Суд вернул государству 1500 га рядом с Сочинским нацпарком

Адлерский районный суд удовлетворил иск Генпрокуратуры России к сооснователю российского бренда натуральной косметики «Краснополянская косметика» Дмитрию Серову и еще 139 ответчикам о неправомерном использовании земельных участков рядом с Сочинским национальным парком. Это следует из материалов суда. После вступления решения в законную силу они должны будут освободить эту территорию в течение 30 дней.

Речь идет об участках общей площадью 1524 га. Их фирма АО «Адлерский чай» арендовала у Росимущества в 2009 г. сроком на 49 лет под сельскохозяйственные нужды. Она, в свою очередь, сдала часть их в субаренду или переуступила права на землю различным фермерам и юридическим лицам. Но в августе этого года Генпрокуратура подала в Адлерский районный суд иск с требованием признать договор между Росимуществом и «Адлерским чаем» ничтожным на основании того, что земли используются не по назначению. В частности, на некоторых участках находились объекты индивидуального жилищного строительства или лес. Четыре представителя ответчиков утверждают, что суд проигнорировал срок давности по такого рода делам (он составляет три года), так как «истец действовал в защиту публичных интересов».

Генпрокуратура и Росимущество на запросы «Ведомостей» не ответили.

Основатель «Краснополянской косметики» Серов получил 6,6 га земли по договору уступки прав, рассказал он «Ведомостям». На этом участке компания акклиматизировала тропические растения (алоэ вера, кактусы, авокадо, цитрусовые и т. д.), из них она добывает экстракты для своей косметики, и поставила там солнечную электростанцию (обеспечивает 80% нужд фермы), а также цеха для переработки продукции. Инвестиции в этот проект он оценивает в 200 млн руб. Ранее государство уже пыталось отнять у Серова эту землю. По его словам, его площадка была в числе 11 000 временно арестованных прокуратурой Краснодарского края осенью 2021 г. участков, якобы незаконно выведенных из Сочинского нацпарка. Но компания собрала доказательства, в частности выписки из НИИ Цветоводства, что эти земли всегда были сельскохозяйственные и не входили в нацпарк. Юристы «Краснополянской косметики» готовились отстаивать свою точку зрения в суде, но затем иск пришел по другому поводу.

Другой ответчик – владелец буйволиной фермы и акционер «Адлерского чая» Владимир Спиченок. Он арендует 278 га земли. На большей части действительно растет лес, он нужен для выпаса буйволов и сбора меда с сотни ульев, тем более что растить лес на сельхозземлях законно, говорит он. По словам Спиченка, он вложил в бизнес 100 млн руб., из которых около 40 млн – кредиты, заключил договор с сыроварней на производство моцареллы и закупил оборудование для дойки буйволиц. Перенести все это на другие участки невозможно, буйволы очень привязаны к определенным территориям, поясняет он. Другие опрошенные «Ведомостями» ответчики выращивают на арендованных участках виноград, персики, черешню, фейхоа, овощи на продажу и проч.

По словам Серова, в ходе нескольких осмотров и двух экспертиз его компания доказала, что является добросовестным пользователем земли. Но иск он все равно проиграл, так как ничтожным был признан самый первый в цепочке договор – с «Адлерским чаем». Он также ссылается на то, что у Росимущества было право расторгнуть соглашение, если бы эти земли более трех лет не использовались по назначению, но этого не было сделано в течение 10 лет (предельный срок давности таких исков по Гражданскому кодексу).

Если суд усмотрит в договоре признаки ничтожности, то признание его таковым не будет зависеть от добросовестности других субарендаторов и все заключенные договоры также будут неправомерными, напоминает юрист адвокатского бюро Asterisk Вячеслав Климов. Поэтому шансов на удовлетворение требований ответчиков в апелляционной инстанции практически нет, добавляет юрист адвокатского бюро «Пропозитум» Алина Шлеева. Но для добросовестных суборендаторов не все так плохо: согласно п. 1 ст. 618 ГК РФ, они обладают преимущественным правом на заключение договора аренды участка с Росимуществом, напоминает Климов.

Если фермерам не удастся отстоять свои права, то изъятые участки будут выставлены на торги, говорят юристы.

Оптовая цена 1 га сельхозземли в этом районе может составлять 15 млн руб., подсчитал генеральный директор УК «Русская сотка» Илья Терентьев. Таким образом, рыночная стоимость всей территории составляет 22,8 млрд руб.

Если же будут продаваться права аренды, то, по словам управляющего партнера компании «Мета» Максима Лещева, за них можно будет выручить 25–30 млн руб. в год.

Опрошенные «Ведомостями» эксперты отмечают, что эта территория находится всего в нескольких километрах от моря, поэтому потенциальный покупатель прав на нее может использовать эти участки под строительство недвижимости. Жилой комплекс или микрорайон там – это было бы самым прибыльным использованием земель, ведь в Сочи колоссальный спрос и дефицит жилья, говорит Лещев.