Вакансия на основных торговых улицах Москвы достигла минимума

В настоящее время на 12 ключевых торговых улицах Москвы (Тверской, Кузнецком Мосту, Никольской, Мясницкой, Пятницкой, Петровке, Покровке, Маросейке, Новом Арбате, в Климентовском, Столешниковом и Камергерском переулках) свободно лишь 6,7% помещений стрит-ритейла, говорится в исследовании консалтинговой компании IBC Real Estate, с которым ознакомились «Ведомости». В абсолютных цифрах это всего лишь 66 блоков. Годом ранее пустовали 83 помещения. Таким образом, за последний год вакансия, по данным компании, сократилась на 1,7 п. п., а по сравнению с пиковым значением 2022 г. (15,3%) – в 2,3 раза.

Число незанятых торговых помещений в городе снижается на фоне роста оборота розничной торговли, говорят эксперты. По данным Росстата, в январе – апреле 2025 г. в Москве он составил 2,5 трлн руб. – это на 9,3% больше, чем было в аналогичный период годом ранее. А на ключевых торговых улицах вакансия падает в основном за счет активной экспансии российских игроков, которые занимают освободившиеся после массового исхода международных брендов площади, отмечает руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate Екатерина Ногай. В итоге доля свободных помещений сократилась даже относительно «доковидного» 2019 г. – тогда, по данным IBC Real Estate, она составляла 9,3%.

Помещения при этом сдаются по более низким ценам, подчеркивает генеральный директор SimpleEstate Никита Корниенко. По его словам, в 2022 г. с этих улиц ушли все западные компании, а их площади в итоге долгое время пустовали. Чтобы не терпеть убытки, они были готовы предоставлять скидки, уточняет эксперт. Директор отдела по работе с торговыми площадями CORE.XP Евгения Прилуцкая подтверждает существенное снижение ставок на 40–60% по сравнению с концом 2019 г.

Улицы заполняются

За год вакансия снизилась в 7 из 12 торговых коридоров, подсчитали в Commonwealth Partnership (CMWP) и IBC Real Estate. Сильнее всего доля свободных помещений сократилась на Мясницкой, с 10 до 1%, это минимум с 2019 г., по данным CMWP. Причина – открытие новых магазинов и заведений общепита. Также почти в два раза снизилось количество пустующих помещений на Тверской улице: с 11 до 6%, по данным IBC Real Estate, и с 14 до 8%, по оценкам CMWP.

В Климентовском переулке вакансия осталась на прошлогоднем уровне в 3%, сообщают обе компании. CMWP не видит динамики и в Камергерской переулке – там по-прежнему заняты все помещения.

На Петровке, Никольской, Пятницкой и в Столешниковом переулке, по данным IBC Real Estate, показатель вырос. Об увеличении вакансии на последних трех улицах сообщает и CMWP. На Петровке, по информации этой компании, вакансия, наоборот, снизилась с 15 до 7%.

Рост вакансии на Никольской с 12 до 17% связан с введением в оборот новых арендопригодных площадей, говорит представитель CMWP. На Пятницкой улице доля свободных помещений, по его словам, увеличилась на 6 п. п. до 8% из-за закрытия ряда заведений общественного питания. Пятницкая имеет статус ресторанной улицы, конкуренция в общепите там особенно велика, отмечает эксперт. Также на Пятницкой почти в два раза сократилось число банковских отделений: с 9 до 5 блоков.

Также ощутимый уровень вакансии консультанты CMWP отмечают на Кузнецком Мосту (13%). При этом он стабилен относительно прошлого года, говорит представитель компании.

Но максимальная доля свободных помещений стрит-ритейла сосредоточена в Столешниковом переулке. По данным IBC Real Estate, там пустует 27% блоков, по информации CMWP – 33%. Годовой рост вакансии обе компании оценивают в 8 п. п. По словам Ногай, это связано с тем, что многие помещения там занимали международные бренды, которые свернули бизнес в России, но не разорвали договоры аренды. Однако в 2024 г. сроки этих соглашений начали истекать. Как следствие, к концу прошлого года в Столешниковом переулке резко увеличилась доля свободных площадей. Но, подчеркивает эксперт, по сравнению с мартом 2025 г. вакансия в локации все же сократилась на 3 п.п., так как торговые площади бывшего Kiton занял новый флагман Ekonika.

Столешников переулок – самый уязвимый торговый коридор из-за узкой специализации и очень высоких ставок аренды, отмечает вице-президент Союза торговых центров Наталия Кермедчиева. Она не исключает увеличения доли свободных помещений в этой локации до 35–38% в перспективе года-двух, если собственники не скорректируют ставки.

При этом в Столешниковом остается значительным объем не только реальной, но и потенциальной вакансии. Существенная часть торговых блоков по-прежнему недоступна для аренды из-за долгосрочных договоров с иностранными брендами, поясняет представитель CMWP. По мнению руководителя департамента исследований и аналитики этой компании Полины Афансьевой, потенциальными «сменщиками» международных арендаторов в Столешниковом переулке в перспективе могут стать развивающиеся российские бренды одежды премиум-сегмента, уже имеющие торговые точки в иных ключевых ритейл-коридорах Москвы: Ushatava, Pitkina, GATE31, Akhmadullina Dreams и прочие. Столешников особенно полюбился таким игрокам рынка для открытия флагманских магазинов, говорит она.

Впрочем, IBC Real Estate оценивает долю потенциально свободных площадей на всех 12 улицах только в 1,2%, или 12 блоков. С 2022 г. этот показатель сократился на 1,1 п. п. К лету 2025 г. лишь на 3 из 12 ключевых торговых улиц остались приостановившие работу магазины, говорит представитель компании.

Москвичи предпочитают рестораны

Основными арендаторами помещений стрит-ритейла на 12 главных торговых улицах Москвы остаются кафе и рестораны. Именно они с лета 2024 г. заняли 44% свободных помещений, сообщают в IBC Real Estate. В целом за год доля заведений такого профиля на торговых улицах увеличилась на 2 п. п., с 41 до 43%, и достигла допандемийных значений, подсчитали в CMWP.

Число новых ресторанов растет главным образом за счет изменений в потребительском поведении, говорит Афанасьева. По ее словам, с 2022 г. увеличение расходов россиян на рестораны и кафе стабильно превышает рост трат на другие категории на 5–10 п. п. год к году. При этом, несмотря на заметное снижение покупательской активности в целом с начала 2025 г., оно происходит за счет крупных покупок. Люди сейчас предпочитают тратить деньги на продукты и развлечения, создавая спрос на появление новых заведений на улицах города, поясняет эксперт.

Рост спроса на заведения общественного питания за последние три года на 3,9 п. п. (с 36,5 до 40,4%) также обусловлен существенным увеличением туристского потока в Москву, добавляет Ногай. В перспективе высокий спрос на питание в кафе и ресторанах будет сохраняться на фоне развития пешеходных зон в столице, а также сохраняющегося интереса к услугам общепита как со стороны москвичей, так и со стороны гостей столицы, резюмирует она.

Второе место по доле занятых площадей занимают различные сервисы – на них, по статистике IBC Real Estate, приходится 12,9% помещений. На третьем – ритейлеры одежды и обуви с долей 12,3%.

Ставки и прогнозы

Примечательно, что динамика вакансии практически не оказывает влияния на текущие ставки аренды. По данным CORE.XP, они почти не изменились за последние полгода. На начало июня средняя стоимость аренды помещений стрит-ритейла на пяти самых популярных улицах (Петровка, Патриаршие пруды, Столешников переулок, Кузнецкий Мост, Большая Никитская) составила 190 000 руб. за 1 кв. м (без учета НДС), уточняет Прилуцкая. В годовом выражении рост цен отмечался лишь в отдельных локациях, например, в Столешниковом переулке или на Большой Никитской. Там арендные ставки увеличились почти на 20% по сравнению с июнем 2024 г. Однако, по словам эксперта, рост был связан с появлением нового качественного предложения.

Ставки стагнируют, потому что, с одной стороны, владельцы помещений надеются на возврат дорогих западных брендов и не снижают цены, а с другой – российские арендаторы не готовы платить больше, говорят эксперты. Кермедчиева считает, что в 2025–2026 гг. ставки все-таки упадут на 15–20%, что привлечет новых арендаторов. IBC Real Estate прогнозирует дальнейшее снижение вакансии в стрит-ритейле на основных торговых улицах в 2025 г., но только на 0,2 п. п. до 6,5%. Как объясняет Ногай, там осталось совсем немного свободных помещений, соответствующих требованиям ритейлеров и рестораторов. Кроме того, темпы экспансии российских игроков снижаются: большинство крупных ритейлеров заявляют о достижении целевых значений по количеству открытых магазинов и объемам занятых площадей.