Источники роста на ипотечном рынке почти исчерпаны

Обеспечивавшие его факторы были временными, для оживления рынка нужен рост экономики
Павел Самиев, управляющий партнер НАФИ
Прослушать этот материал
Идет загрузка. Подождите, пожалуйста
Поставить на паузу
Продолжить прослушивание

Ипотека – лидер роста в этом году среди всех сегментов банковского кредитования. К тому же это еще и символ «правильного» кредитования. Это драйвер жилищного строительства и роста уровня жизни, здесь традиционно применяются программы господдержки, и даже руководство страны призывает брать ипотечные кредиты. Никогда не было призывов брать кредиты на холодильники или автомобили, а вот ипотека такой чести удостоилась.

В этом есть определенный резон: действительно, ипотечное кредитование может быть локомотивом роста ряда отраслей; в отличие от сильно связанного с импортом потребкредитования это расширение спроса на внутреннем рынке. С другой стороны, в период макроэкономической нестабильности строительство, в том числе жилищное, – это проблемный сектор, а в условиях падения реальных доходов населения и сжатия среднего класса (ключевого потребителя ипотеки) риски ипотечного кредитования, по идее, должны существенно расти. Но что мы видим в цифрах? Просрочка по ипотечному портфелю не дотягивает даже до 2%, это рекорд среди всех сегментов кредитования. В потребительском кредитовании и портфеле ссуд малому бизнесу уровень просрочки далеко за 10%, а если посчитать все стрессовые активы как в неипотечной рознице, так и корпоративном секторе, то выйдет 20–25%, и это существенно выше, чем в ипотечном кредитовании, даже если подходить к оценке очень консервативно. Строительный сектор, с одной стороны, лидер по уровню плохих долгов и один из лидеров по закредитованности, да и история с «СУ-155» и еще несколькими большими застройщиками общеизвестна; однако по факту риски строительного сектора на ипотеку прямо не транслируются.

По итогам 2016 г. объем выданных ипотечных кредитов составит около 1,5 трлн руб., на 30% превысив прошлогодние результаты. Почти треть всей выдачи (порядка 500 млрд руб.) придется на IV квартал – как за счет повышенного спроса на кредиты по льготной ставке в преддверии окончания программы господдержки, так и вследствие ожидаемого снижения ставок по собственным программам банков. Программа господдержки ранее была продлена, но ключевой вопрос, от которого зависит и динамика рынка, и политика банков, – будет ли новая пролонгация.

Можно ли сказать, что разница в ставках на рынке без господдержки и при субсидировании ставок сейчас существенна? На текущий момент средние ставки по собственным программам банков заметно (более 13% против 12%) превышают средние ставки по программе господдержки. Каждое понижение ключевой ставки ЦБ немного сокращало этот разрыв, что дополнительно стимулировало рост спроса на собственные программы банков на первичном рынке жилья. Вместе с тем резерв по снижению стоимости ипотеки ограничен – большинство банков уже заложили последнее решение Банка России в текущие ставки. К концу 2016 г. средняя ставка по рублевым кредитам (с учетом господдержки) может составить 12,5%, а по собственным программам банков – приблизиться к 13%. То есть разница будет уже совсем символической, и продление программы господдержки может быть эффективным при новом уровне дельты между ставками – не менее 2 процентных пунктов.

Что нас может ожидать в следующем году? Столь впечатляющий двузначный темп роста, как в 2016 г., конечно, невозможен. Окончание программы господдержки приведет к росту средней ставки в I квартале, и главный вопрос – насколько длительной и глубокой будет просадка рынка. Уже по итогам января средняя ставка по ипотеке может вернуться к уровню лета 2016 г. (13%) в результате свертывания льготных программ на новое жилье. Отложенный с 2014–2015 гг. спрос скорее всего будет почти полностью удовлетворен также к I кварталу следующего года, т. е. уже как минимум два фактора, обеспечивающих хорошую динамику в этом году, перестанут работать. Часть потенциальных заемщиков на время отложат решение о покупке, что приведет к снижению доли кредитов на новостройки в новых выдачах. Существенного сокращения рынка удастся избежать за счет возросшего спроса на вторичное жилье, однако скорее всего динамика новых выдач будет стагнировать.

Основной внешний для ипотечного рынка фактор – это уровень доходов, и главное – позиция среднего класса. Многие заемщики в сегменте эконом-класса, которые взяли ипотеку в этом году, реально ориентировались на более дорогое жилье – либо более высокого класса, либо большей площади. Однако после событий 2014 г. и ухудшения своего благосостояния им пришлось скорректировать свои планы. Тем не менее они как минимум накопили стартовую сумму на первоначальный взнос и отступать от плана приобретения жилья не могли. Именно эта категория обеспечила в значительной степени внезапный (хотя не такой уж и внезапный, но краткосрочный) бум спроса на эконом-жилье и ипотеку в 2016 г. Иначе говоря, типичный заемщик – представитель среднего класса, который собирался покупать жилье соответствующего уровня, потерял в доходах и поторопился зафиксировать уровень благосостояния, взяв ипотечный кредит (как мы очень часто видим – по субсидируемой низкой ставке).

Потенциал этого спроса почти исчерпан; пролонгация госпрограммы может немного снова разогреть рынок, но без улучшения макроэкономической ситуации ипотека будет расти гораздо меньшими темпами.

Мнения экспертов банков, инвестиционных и финансовых компаний, представленные в этой рубрике, могут не совпадать с мнением редакции и не являются офертой или рекомендацией к покупке или продаже каких-либо активов

Пока никто не прокомментировал этот материал. Вы можете стать первым и начать дискуссию.
Комментировать
Читать ещё
Preloader more