говорит Сагирян. Допустим, подрядчик получит долю в проекте, рассуждает Литинецкая, но деньги дольщиков в любом случае будут поступать на счета эскроу, доступ к которым будет открыт лишь после регистрации в проекте первого права собственности.