Объем сделок с участием ЗПИФов недвижимости достиг рекордных 33 млрд рублей

С января по ноябрь 2023 г. закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы) приобрели активы в сфере недвижимости в общей сложности на 33 млрд руб. Такие данные приводит консалтинговая компания IBC Real Estate. По ее подсчетам, это самый высокий показатель за всю историю наблюдений. К примеру, в 2022 г. он составил 22 млрд руб., а годом ранее – 14 млрд руб. Похожие цифры приводят и другие консультанты. Директор департамента рынков капитала Nikoliers Денис Платов говорит, что в этом году общий объем сделок с недвижимостью у ЗПИФов составил 31,5 млрд руб. По оценке руководителя платформы консалтинговых услуг и отдела инвестиций и рынков капитала CORE.XP Ирины Ушаковой, ЗПИФы в этом году приобрели активы на 45 млрд руб., по сравнению с прошлым годом прирост в инвестициях составил 79%.

С начала года такие фонды закрыли 12 сделок с объектами общей площадью свыше 450 000 кв. м, по данным IBC Real Estate. Платов говорит о 524 000 кв. м. Среди примеров таких транзакций – продажа чешской PPF Real Estate торгово-развлекательного комплекса «Невский центр» в Санкт-Петербурге ЗПИФ «Тетис капитал». Эта сделка оценивается в 10–12 млрд руб. Пайщики «Тетис капитала» не раскрываются, однако два консультанта, работавших с активом, утверждают, что ЗПИФ действовал в интересах фирмы «Аптекарский», которая владеет петербургскими торгово-развлекательными комплексами «Владимирский пассаж», «Авеню» и «Космос». Среди других крупных транзакций – приобретение для внесения в ЗПИФ «Парус триумф» торгового центра «Триумф молл» в Саратове (3,5–4 млрд руб.) компаниями Central Properties и «Аптекарский». Кроме того, ЗПИФ «Бруко» в этом году стал владельцем бывшего здания Министерства монтажных и специальных строительных работ СССР на Большой Садовой улице (3,4–4,1 млрд руб.).

Чаще всего в ЗПИФы вносят складские комплексы, напоминает директор по работе с корпоративными клиентами УК «Альфа капитал» Иван Велесевич. Он объясняет это тем, что спрос на них обеспечивают растущие ставки аренды и дефицит качественных помещений. У IBC Real Estate немного другие данные: за 11 месяцев 2023 г. 43% всех инвестиций в недвижимость у закрытых фондов пришлось на торговые объекты, 33% – на склады, 20% – на офисы и 4% – на жилье.

Сделок по недвижимости с использованием ЗПИФов действительно становится все больше, отмечают консультанты. Такой инструмент, по словам руководителя департамента рынков капитала и инвестиций компании IBC Real Estate Микаэла Казаряна, позволяет собственникам недвижимости реализовать свои активы за счет продажи паев. Таким образом они могут привлечь в проекты средства розничных инвесторов, добавляет Ушакова. Кроме того, пайщики фондов не раскрываются, а в этом могут быть заинтересованы многие коммерческие структуры, говорят они.

Розничные инвесторы, в свою очередь, получают возможность приобрести доли в крупных объектах с качественным потоком клиентов при низком пороге входа, указывает Казарян. Директор департамента управления ЗПИФ «ООО «РСХБ управление активами» Борис Голубев отмечает, что доходность ЗПИФов выше, чем у депозитов и облигаций. Руководитель дирекции по работе с институциональными и корпоративными клиентами «Альфа-капитала» Владимир Зеленов говорит, что доходность фондов недвижимости варьируется в диапазоне 9–17% в зависимости от сегмента инвестиций. К тому же альтернатив для инвестиций сейчас не так много, отмечает Ушакова. Неоднократное недавнее повышение ключевой ставки может несколько замедлить приток средств в фонды недвижимости, добавляет директор по рейтингам страховых и инвестиционных компаний агентства «Эксперт РА» Екатерина Серова. Однако спрос на них сохранится, так как такие ЗПИФы выступают защитным активом в период повышенной рыночной волатильности, резюмирует она.

Совокупная стоимость чистых активов рыночных фондов недвижимости по итогам этого года достигнет 300–310 млрд руб., говорит руководитель направления маркетинговых и аналитических исследований Parus Asset Management Елена Михайлова. Управляющий партнер NF Group Алексей Новиков полагает, что в 2024 г. объем ЗПИФов продолжит расти на 15–20% и составит порядка 340–350 млрд руб.