Российские инвесторы готовы платить дороже за отельный бизнес в Европе

Инвестиции в мини-отели слишком рискованны для тех, кто не готов уехать из России
Георгий Качмазов, Управляющий партнёр международного брокера недвижимости "Транио"

Российские инвесторы в европейскую недвижимость все чаще предпочитают покупку дорогостоящего крупного гостиничного бизнеса более дешевым мини-отелям. Эта тенденция отчетливо начала прослеживаться в 2016 г. Причин здесь несколько.

Первая - это рост туризма и бизнес-путешествий. Согласно прогнозу Всемирной туристской организации (United Nations World Tourism Organization, UNWTO), количество международных туристических прибытий в мире вырастет с $1,2 млрд в 2015 г. до $1,8 млрд в 2030 г. Соответственно, инвесторы верят, что этот сегмент рынка всегда будет востребован. По данным исследования компании PwC, 70 % инвесторов в европейскую недвижимость считают перспективы гостиничного сектора в 2017 г. «хорошими или очень хорошими».

Вторая причина - относительно высокая доходность крупных отелей - 5-7% годовых. Конечно, небольшой семейный отель в Европе может приносить и больше доходности, но, как говорится, в семейном бизнесе зарабатывает тот, кто «стоит у кассы». Мини-отели подходят только тем, кто планирует полностью погрузиться в управление и готов к тяжёлой физической работе и постоянной проверке на компетентность. Разумеется, можно нанять менеджера на месте, но с большой долей вероятности прибыль будет «съедена» расходами на его вознаграждение. А крупные гостиничные операторы управлением мини-отелей не занимаются. Чтобы бизнес стал рентабельным для оператора, в гостинице должно быть не меньше 70 номеров.

Это уже начали понимать многие российские инвесторы, основной бизнес которых сосредоточен в России и у которых нет времени на управление отелем в Европе. Они готовы увеличивать бюджет в покупку более престижных крупных отелей с системными операторами. Как правило, такие объекты стоят от 7 млн евро (бюджет покупки мини-отеля - около 1 млн евро).

Как растут в мире инвестиции в отели

Интерес к отелям растёт и на глобальном рынке. Если в кризисном 2009 г. в сегмент было вложено лишь $9,4 млрд., то в 2015 г. (семилетний пик) — $84,8 млрд. По прогнозам компании JLL, в 2016 г. объём инвестиций будет меньше, чем годом ранее, однако всё равно больше, чем в среднем за последние семь лет

В 2016 г. с просьбой подобрать гостиницу за рубежом в Tranio обратилось в 4,5 раза больше потенциальных покупателей (515 заявок), чем в 2015 г. (110 заявок). Их средний бюджет также вырос в четыре раза — с 1,12 млн до 4,50 млн евро. Однако, как показывает наш опыт, реальные сделки заключаются на сумму в среднем в 1,7 раза дороже бюджета, на который покупатели ориентировались изначально. Увеличиваются не только бюджеты сделок, но и уровень компетенции клиентов. У них уже есть более четкие цели и представления об инвестициях. Появилась отдельная группа ультраконсервативных покупателей, которые рассматривают инвестицию только как возможность сохранения капитала. Например, сейчас один инвестор хочет купить отель в центре Барселоны — на Пасео-де-Грасия или на нескольких параллельных улицах. Барселона — одно из пяти самых популярных направлений в Европе и ежегодно привлекает 8 млн туристов. Клиент понимает, что независимо от того, как будет себя чувствовать экономика Испании, туристы в Барселоне будут всегда, поэтому отель в сердце города будет заполнен и ликвиден. При этом отели в этой локации практически не продаются, а банки не очень хотят давать слишком большой объём кредита нерезидентам. Но всё-таки такие задачи - реальны. Сейчас мы рассматриваем один объект для покупки.

Что влияет на доходность

Поскольку отельный бизнес напрямую зависит от рынка туризма и деловой активности, мы рекомендуем инвестировать в отели в центральных районах городов с низкой сезонностью. Примечательно, что гостиничный бизнес становится всё более доходным именно на восстанавливающихся рынках — в Ирландии, Испании и Португалии, где цены на недвижимость значительно упали в 2008–2013 годах и имеют потенциал дальнейшего роста.

В каких городах Европы доходность отелей растет

Согласно исследованию компании PwC, в 2016 году доходность в расчёте на номер (RevPAR) больше всего повысилась в Риме (на 19 %), Дублине (на 9 %), Праге, Мадриде и Лиссабоне (более чем на 5 %). В 2017 году по росту этого показателя будут лидировать Дублин, Лиссабон, Порто, Барселона и Прага

Помимо местоположения, на прибыльность гостиничного бизнеса влияет тип оператора. Например, управляющие компании – бренды, такие как Hilton, Hyatt, IHG, Marriott и Starwood, снижают риски инвестиций и помогают генерировать больший поток лояльных посетителей, но зато требуют роялти за пользование брендом и неохотно идут на уступки при обсуждении вознаграждения. Менее известные, независимые операторы более гибки при обсуждении условий контракта, часто несут меньше расходов и генерируют больше прибыли, но не предоставляют бренд.

Инвестору стоит также обращать внимание на заполняемость отелей. Согласно исследованию PwC, в 2015–2016 годах этот показатель был наиболее высоким в Лондоне, Эдинбурге и Дублине — 81–83 % и останется примерно на том же уровне в 2017 году. В Берлине и Париже заполняемость составляет 77 %, в Праге — 76 %, в Барселоне и Лиссабоне — 75 %.

Для определения доходности отеля важна и средняя стоимость номера в сутки (average daily rate, ADR). Как отмечают аналитики PwC, самые дорогие отели в 2016–2017 годах находятся в Париже, Женеве, Цюрихе и Лондоне (ADR — более 200 евро)

Как управлять

Наибольшим спросом среди инвесторов пользуются гостиницы в исторических центрах крупных европейских городов. Такие отели обычно стоят от 7–10 млн евро и приносят около 5–7 % годовых.

От собственника подобных гостиниц не требуется глубоко погружаться в бизнес: отель обычно сдаётся в аренду оператору, с которым заключаются договоры аренды и управления, а инвестору остаётся только получать доход. Такие «двойные» договоры распространены в Европе. Согласно им, что инвестор получает либо фиксированную арендную плату (около 6 % годовых от стоимости объекта) с возможностью индексации (обычно пропорционально динамике инфляции), либо фиксированную арендную плату (например, 4 % годовых) плюс процент от оборота в год, что в итоге даёт 7 %.

Собственник может заключить с оператором только договор на управление и платит управляющей компании вознаграждение по базовой ставке (1−5 % от общего дохода гостиницы, включая доход от номеров, ресторанов, спа-центров, проката транспорта и прочего) и поощрительной ставке (6−8 % от валовой прибыли). Доходность инвестора при договоре управления выше, но при этом управление сложнее и риски более выражены, так как прибыль сложно прогнозировать.

Если мало денег

Таким образом, инвестировать в гостиницы мы рекомендуем при наличии минимум 7–10 млн евро. Такова минимальная стоимость отелей в центральных районах крупных европейских городов. Это супернадёжные активы, на которые идёт охота. Их приобретают скорее для сохранения капитала, нежели для заработка. Тем, кто хочет высокую доходность, рекомендую либо покупать отели в Б-локациях, либо заключать нефиксированный контракт и умело работать с управляющей компанией — внимательно читать договор и следить за его соблюдением.

Тем, у кого нет 7–10 млн евро, но есть желание вложить средства в туристическую недвижимость, советуем не рисковать на гостиничном рынке, а приобрести квартиры для последующей сдачи в посуточную аренду. Бюджет такой инвестиции начинается от 100 000 евро, а доходность может достигать 6 % годовых после вычета налогов и расходов на местную управляющую компанию.