Сеть гибких офисов «Ключ» выходит на рынок управления коммерческой недвижимостью

Структура, связанная с владельцами гибких офисов «Ключ», выкупила большую часть коммерческих помещений в апарт-комплексе Sky View, который строится на месте киноцентра «Соловей» на ул. Дружинниковской на Красной Пресне. Об этом «Ведомостям» рассказали два консультанта, работавших с участниками сделки. Эту информацию подтвердила и владелец девелопера Sky View Наталья Рагозина. Генеральный директор «Ключа» Георгий Голенев утверждает, что покупателем 5600 кв. м в этом объекте в интересах сети стал закрытый паевой инвестиционный фонд. Он связан с крупнейшим владельцем «Ключа» – членом правления Московского кредитного банка Николаем Каторжновым, утверждают консультанты. Его представитель от комментариев отказался, но источник, близкий к нему, уточняет, что это его частная инвестиция. Он также добавляет, что сделка была реализована в основном на заемные средства от одного из государственных банков. Покупка обошлась инвестору примерно в 2,6 млрд руб., знают два источника, близких к участникам транзакции.

Каторжнов не будет участвовать в управлении активом, утверждает близкий к нему источник. Этим будет заниматься «Ключ», добавляет Голенев. В частности, на 3500 кв. м компания намерена разместить фитнес-клуб с бассейном и спа-центр. Остальные площади займет гастроцентр, в котором будет работать пять ресторанов, бар со сценой и продюсерский центр, говорит собеседник «Ведомостей». По его словам, на данный момент компания ведет переговоры с различными рестораторами, в частности с Гленом Баллисом (Avocado Queen в партнерстве с Аркадием Новиковым и Антоном Пинским, Lucky Izakaya Bar, Cutfish и проч.) и Томом Халпином («15 Kitchen+Bar», «Иностранцы»). Связаться с ними не удалось.

Многофункциональный комплекс Sky View станет первым проектом «Ключа» в новом сегменте – управление недвижимостью, говорит Голенев. Сама компания является одной из крупнейших сетей гибких офисов в России. В ее портфеле еще в 2022 г. было почти 70 000 кв. м недвижимости, сейчас – 40 700 кв. м. Крупнейшие объекты – гибкие офисы в бизнес-центре «Форум сити» на пр-те Вернадского (20 000 кв. м) и Гостином дворе на Ильинке (15 000 кв. м). Ранее у нее были площадки и в комплексах «Искра-парк» на Ленинградском проспекте и «Московский шелк» в Большом Саввинском переулке, однако сейчас эти объекты на сайте «Ключа» отсутствуют. Представитель сети уточняет, что по некоторым площадкам закончились договоры аренды и компания приняла решение их не продлевать. Кроме того, по его словам, некоторые гибкие офисы сеть намеревалась запустить по схеме build-to-suite, т. е. при наличии конкретного клиента, но этого не произошло. Владельцы «Ключа» – Каторжнов, а также топ-менеджеры компании Голенев, Владимир Масляков и Давид Биниашвили.

Решение «Ключа» о выходе в новый сегмент не говорит о том, что на рынке коворкингов есть какие-то сложности, просто компания, скорее всего, хочет диверсифицировать риски, считают опрошенные «Ведомостями» эксперты. В частности, заместитель руководителя департамента офисной недвижимости Nikoliers Виктория Горячева утверждает, что сегмент гибких офисов продолжает активно развиваться. По данным CORE.XP, в прошлом году здесь были закрыты сделки на 115 000 кв. м, что на 40% превышает показатели 2022 г. При этом доля свободных помещений в таких объектах за год сократилась с 28 до 15%. В то же время доходность фуд-холлов гораздо выше – она начинается от 30% годовых, отмечает глава ритейл-департамента CORE.XP Марина Малахатько. Кроме того, по ее словам, в районе Красной Пресни нет масштабных проектов подобного формата. Тогда как сам район востребован у арендаторов коммерческой недвижимости из-за строительства новых жилых комплексов и бизнес-центров, добавляет директор направления стрит-ритейла NF Group Ирина Козина.

Востребованность гастроцентра в Sky View будет зависеть от его концепции, считают консультанты. Малахатько также обращает внимание на необходимость «Ключу» привлечь профессиональных партнеров, иначе проект рискует повторить негативный опыт других «одноразовых» фуд-холлов, которые так и не смогли выйти на устойчивые бизнес-показатели.

В 2024 г. объем ввода новых гастрономических пространств, включая фуд-холлы и фуд-маркеты, в Москве может составить 14 200 кв. м, прогнозируют в Nikoliers. Сейчас же в столице работает 46 таких объектов общей площадью 162 500 кв. м.

Фитнес-клуб в Sky View также будет пользоваться спросом, считает Малахатько. Об этом же говорит и Козина. Она объясняет это большим количеством жилых проектов в этом районе. В целом, по данным FitnessData, в 2023 г. в России открылось 550 новых коммерческих объектов, а объем инвестиций в них составил порядка 10,5 млрд руб. На конец года фитнесом России занималось суммарно 6,5 млн человек, что на 6,6% превышало показатели 2022 г., подсчитали в компании.