850 млрд рублей составят инвестиции в офисы, склады и ТЦ в 2023 году

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость России к середине декабря 2023 г. составил 790 млрд руб., следует из подсчетов консалтинговой компании IBC Real Estate. По итогам года, согласно ее прогнозам, этот показатель может достигнуть 850 млрд руб., что станет рекордным значением за всю историю наблюдений. Аналитики консалтинговой компании NF Group говорят о 650–700 млрд руб., но даже эти цифры – самые высокие показатели за последние годы. К примеру, в 2022 г. инвесторы вложили в покупку объектов коммерческой недвижимости в России 487,2 млрд руб., в 2021 г. – 401,5 млрд руб. Разница же в подсчетах консалтинговых компаний связана с различным подходом к оценке объектов и включению в список тех или иных сделок.

Увеличение объема инвестиций обусловлено несколькими факторами. В этом году было закрыто множество сделок по продаже активов зарубежных игроков, которые приняли решение об уходе из России после начала спецоперации. С учетом длительности цикла переговоров и необходимости получения разрешения от правительственной комиссии завершение многих транзакций пришлось как раз на 2023 г.

К примеру, Газпромбанк выкупил у шведской Ingka Centres 14 торгово-развлекательных центров «Мега», а инвестфонд Balchug Capital – комплекс «Метрополис» у американской Hines. Совладельцы складского комплекса «Трилоджи парк Томилино» братья Остапишины выкупили основную долю у чешской PPF Group, которая в этом году также продала торговый комплекс «Невский центр» в Санкт-Петербурге и почти закрыла сделку по продаже офисной части «Метрополиса». А входящая в АФК «Система» Cosmos Hotel Group приобрела портфель норвежской Wenaas Hotel Russia AS.

В целом, по данным NF Group, рыночная стоимость недвижимости в России, которую продали иностранные инвесторы по итогам трех кварталов 2023 г., составила 249 млрд руб. Но на руки они могли получить около 125 млрд руб. – окончательная сумма сделок после одобрения ее правительственной комиссией снижается вдвое.

Свои активы, впрочем, продавали и российские компании. В частности, Mall Management Group Сергея Гордеева реализовала сразу два своих торговых центра – Columbus на Кировоградской улице (покупатель – «ТПС Недвижимость») и «Саларис» на Киевском шоссе (его новый владелец связан с акционерами сибирского ритейлера «Мария-Ра»). MR Group продала 47 000 кв. м в бизнес-центре iCity в Шмитовском проезде мэрии Москвы, а фирма «Ахилл» – башню Skylight на Ленинградском проспекте VK.

После начала спецоперации многие компании начали вкладывать деньги именно в офисы, склады и торговые центры. Это связано как с экономической ситуацией в стране, так и с отсутствием альтернативных инструментов для вложений. В связи с этим на рынке появилось большое количество непрофильных игроков со свободными средствами, которые начали инвестировать именно в такие активы. К примеру, логистическая компания «Лидертранс» договорилась о покупке бизнес-центра «Метрополис» (110 000 кв. м) на Ленинградском шоссе.

В следующем году ждать повторения рекорда не стоит, уверены консультанты. В IBC Real Estate считают, что в 2024 г. инвестиции будут на уровне 400–450 млрд руб. Большая часть активов иностранных игроков либо уже продана, либо находится на финальной стадии реализации. Кроме того, из-за повышения ЦБ ключевой ставки до 16% изменилась и стоимость заемного финансирования. Некоторые игроки говорят и об усилении контрсанкционных мер.