Финский фонд SATOhomes может уйти из России

Финский инвестфонд SATOhomes, который занимается сдачей квартир в аренду, решил продать свой российский бизнес. Об этом «Ведомостям» рассказали два его партнера. По их словам, для этих целей компания наняла консалтинговую фирму CORE.XP. Представитель последней от комментариев отказался. Запросы в финский и российский офисы SATOhomes остались без ответов.

Финская компания, в портфеле которой сейчас находится 25 000 апартаментов, работает в России около восьми лет. В 2015 г., как писал «Деловой Петербург», она приобрела за 1,5 млрд руб. 200 квартир в Санкт-Петербурге для последующей сдачи в аренду. На конец прошлого года, судя по финансовой отчетности фонда, ему принадлежало 522 квартиры в 13 жилых комплексах города. Среди них – «Ориенталь» на Барочной улице, Aston Graftio на ул. Графтио, «Дом на Детской, 18А», «Морской, 33» на Морском проспекте и проч. Один из консультантов уточняет, что сейчас у SATOhomes 518 квартир общей площадью 35 900 кв. м. По его словам, инвестфонду также принадлежит 327 парковочных мест в этих домах. Рыночная стоимость российских активов на конец прошлого года составляла 60,4 млн евро (5,2 млрд руб. по курсу ЦБ), сказано в финансовом отчете. Примерно столько фонд и хочет выручить за свои российские активы.

Как утверждает один из собеседников «Ведомостей», лоты продаются исходя из стоимости в 157 000 руб. за 1 кв. м (получается 5,6 млрд руб. за все). Он также утверждает, что эта сумма, по сути, учитывает дисконт в связи со СВО и общей экономической ситуацией в стране. Это подтверждается и документами SATOhomes. В отчетности фонда сказано, что на конец 2021 г. его российские активы оценивались в 128,1 млн евро (11 млрд руб.). Собеседник «Ведомостей» добавляет, что портфель квартир финской компании предлагается не только российским инвесторам, но и финским. Впрочем, по его словам, компания все равно должна получить разрешение правительственной комиссии на продажу бизнеса, которая может не одобрить сделку с зарубежным покупателем.

Найти инвестора на бизнес SATOhomes будет непросто, говорят опрошенные «Ведомостями» консультанты. Руководитель филиала IBC Real Estate в Санкт-Петербурге Сергей Владимиров отмечает, что арендный бизнес по сдаче квартир в целом не отличается высокой маржинальностью. Его доходность сейчас составляет 5–6% годовых от рыночной цены. Круг потенциальных покупателей, по его словам, ограничен. Такой бизнес, учитывая его высокую стоимость, могут купить только крупные компании, при этом они не должны находиться под санкциями США или Европейского союза, резюмирует эксперт. Директор департамента рынков капитала Nikoliers Денис Платов также сомневается, что российские активы SATOhomes заинтересуют институциональных инвесторов в связи с разнородностью самого портфеля. Усугубляет ситуацию и снижение ставок на аренду жилья. По данным эксперта «ЦИАН.Аналитики» Виктории Кирюхиной, однокомнатные квартиры в Петербурге сейчас сдаются в среднем по 26 900 руб. в месяц, а это на 12% меньше, чем было в начале 2022 г. Аналогичная ситуация и с двухкомнатными квартирами: ставка аренды на них – 49 600 руб. в месяц (-13% год к году).

Тем не менее и Платов, и Владимиров считают, что бизнес SATOhomes может заинтересовать спекулятивного инвестора, который затем распродаст лоты по частям. По данным Nikoliers, средняя стоимость жилья в Санкт-Петербурге на конец прошлого года составляла 255 000 руб. за 1 кв. м, прирост с апреля 2020 г., когда была запущена программа льготной ипотеки, составил 101%. Таким образом, потенциальный инвестор может выручить за активы финского фонда 9,1 млрд руб.

Зарубежные компании после начала СВО вышли практически из всех российских объектов в сфере недвижимости. Среди последних сделок – норвежская Wenaas продала 10 отелей структуре АФК «Система», а чешская PPF Group – склад «Трилоджи парк Томилино» структурам братьев Алексея и Александра Остапишиных.