Четверть новых офисов в Москве возводят девелоперы жилья

Это позволяет им получать от городских властей льготы на перевод участков под застройку
Максим Стулов / Ведомости

Из 400 000 кв. м запланированных к вводу в 2023 г. офисов 100 000 кв. м строят девелоперы жилья, подсчитала консалтинговая компания CORE.XP. Из ее отчета следует, что она не учитывала помещения на первых этажах домов, а также проекты тех застройщиков, которые давно занимаются как жильем, так и коммерческой недвижимостью (например, MR Group).

Управляющий партнер Nikoliers Николай Казанский подтверждает, что четверть запланированных к выходу в этом году на рынок офисов в Москве сейчас строят девелоперы, которые традиционно считались «жилыми». Всего же, по словам руководителя департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерины Беловой, такие застройщики возводят 600 000 кв. м офисов, еще 550 000 кв. м площадей запланированы до 2028 г. Среди примеров текущих проектов – бизнес-центр на 3500 кв. м в жилом квартале Lucky от Vesper, а также кластер «Ломоносов» на 65 000 кв. м в инновационном центре МГУ.

Судя по данным CORE.XP, доля офисов, строительством которых занимаются девелоперы жилья, за год увеличилась в 2 раза. В 2022 г. она составляла 12% (40 328 кв. м), а в позапрошлом году – 6% (32 638 кв. м). А с 2018 по 2020 г. таких проектов не было вовсе.

Интерес девелоперов жилья к офисам опрошенные «Ведомостями» эксперты связывают с действующими на территории Москвы правилами по переводу земельных участков под застройку. Казанский напоминает, что компании, создающие рабочие места (за счет возведения бизнес-центров, производственных и складских объектов.– «Ведомости»), могут рассчитывать на льготы при смене вида разрешенного использования участков. Об этом же говорит и Белова.

Ранее представитель департамента промышленной и инвестиционной политики Москвы говорил «Ведомостям», что такие льготы помогают стимулировать комплексную сбалансированную застройку новых районов за пределами МКАД, а также снизить дефицит рабочих мест в кварталах за пределами ТТК. Если одновременно со строительством жилья инвестор реализует производственные, административно-деловые, торговые, социальные объекты, это только положительно скажется на развитии города.

ФСК, к примеру, подписала с городскими властями уже шесть соглашений по программе создания дополнительных рабочих мест, рассказал директор по развитию коммерческой недвижимости этой группы Сергей Пшеничников. Одним из таких проектов будет деловой центр на 70 000 кв. м в рамках жилого района Sidney City в Хорошево-Мневниках, пояснил Пшеничников.

Такая схема создания инфраструктуры в городе оправданна, говорят консультанты. Казанский напоминает, что из-за бурного развития рынка жилья, спровоцированного в том числе программой льготной ипотеки, многие площадки, купленные под офисы, в итоге переводились под новостройки. Для правительства же Москвы важно создавать еще и инфраструктуру и места приложения труда. При этом число качественных участков под бизнес-центры какое-то время было ограниченно, как и количество профильных игроков, рассказывает Казанский. Усугубляло ситуацию и то, что после начала пандемии коронавируса потребность в офисах стала снижаться, поэтому специализирующиеся на такого рода недвижимости игроки снизили объемы строительства, добавляет президент ГК «Основа» Александр Ручьев.

Выход жилых девелоперов на рынок офисов не приведет к переизбытку предложения, считают консультанты.

Коммерческий директор компании Forma Дмитрий Власов напоминает, что профессиональные девелоперы офисов, как правило, в основном сдают свои объекты в аренду, оставаясь их владельцами, тогда как застройщикам жилья выгодней продать их инвесторам. С этим согласен и директор отдела продаж и приобретений «Ricci | Офисы» Дмитрий Антонов. По его словам, в такой ситуации говорить о переизбытке офисных помещений не приходится. Он добавляет, что ввод части заявленных на этот и следующий год проектов будет перенесен на более поздние сроки, а это позволит регулировать предложение на рынке.

Не опасается конкуренции с застройщиками жилья и один из крупнейших офисных девелоперов – Stone Hedge. По словам его представителя, на рынке по-прежнему сохраняется дефицит качественных объектов, так как начиная с 2016 г. среднегодовой объем ввода в этом сегменте составляет всего 200 000 кв. м.