Доля свободных офисных площадей начала расти впервые с 2022 года
Это связано с выходом на рынок большого числа новых объектов и снижением спроса
В III квартале в Москве было свободно 4% качественных офисов (классов А, В и Prime), подсчитала консалтинговая компания CORE.XP. Она не учитывала площади, предлагающиеся в субаренду или по договору переуступки прав. Таким образом, как следует из ее отчета, данный показатель увеличился на 0,5 п. п. по сравнению с предыдущим кварталом и концом 2024 г. до 803 000 кв. м. К декабрю вакансия вырастет еще на 0,2 п. п. до 4,2%, считают в CORE.XP. Таким образом, всего за год рынок прибавит 0,7 п. п. и это будет самый высокий результат впервые с 2022 г., утверждает ее представитель. Он напоминает, что тогда доля свободных помещений увеличилась за год на 2,7 п. п. до 10,3%.
Уровень вакансии действительно растет, подтверждают другие консультанты и девелоперы. По данным Remain, в июле – сентябре показатель прибавил 0,2 п. п. до 4,8%, или 990 900 кв. м. Столько же, как утверждают в этой компании, добавится и к декабрю. То есть суммарное увеличение доли свободных площадей, по словам генерального директора Remain Дмитрия Клапши, за год может составить 0,7 п. п. до 5%. Таким образом, вакансия впервые с 2022 г. перестала снижаться, а стала, наоборот, расти, резюмирует эксперт. Эта тенденция, по его мнению, будет сохраняться в ближайшие два года. Об этом же говорит и руководитель офисного департамента Invest7 Ксения Харкевич. По ее словам, рынок начал корректироваться после перегрева, доля свободных площадей стала увеличиваться и к концу этого года она может достичь примерно 4%.
Коммерческий директор Rublevo Business Park Никита Константинов также отмечает рост вакансии на офисном рынке Москвы. Этот индикатор он оценивает в 5,4% в среднем по рынку. Согласно статистике IBC Real Estate, по сравнению с I кварталом 2025 г. доля незанятых офисов прибавила 0,2 п. п., достигнув 4,8%.
Основная причина роста этого показателя – появление большого количества новых бизнес-центров, объясняет Харкевич. В 2020–2024 гг. на рынок ежегодно выходило лишь 300 000–600 000 кв. м площадей, что вдвое меньше, чем было в предыдущие периоды, напоминает руководитель офисного департамента Whitewill Анна Трушкина. Однако, по ее словам, уже в 2025 г. совокупный объем ввода может приблизиться к 1 млн кв. м. Клапша добавляет, что к увеличению вакансии также приводит замедление спроса.
При этом вакансия в российской столице растет неравномерно в зависимости от места. По данным CORE.XP, между Центральным деловым районом (ЦДР) и ТТК (за исключением «Москва-сити» и Ленинградского проспекта) показатель за год прибавил 66% до 4,1% (170 000 кв. м) от общего предложения. На западе, между ТТК и МКАД, доля свободных площадей увеличилась на 41% до 2,6%. На юге и юго-западе столицы – на 27% до 6,8%.
В целом периферийные субрынки (ТТК – МКАД и территории за МКАД) формируют порядка 60% (около 480 000 кв. м) всего объема свободных офисных площадей, говорится в исследовании этой компании. В «Москва-сити»(без учета Icity) вакансия выросла на 22% год к году до 1,5% (15 000 кв. м). Несмотря на то что это минимальный показатель по городу, на спрос в локации повлияет появление Icity, который географически относится к зоне ТТК – запад МКАД, поясняют в CORE.XP. Там считают, что ввод этого объекта усилил конкуренцию в районе «Москва-сити». Впрочем, даже с учетом этого комплекса доля свободных офисов в деловом центре ниже исторически сложившегося уровня в 4%, отмечает директор по коммерческой недвижимости MR Group Кермен Мастиев.
Наиболее заметное увеличение вакансии по итогам 2025 г. в CORE.XP ожидают между ТТК и западной частью МКАД, где сейчас активно формируется новое предложение. Умеренный рост доли свободных офисов они также прогнозируют в районе Белорусского и Савеловского вокзалов. В новых бизнес-центрах класса Prime и A этот показатель будет меняться меньше, чем в устаревших офисах, считает директор по ценообразованию и аналитике Pioneer Евгения Виниченко. Владельцы последних, возможно, будут вынуждены либо проводить модернизацию, либо снижать ставки, считает она. Похожего мнения придерживается и директор по аренде делового квартала «Сколково парк» Елена Малиновская.
Впрочем, не все эксперты согласны с тем, что вакансия будет расти. Например, коммерческий директор O1 Properties Павел Барбашев уверен, что предпосылок к увеличению этого показателя в комплексах его компании нет. В офисах Space 1 она остается минимальной, ее несущественное изменение связано с влиянием макро- и микроэкономических факторов на спрос со стороны арендаторов, говорит коммерческий директор этой сети Мария Кабанова. По мнению представителя NF Group, доля вакантных помещений в целом по рынку Москвы по итогам 2025 г. останется на уровне 5,5–5,8%.
Руководитель аналитического центра Stone Марина Грицкова тоже не ожидает увеличения доли свободных офисов, так как 70% новых комплексов класса А внутри МКАД приходится на штаб-квартиры и на рынок не выходит. Сроки ввода новых объектов переносятся, вакансия продолжает оставаться достаточно низкой, поэтому говорить о переизбытке площадей пока рано, полагает директор департамента ценообразования и продукта девелоперской компании «Север» Мария Долгих. Заместитель руководителя департамента офисной недвижимости Nikoliers Валентин Кусов считает, что индикатор даже может снизиться на 0,1 п. п.: с нынешних 5,5% до 5,4% к концу года. По его словам, в офисах, построенных в 2025 г., сейчас не занято только 11% из 495 000 кв. м. И до конца года в эксплуатацию введут еще около 230 000 кв. м помещений, из которых свободно лишь 31%.
Тем не менее в перспективе Кусов прогнозирует рост предложения офисов там, где в ближайшие годы запланирован ввод новых объектов, распроданных частным инвесторам. По его мнению, до 2030 г. такой сценарий наиболее вероятен в «Большом сити», в субрынках Савеловского и Белорусского вокзалов, а также Ленинградского делового коридора. Однако, поскольку эти площади будут выходить на рынок постепенно, резкого скачка вакантности не произойдет, резюмирует эксперт.