60% российских инвесторов вкладывают деньги за рубежом в покупку квартир для сдачи в аренду

Какой доход могут получить частные инвесторы при покупке недвижимости в Европе и США
Георгий Качмазов, Управляющий партнёр международного брокера недвижимости "Транио"
Прослушать этот материал
Идет загрузка. Подождите, пожалуйста
Поставить на паузу
Продолжить прослушивание

После обвала рубля спрос россиян на курортное жилье за рубежом сократился на 50%. Но при этом количество заявок на покупку коммерческой недвижимости выросло на 20%. Соотечественники стремятся защитить накопленный капитал от российских рисков и все больше предпочитают вкладывать средства в коммерческую недвижимость надежных рынков, таких как Германия, Великобритания и США.

Частные инвесторы, решившие вложиться в зарубежную недвижимость, сталкиваются со множеством вопросов: какие именно объекты купить - отель, магазин или торговый центр, на какую доходность рассчитывать, каковы риски.

Для небольших бюджетов – квартира в Европе

Если вы готовы инвестировать в недвижимость от 300 000 до 2,5 млн евро, лучше присмотреться к покупке квартиры для сдачи в аренду или апартаментов для студентов. Для сдачи в аренду лучше всего подходят одно- или двухкомнатные квартиры в одном из европейских городов, в районе, популярном у среднего класса и у туристов. Доходность от инвестиций в квартиры зависит от того, какой тип аренды будет выбран - краткосрочный или долгосрочный. Краткосрочная аренда приносит большую доходность (5-7%) по сравнению с долгосрочной (2-3%). Однако при этом есть риск простоев. Если инвестор не готов заниматься менеджментом объекта самостоятельно, он может поручить это управляющей компании, комиссия которой составляет от 5 до 15% от стоимости долгосрочной аренды и от 15 до 30% - от краткосрочной аренды.

Студенческие апартаменты рядом с хорошим университетом — надежное вложение, так как инвестору будет обеспечен постоянный поток клиентов. При этом доходность таких объектов выше, чем у обычных квартир. Минус в том, что студенческое жилье в специализированных комплексах сложнее продать, чем обычные квартиры, потому что оно рассчитано на конкретную аудиторию и инвестор не может использовать такие апартаменты для собственного проживания.

Покупать студенческие апартаменты выгодно в Великобритании и Германии. Эти рынки надежны и отличаются высоким спросом со стороны местных и иностранных студентов. Договор аренды обычно заключается на один календарный или академический год.

Самые низкие риски – у супермаркетов

Приобретение нежилой недвижимости возможно при наличии более 2,5 млн евро. Важно, что 50% от стоимости объекта можно профинансировать с помощью банковского кредита под 2-3% годовых и тем самым снизить минимальный объем собственных средств — до 150 000 евро в случае квартир и апартаментов и до 1,25 млн евро при покупке нежилых объектов.

Покупателям с бюджетом от 2,5 до 10 млн евро лучше приобретать небольшие помещения стрит-ритейла или супермаркеты. Доходность в сегменте ритейла невысокая - в среднем 3–4 %. Но на известных торговых улицах, например Оксфорд-стрит в Лондоне или Пасео-де-Грасия в Барселоне, она может быть даже ниже 3%. В отличие от других типов недвижимости помещения стрит-ритейла отличаются высокой ликвидностью, но короткими арендными контрактами - от 3 до 5 лет. Однако это компенсируется высоким спросом со стороны арендаторов. В некоторых странах, например в Испании, распространены договоры и на 10 лет.

В отличие от стрит-ритейла, доходность супермаркетов выше - 5-6,5%, а арендные контракты продолжительнее 15 лет. У супермаркетов низкие риски, и они просты в управлении. Но есть и минусы: чем ближе окончание арендного договора, тем ниже ликвидность и выше дисконт на продажу.

При крупном бюджете (более 10 млн евро) мы рекомендуем инвестировать в европейские дома престарелых. Комплексы для пожилых стоит искать в Австрии, Великобритании, Германии, США или Франции, в крупных или средних по размеру городах и их окрестностях. При покупке следует обращать внимание на демографическую ситуацию — сколько пенсионеров будет в этом районе в перспективе 10–30 лет, а также на то, есть ли рядом больницы и реабилитационные центры.

Качественные дома престарелых в Европе обычно сдаются с долгосрочными жесткими контрактами (в среднем 20 лет). Доходность от аренды составляет 5–6,5%. Основной риск такого объекта - сложность перепрофилирования.

Во что вложить 100 млн евро

Самые сложные варианты для инвестиций - это торговые центры и гостиницы. Для покупки крупных и качественных объектов требуются крупные для частного инвестора средства - 30–100 млн евро. В этом случае непрофессиональным инвесторам легко угодить в ловушку и купить неперспективный объект. Управление торговым центром усложняется большим количеством арендаторов. Рекомендуемые арендаторы — продовольственные магазины, магазины электроники, текстильных товаров, а также кафе. Чем больше в торговом центре известных брендов, тем лучше для бизнеса. Договоры аренды обычно заключаются на 5–15 лет. Доходность торговых центров составляет в среднем 4–7%.

Схожая доходность (4-6%) и степень рисков у гостиниц. Мы бы не рекомендовали рассматривать в качестве объекта для инвестиций маленькие гостиницы. Скорее всего, к ним будет привязан небольшой (а значит, рискованный) оператор, который «съест» доходность. К тому же маленькие гостиницы чаще всего подразумевают личный трудоемкий менеджмент бизнеса. Хорошие, крупные гостиницы с известными управляющими компаниями, расположенные в центре крупных европейских городов, стоят от 30 млн евро и дают низкую доходность (около 4-5%), так как оцениваются рынком как низкорискованные и высоколиквидные.

Договоры с операторами заключаются на 10–20 лет и могут быть двух видов: договор аренды или договор на управление. В первом случае для владельца это означает получение фиксированной арендной платы, во втором — процента от выручки. Доходность в случае с договором на управление может быть выше, но она всегда зависит от финансового результата оператора. Доходность от аренды для крупных городов и столиц находится на уровне 4–6%.

Средний бюджет у российских инвесторов – 1,2 млн евро

По данным опроса Tranio, среди русскоязычных инвесторов наибольшим спросом пользуются квартиры для сдачи в аренду (63% респондентов), отели для личного управления (21%) и доходные дома (16%). Средний бюджет при покупке доходной недвижимости составляет 1,2 млн евро, однако сделки, как правило, заключаются на сумму в среднем в 1,7 раза дороже бюджета, на который покупатели ориентировались изначально.

Опрос покупателей показывает, что доходность жилых объектов составляет в среднем 4,3%, коммерческих — 5,6%. Тем, кто желает получать большую отдачу от инвестиций, мы рекомендуем вкладывать в девелопмент, редевелопмент или другие виды проектов добавленной стоимости.

В какую недвижимость инвестировать за рубежом, чтобы не потерять деньги

Читать ещё
Preloader more