В России появится новая схема строительства жилья на деньги дольщиков

В России начала обсуждаться реформа механизмов строительства жилья и социальной инфраструктуры с использованием средств дольщиков. Поручение подготовить соответствующие предложения и предоставить их в правительство дали Минстрою, говорится в решении по итогам совместного заседания комиссии Госсовета РФ по направлению «Строительство, ЖКХ, городская среда» и комитета Госдумы по строительству и ЖКХ (документ подписан). С копией документа ознакомились «Ведомости», подлинность документа подтвердили в комитете Госдумы. Решение утверждено 24 января председателем комитета Сергеем Пахомовым и председателем комиссии Госсовета РФ, главой Республики Татарстан Рустамом Миннихановым.

Минстрой должен проработать предложения об «альтернативных (дополнительных) механизмах финансирования проектов жилищного строительства с привлечением средств граждан – участников долевого строительства, в том числе предусмотрев возможность создания объектов социальной инфраструктуры», говорится в решении. Из документа следует, что министерство должно представить разработки до 1 июня 2024 г.

Решение по итогам совместного заседания комиссии Госсовета и комитета Госдумы «находится на рассмотрении» в Минстрое, подтвердил представитель министерства. «Проработка предложений будет осуществлена в установленный протоколом срок», – добавил он.

Садики под гарантии региона

Речь идет о том, что помимо действующего сегодня проектного финансирования с механизмом эскроу-счетов в России могут запустить другую схему, пояснил «Ведомостям» один из участников заседания. В обмен на создание или реконструкцию социальной инфраструктуры (школы, детсады и т. п.) девелоперы смогут строить и на деньги дольщиков – но под гарантии региональных бюджетов. Это должно быть альтернативой банковским кредитам (их берут на условиях «ключевая ставка ЦБ + 3%»), но не их заменой, говорит собеседник. 15 декабря 2023 г. ЦБ поднял ставку до 16%. В первую очередь такой механизм будет востребован в регионах с дефицитом социальных объектов, считает источник.

«Есть надежные застройщики, которые заинтересованы в соразмерном развитии социальной инфраструктуры вокруг своих проектов», – говорит депутат Госдумы от Татарстана, член комитета по строительству и ЖКХ Илья Вольфсон («Единая Россия»). По его словам, для девелоперов в плане финансовой нагрузки ничего не поменяется: они уже несут расходы, отдавая деньги банкам за проценты. Зато это может позволить снять острую социальную напряженность без нагрузки на бюджеты всех уровней.

«Выиграют жители, выиграют регионы: они получат школы и детсады здесь и сейчас, без нагрузки на бюджет. Не разрушая механизм эскроу, защищающий рынок от недобросовестных застройщиков, мы сможем простимулировать строительство новых соцобъектов в тех регионах, где это наиболее необходимо», – подчеркнул Вольфсон. Решение о применении механизма будет принимать руководство региона, добавил Вольфсон.

Спасательные эскроу

В рамках долевого строительства девелопер привлекает деньги граждан для возведения новостроек. Люди становятся участниками долевого строительства (дольщиками), а стройка ведется по договору долевого участия (ДДУ). Механизм ДДУ начал бурно развиваться в 1990-е гг. Изначально четких правил не было, и начали массово появляться обманутые дольщики: недобросовестные компании брали их деньги, а дома не строили.

В конце 2004 г. был принят закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Он запрещал девелоперам брать деньги с покупателей жилья без разрешительных документов на стройку, обязывал регистрировать ДДУ и проч. Но до введения с 1 июля 2019 г. механизма эскроу-счетов, на которых замораживаются средства дольщиков, проблемы продолжались – например, из-за банкротства застройщиков. В 2017 г. в стране было свыше 200 000 обманутых дольщиков, которые суммарно потеряли порядка 50 млрд руб.

«Применение эскроу-счетов позволило обеспечить стабильность в части роста темпов строительства, гарантировать сохранность интересов и финансовых вложений людей, которые приобретают жилье на этапе стройки», – добавил представитель Минстроя.

Жить можно, учиться негде

Но этот же механизм не очень хорошо сказывается на «качестве» новостроек – на их обеспеченности объектами социальной, образовательной, медицинской инфраструктуры, говорит первый зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев (ЛДПР). По его словам, с введением механизма эскроу участились ситуации, когда жители уже построенных и сданных в эксплуатацию новостроек вынуждены годами дожидаться детских садов, школ и поликлиник. «Причина – в самом принципе эскроу-финансирования, когда разморозка денег со счетов происходит по мере сдачи квадратных метров, а значит, деньги на строительство необходимой инфраструктуры застройщик получает в самую последнюю очередь», – пояснил Кошелев.

Среди регионов с дефицитом объектов социальной инфраструктуры особенно выделяются крупные регионы, где активно строилось жилье, а ценовая конъюнктура была не ниже среднероссийской, говорит член Новой экономической ассоциации Андрей Бархота. Это, например, Санкт-Петербург, Ленинградская область, Краснодарский край и др. Есть также регионы, где в городах с населением 100 000–400 000 человек социальная инфраструктура сильно изношена и требует реновации, указывает он. В администрациях Татарстана, Москвы, Петербурга, Краснодарского края, Новосибирской, Свердловской, Московской и Ленинградской областей на запрос «Ведомостей» не ответили.

Федеральный застройщик Dogma, имеющий краснодарские корни, знаком с проблемой дефицита социальной инфраструктуры: к примеру, в некоторых первых классах школ Краснодара буквенные литеры алфавита закончились и применяются двузначные – 1-й АБ класс, подтверждает вице-президент компании Алексей Козлов. В компании положительно оценивают инициативы, диверсифицирующие способы привлечения денег в социальную инфраструктуру.

«Сейчас существует значительный дефицит качественных социальных объектов, причем в крупных региональных центрах. Текущие механизмы эскроу-кредитования не всегда могут предоставить адекватное решение задачи обеспечения всех новых районов нужным количеством социальных объектов», – согласен директор по взаимодействию с инвесторами ГК «А101» Анатолий Клинков. По мнению вице-президента ГК «Страна девелопмент» Александра Гуторова, мера может значительно расширить механизмы регионов для осуществления строительства. Но, по его словам, важно правильно оценить, какие регионы будут получать такую возможность и что вообще значит «дефицит».

Обезопасить дольщиков

Как отмечает управляющий директор NF Dom (входит в NF Group) Наталья Сазонова, проблема высокой стоимости проектного финансирования для регионов сейчас действительно весьма актуальна. Платежеспособный спрос ограничен и очень чувствителен к росту цены новостроек, который связан в том числе с дороговизной кредитов для застройщиков, поясняет она. Поэтому на первый взгляд «обойти эскроу-счета с помощью гарантий со стороны местных властей – правильное решение при текущем уровне ключевой ставки, но такая система будет менее безопасна для дольщика», полагает она.

Предложение создает риски появления новых обманутых дольщиков, считает руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик. «Трудно представить эффективный механизм покрытия таких рисков дотационными региональными бюджетами», – поясняет он. Но, по мнению Козлова, судить о том, как мера отразится на правах дольщиков, и в целом строить обоснованные прогнозы о влиянии законопроекта на рынок можно, лишь ознакомившись с его деталями – как именно будет осуществляться возмещение дольщикам их потерь.

В целом, как напомнил президент ГК «Основа» Александр Ручьев, в последние годы обсуждается достаточно много различных вариантов и решений для финансирования строительства объектов инфраструктуры, в том числе социальной, транспортной. Например, один из обсуждаемых вариантов – это выпуск инфраструктурных облигаций и строительство объектов инфраструктуры с применением этого инструмента.