Бывший топ-менеджер «Лукойла» Александр Раппопорт выкупает склад «Пивдома» в Подмосковье

ООО «СДМ ТК-2» стало победителем аукциона по продаже трех земельных участков на 15,5 га и складского комплекса общей площадью 82 142 кв. м на Липкинском шоссе на севере Подмосковья. Как следует из протокола торгов, при стартовой цене 2,99 млрд руб. оно согласилось заплатить за эти объекты 4,64 млрд руб. Всего на участие в аукционе было подано восемь заявок.

Сам логистический комплекс ранее принадлежал компании «Пивдом», которая в середине 2000-х считалась одним из крупнейших дистрибуторов пива в Московском регионе. В 2016 г. она была признана несостоятельной, общие права требования к ней на сегодняшний момент составляют 7,2 млрд руб., сказано на сайте Единого реестра сведений о банкротстве. Там же говорится, что склад на Липкинском шоссе и земля под ним находятся в залоге у банка ВТБ.

СДМ ТК-2, по данным «СПАРК-Интерфакса», принадлежит компании Industry Partners Corporation (IPC), которую участники рынка связывают с бизнесменом Александром Раппопортом. Сам он в ЕГРЮЛе назван руководителем российского филиала IPC. Раппопорт – бывший топ-менеджер «Лукойла» и его структур. По крайней мере, в 2017 г. он входил в экспертный совет по химической промышленности при Федеральной антимонопольной службе как начальник департамента организации строительства и контроля исполнения проектов нефтяной компании. Знакомые бизнесмена также называли его основным владельцем компании «Зерно-трейд», которая, как говорилось в аналитическом отчете «Русагротранса», по итогам второго полугодия 2019 г. (более поздних данных нет) стала шестым крупнейшим экспортером зерна в России.

IPC специализируется на вложениях в индустриальные активы и коммерческую недвижимость, сказал ее представитель. В начале 2021 г. она вместе с инвесткомпанией GEM Capital Анатолия Палия объявила о приобретении «Корунд-циана», крупнейшего в СНГ производителя цианида натрия (применяется золотодобывающими компаниями при извлечении золота). IPC также принадлежит фирма «Стрит девелопмент», в портфеле которой, как сказано на ее сайте, находится 10 000 кв. м объектов стрит-ритейла в жилых комплексах «Ясный», «Метрополия», Only, «Новокосино» и башне «Федерация». Еще один ее проект – фудхолл Degustator в «Москва-сити».

Склад на Липкинском шоссе – первый крупный логистический объект в портфеле IPC, говорят опрошенные «Ведомостями» консультанты. Впрочем, представитель компании заверил, что у нее есть и другие проекты в этом сегменте, но не назвал их. Бывший актив «Пивдома», по его словам, приобретен в инвестиционных целях. Рынок складской недвижимости сейчас находится на подъеме в связи с активным развитием интернет-торговли, объясняет представитель IPC. Он добавляет, что комплекс планируется сдать в аренду крупным компаниям.

Интерес такого количества участников рынка к этому объекту старший директор отдела складской и индустриальной недвижимости CBRE Антон Алябьев объясняет его хорошим расположением рядом с МКАД недалеко от Москвы. Похожих складов с аналогичными характеристиками так близко к Москве сейчас просто нет, соглашается с ним директор отдела складских и индустриальных помещений JLL Игорь Кротенков. Этот логистический комплекс хорошо подходит для создания склада «последней мили», который можно использовать для сортировки товаров и их последующей доставки, добавляет директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers Виктор Афанасенко. Об этом же говорит и управляющий партнер Knight Frank Russia Алексей Новиков. Правда, он не исключает, что из-за близкого расположения этого актива к Москве в долгосрочной перспективе инвестор может принять решение построить на его месте жилой комплекс.

Афанасенко отмечает, что такой комплекс из-за нехватки качественных складских площадей в Московском регионе интересен как инвесткомпаниям для сдачи в аренду, так и игрокам рынка электронной коммерции с точки зрения улучшения своей внутригородской логистики. Кротенков также напоминает, что ритейлеры сейчас активно конкурируют за скорость доставки товаров до потребителей. С учетом и так низкой доли свободных помещений на московском рынке складов проблем со сдачей комплекса на Липкинском шоссе в аренду не будет, уверен он. Кроме того, этот объект находится еще и в прекрасном техническом состоянии, добавляет Алябьев. Он считает, что его рыночная стоимость могла быть и выше – 5–5,5 млрд руб. Оценка Афанасенко – 5,5–6 млрд руб.

Активное развитие онлайн-торговли стимулирует новых игроков выходить на рынок логистической недвижимости, указывает Алябьев. Так, ранее о планах строить склады заявила группа ПИК, крупнейший девелопер жилья в России. Первый ее объект на 300 000 кв. м может появиться на Новорязанском шоссе. На фоне возросшего спроса на склады, а также из-за снижающейся доли вакантных площадей в ближайшие 3–4 года в Московском регионе будет построено более 6 млн кв. м, отмечает Новиков.