Владелец склада в Дмитрове хочет расторгнуть аренду с компанией DPD

АО «ДПД рус» (основное юридическое лицо международной логистической компании DPD в России) подало в подмосковный арбитраж иск к владеющей крупным логопарком (243 000 кв.м) в подмосковном Дмитрове фирме «Белый Раст логистика». Соответствующее заявление, как следует из материалов суда, было принято к производству 23 января. Там сказано, что истец требует признать недействительным отказ от договора аренды площадей в данном складском комплексе. Источник, близкий к одному из участников судебного разбирательства, говорит, что бельгийская Ghelamco, которая и владеет фирмой «Белый Раст логистика», действительно уведомила «дочку» DPD о расторжении договора аренды 25 000 кв. м в Дмитровском логистическом парке из-за «вопросов, связанных с пожарной безопасностью». Об этом знают и два консультанта, работавших с этим объектом. В материалах суда, впрочем, идет речь о 18 200 кв. м складских и офисных площадей. Причины расторжения договора аренды с «ДПД рус» там не указаны.

Коммерческий директор Ghelamco Александр Перфильев подтвердил, что у компании действительно случился конфликт с одним из арендаторов из-за несоблюдения правил пожарной безопасности на территории Дмитровского логистического парка. Представитель российского офиса DPD, впрочем, называет возникшую ситуацию «рабочим вопросом». По его словам, в данный момент между сторонами идет переговорный процесс. Долгосрочный договор аренды на складские площади продолжает действовать, уверяет он. Перфильев с этим не согласен. Он говорит, что в компании считают это соглашение «прекратившим свое действие». Других подробностей он не раскрыл. Площади в этом комплексе уже предлагаются в аренду другим участникам рынка, утверждают два консультанта, работавших с этим складом.

Владельцы складов стали предъявлять повышенные требования к соблюдению правил пожарной безопасности со стороны арендаторов, говорят опрошенные «Ведомостями» участники рынка. По их словам, это случилось после крупного пожара в логопарке онлайн-ритейлера Wildberries в поселке Шушары в Санкт-Петербурге 13 января. Его удалось потушить только на следующий день. В итоге из 112 000 кв. м сгорело в общей сложности около 70 000 кв. м. Ущерб от пожара генеральный директор «Infoline-аналитики» Михаил Бурмистров оценивал в 15–17 млрд руб. (включая уничтоженные товары).

Некоторые собственники логопарков действительно стали пристальнее следить за арендаторами с целью исключить хранение товаров, которые могут стать причиной пожара или затруднить тушение в случае возгорания, подтверждает директор «Ricci | Склады» Дмитрий Герастовский. По его словам, под раздачу попадают как раз маркетплейсы и логистические операторы, т. е. те, кто хранит не свой товар, а клиентов. В этом случае, как уверяет эксперт, они не могут досконально знать пожарные характеристики продукции, а также влиять на ее собственников. По наблюдениям управляющего партнера IBC Global Станислава Ахмедзянова, в целом до 15% арендаторов хранят на складах не совсем то, что было прописано в договоре. Представитель Ozon сообщил, что компания не наблюдает проблем во взаимодействии с владельцами складов по вопросам пожарной безопасности.

Действия владельцев складов объясняются и ужесточением требований со стороны страховых компаний, говорят эксперты. В частности, на это обращает внимание Ахмедзянов. Руководитель по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин также связывает ситуацию с «работой текущих механизмов страхования» на рынке, которые, в свою очередь, вынуждают собственников логопарков предъявлять дополнительные требования к арендаторам или уделять особое внимание противопожарной безопасности.

В список принципиальных требований страховщиков входят наличие и работа в дежурном режиме автоматической пожарной сигнализации, запрет зарядки и ремонта погрузочно-разгрузочной техники вне специальных помещений, складирования на расстоянии менее 3 м от электрощитов, электродвигателей и проч., говорит руководитель сектора по работе с корпоративными клиентами «Нобилиса» Елена Орлова. Страховщики стали также чаще осматривать складские помещения до заключения договора, добавляет руководитель практики страхования коммерческой недвижимости страхового брокера Remind Александр Ефимов. А заместитель генерального директора страхового консультанта АСТ по страхованию имущества и ответственности Денис Титов отмечает, что собственники логопарков в январе – феврале 2024 г. стали на 20% чаще запрашивать договоры страхования ответственности у потенциальных арендаторов или операторов склада по сравнению с ноябрем – декабрем прошлого года. По словам председателя совета Ассоциации профессиональных страховых брокеров Катерины Якуниной, плохие по качеству склады стали испытывать большие сложности с заключением договоров страхования.

Несмотря на все ужесточения, опрошенные «Ведомостями» эксперты затруднились привести примеры, когда собственники складов расторгали договоры аренды с компаниями в связи с нарушениями правил пожарной безопасности. Спор между Ghelamco и DPD, по их словам, пока первый известный случай. Неясны и перспективы судебного спора между двумя компаниями, отмечают юристы. К примеру, адвокат Forward Legal Евгений Зубков говорит, что тот способ защиты, который избрал арендатор, – признание недействительным одностороннего отказа от договора – вполне может сработать. Но для этого необходимо, чтобы его нарушения, если они имели место, не подпадали под соответствующие формулировки соглашения об аренде. Кроме того, суд будет смотреть на взаимоотношения сторон в целом, говорит он. «Если выяснится, что формально нарушения со стороны арендатора есть, но ситуация используется владельцем объекта исключительно для причинения ему вреда (к примеру, если ранее арендатор не согласился на повышение платы), суд может установить злоупотребление правом и на этом основании удовлетворить иск заявителя», – говорит Зубков.