Ввод офисов в Москве вырос почти в 1,5 раза
Но к снижению ставок аренды или увеличению вакансии это не приведет
Объем ввода офисов в Москве по итогам девяти месяцев 2025 г. достиг 537 000 кв. м, подсчитала инвестиционно-консалтинговая компания Ricci. По ее данным, это на 43% превышает показатели аналогичного периода прошлого года. Похожая статистика и у других участников рынка. По подсчетам CORE.XP, за три квартала в российской столице были построены бизнес-центры на 542 000 кв. м, прирост за год составил 45%. В IBC Real Estate насчитали 492 000 кв. м новых офисов в январе – сентябре (+31,2%). И лишь в Commonwealth Partnership (CMWP) считают динамику данного периода более скромной: ввод за год, по словам ее представителя, увеличился лишь на 14% до 454 045 кв. м.
При этом, как отмечают в IBC Real Estate, большая часть объектов (92%, или 453 000 кв. м) были достроены только в III квартале. В CMWP называют цифру 95%.
Активизация ввода офисов во многом связана с завершением ряда проектов, возведение которых началось еще несколько лет назад, объясняет директор департамента офисной недвижимости NF Group Мария Зимина. Руководитель департамента офисной недвижимости и направления интегрированных решений для клиентов CORE.XP Ирина Хорошилова также отмечает значительный перенос сроков строительства ряда объектов. По ее словам, 358 000 кв. м площадей, которые изначально ожидались в первом полугодии, в действительности были готовы лишь в III квартале.
Сезонный фактор тоже сыграл свою роль: ввод новых объектов традиционно активизируется во второй половине года, добавляет представитель CMWP. Руководитель департамента по работе с офисными помещениями компании IBC Real Estate Екатерина Белова, в свою очередь, отмечает, что на высокие показатели июля – сентября повлияло и завершение двух крупных комплексов под размещение штаб-квартир – четвертой очереди Slava (102 000 кв. м) у Белорусского вокзала и Национального космического центра (180 000 кв. м) в Филях.
В целом за девять месяцев 2025 г. в городе, по данным Ricci, на рынок вышли 11 крупных бизнес-центров, включая башню Icity (91 400 кв. м) рядом с «Москва-сити», а также корпуса проектов «Технополис Москва» (30 000 кв. м), «Сколково парк» (27 300 кв. м), «Медиацентр НТВ» (18 000 кв. м) и Ostankino Business Park (17 100 кв. м). 44% площадей занимают штаб-квартиры и объекты, построенные под конкретного заказчика (built-to-suit), еще 41% предназначен для продажи, а 15% – для аренды, уточняет представитель компании.
До конца года, по информации Ricci, заявлено к вводу еще порядка 585 000 кв. м офисов; таким образом, общий объем составит 1,12 млн кв. м. В таком случае это будет самый высокий показатель с 2014 г., когда было построено 1,29 млн кв. м. Впрочем, из-за переноса сроков возведения отдельных объектов итоговый показатель может быть ниже – примерно 900 000 кв. м, указывает представитель этой компании. В CORE.XP полагают, что общий ввод в 2025 г. может в 2,3 раза превысить результаты прошлого года и достичь 1,4 млн кв. м. В NF Group тоже согласны, что результаты этого года, вероятно, станут самыми высокими за последние 10 лет (около 1 млн кв. м). До конца года, по ее данным, должны достроить такие проекты, как «Stone Савеловская», Rublevo Business Park, «Сидней сити», Taller и Porta Workplace.
IBC Real Estate и CMWP более осторожны в оценках. В первой компании считают, что в 2025 г. в Москве сдадут только 671 000 кв. м офисов. Это на 30% меньше, чем ожидалось в начале года (964 000 кв. м). Во второй также уверены, что новое строительство в 2025 г. не достигнет прогнозируемого ранее уровня в 730 000 кв. м.
Завершение строительства большого количества бизнес-центров не окажет существенного влияния на рынок, говорят опрошенные «Ведомостями» эксперты. Зимина отмечает, что доля свободных площадей в целом все равно остается довольной низкой – около 5,6%. А средневзвешенные арендные ставки, по ее словам, сохраняются на уровне предыдущего квартала: в комплексах класса А – около 34 000 руб., в премиальных объектах – в среднем 70 000 руб. за 1 кв. м в год.
Дело в том, что существенная часть новых бизнес-центров строится под конечных пользователей – в первую очередь для размещения штаб-квартир крупных компаний, поэтому на открытый рынок выходит лишь ограниченный объем площадей, отмечает директор департамента аренды и продаж коммерческой недвижимости ГК «Галс-девелопмент» Светлана Мазур. Об этом же говорит директор коммерческого управления Stone Кристина Недря.
В целом на конец сентября было доступно всего 11% помещений в объектах, введенных за девять месяцев 2025 г., добавляет партнер Ricci Дмитрий Жидков. Правда, если брать бизнес-центры, строительство которых должно завершиться до конца года, то показатель будет чуть выше – 26% (377 000 кв. м), добавляет Хорошилова. По ее словам, 50% (691 000 кв. м) помещений уже забронированы под размещение штаб-квартир, остальные 24% (313 00 кв. м) реализованы через сделки аренды и купли-продажи.