«Сбер» и владелец Azimut Hotels Клячин ищут инвестора на крупный офис в Москве

Компания «КР плюс» (принадлежит Сбербанку и владельцу Azimut Hotels Александру Клячину) и «Сбербанк капитал» выставили на продажу 100% долей в ООО «Юг девелопмент», а также права требования к этому обществу на 16,7 млрд руб. Соответствующее уведомление размещено на сайте Российского аукционного дома. Из лотовой документации следует, что на балансе этой фирмы находится крупный деловой квартал «Даниловская мануфактура» (110 000 кв. м) на Варшавском шоссе. Стартовая стоимость лота составляет 17 млрд руб. Аукцион планируется провести в самом начале ноября. Запрос в Сбербанк остался без ответа. Связаться с представителем Клячина не удалось.

Бизнес-квартал «Даниловская мануфактура» был открыт в исторических зданиях бывшей ткацкой фабрики купца первой московской гильдии Василия Мещерина еще в 1994 г. Комплекс изначально принадлежал девелоперской компании KR Properties, которая входила в Gleden Invest Клячина. Состояние последнего Forbes в 2023 г. оценивал в $1,2 млрд. Но в том же году Замоскворецкий районный суд арестовал большую часть активов бизнесмена в рамках дела нефтяной компании «Русь-ойл». Генпрокуратура тогда посчитала, что акционеры последней (среди них был Клячин и бывший акционер банка «Югра» Алексей Хотин) уклонялись от уплаты налогов. Общая сумма претензий составляла 192,1 млрд руб.

Позже суд взыскал с Клячина в доход государства большую часть объектов KR Properties. В этом году бизнесмен в партнерстве со Сбербанком договорился о выкупе этих активов обратно. В сделку, судя по данным «СПАРК-Интерфакса», вошло 40 компаний, включая «Юг девелопмент». Остальные фирмы владеют проектами строящихся жилых комплексов «Мюр & Мерилиз» в Столярном переулке и Kuznetsky Most 12 by Lalique на Кузнецком Мосту, зданиями в деловом квартале «Красная Роза», «Рассвет», бизнес-центрами «Авиатор», «Салют», «Вернадский», а также долями в ресторане «Савва» в гостинице «Метрополь». Совокупную стоимость этой недвижимости консультанты оценивали в 70–80 млрд руб.

Сразу после закрытия сделки «КР плюс» и лично Клячин выставили часть объектов на продажу. Так, ЗПИФ «Союз-инвест» под управлением УК «Альфа капитал» стал владельцем бизнес-центра «Салют» на 9000 кв. м на ул. Сущевской, а связанный с Газпромбанком ЗПИФ «Церера» приобрел офис «Домино» (около 6500 кв. м) на ул. Пятницкой. Кроме того, структуры Клячина пытались реализовать за 2,5 млрд руб. деловой квартал Khimki One (41 000 кв. м) в Химках. По крайней мере соответствующее уведомление ранее было опубликовано на сайте принадлежащей Сбербанку торговой площадки Portal Da. Сейчас оно удалено.

«КР плюсу» нужны средства для снижения кредитной нагрузки перед Сбербанком, знают два консультанта, работавших с этой компанией. По их словам, она образовалась после выкупа активов KR Properties у государства. Общая сумма долга им не известна, но «Даниловская мануфактура», как утверждают собеседники «Ведомостей», является одним из самых закредитованных объектов в портфеле «КР плюса».

Стартовую стоимость комплекса директор по направлению рынков капитала IBC Real Estate Николай Горюнов считает рыночной. А вот партнер NF Group Марина Малахатько говорит, что на фоне текущей экономической ситуации она выглядит завышенной. С учетом долговой нагрузки и уровня чистого операционного дохода объекта реальный интерес покупателей может быть при стоимости 14 млрд руб., резюмирует она.

Комплекс сейчас генерирует около 1,8 млрд руб., знает директор по продажам и приобретениям департамента офисной недвижимости Ricci Дмитрий Антонов. И этих средств, по его данным, недостаточно для обслуживания действующего кредита, что ведет к кассовому разрыву и накоплению задолженности, а также штрафам и пени. Таким образом, основная задача для инвесторов заключается не просто в приобретении актива, но и в немедленной разработке стратегии рефинансирования или реструктуризации долга, резюмирует эксперт. Для ее реализации, как считает Антонов, потребуется повысить арендные ставки, что, в свою очередь, становится возможным лишь при дополнительных инвестициях в модернизацию исторических корпусов. По этой причине, по его мнению, «Даниловская мануфактура» может заинтересовать лишь профессиональных игроков.

К минусам бизнес-центра Горюнов относит и его расположение: он находится в 20-минутной шаговой доступности от станций метро. С другой стороны, он стоит на первой линии транспортной магистрали и имеет удобные заезды. Кроме того, часть зданий квартала являются объектами культурного наследия, что существенно ограничивает его потенциал для редевелопмента, заключает он.

И все же «Даниловская мануфактура» – известный проект, который давно находится в фокусе внимания инвесторов, говорит Малахатько. С ней согласен и Горюнов, который называет этот комплекс интересным с концептуальной точки зрения. У него, по его словам, благоустроенная территория, есть внутренняя инфраструктура с кафе, ресторанами и ритейлом (в одном из зданий работает супермаркет «Перекресток»). Квартал востребован у арендаторов, отмечает эксперт. На текущий момент он практически полностью заполнен, но, по его данным, ставки там ниже рынка, так как большинство договоров было заключено довольно давно.