Российские инвесторы готовы платить дороже за отельный бизнес в Европе

Инвестиции в мини-отели слишком рискованны для тех, кто не готов уехать из России
Георгий Качмазов, Управляющий партнёр международного брокера недвижимости "Транио"
Прослушать этот материал
Идет загрузка. Подождите, пожалуйста
Поставить на паузу
Продолжить прослушивание

Российские инвесторы в европейскую недвижимость все чаще предпочитают покупку дорогостоящего крупного гостиничного бизнеса более дешевым мини-отелям. Эта тенденция отчетливо начала прослеживаться в 2016 г. Причин здесь несколько.

Первая - это рост туризма и бизнес-путешествий. Согласно прогнозу Всемирной туристской организации (United Nations World Tourism Organization, UNWTO), количество международных туристических прибытий в мире вырастет с $1,2 млрд в 2015 г. до $1,8 млрд в 2030 г. Соответственно, инвесторы верят, что этот сегмент рынка всегда будет востребован. По данным исследования компании PwC, 70 % инвесторов в европейскую недвижимость считают перспективы гостиничного сектора в 2017 г. «хорошими или очень хорошими».

Вторая причина - относительно высокая доходность крупных отелей - 5-7% годовых. Конечно, небольшой семейный отель в Европе может приносить и больше доходности, но, как говорится, в семейном бизнесе зарабатывает тот, кто «стоит у кассы». Мини-отели подходят только тем, кто планирует полностью погрузиться в управление и готов к тяжёлой физической работе и постоянной проверке на компетентность. Разумеется, можно нанять менеджера на месте, но с большой долей вероятности прибыль будет «съедена» расходами на его вознаграждение. А крупные гостиничные операторы управлением мини-отелей не занимаются. Чтобы бизнес стал рентабельным для оператора, в гостинице должно быть не меньше 70 номеров.

Это уже начали понимать многие российские инвесторы, основной бизнес которых сосредоточен в России и у которых нет времени на управление отелем в Европе. Они готовы увеличивать бюджет в покупку более престижных крупных отелей с системными операторами. Как правило, такие объекты стоят от 7 млн евро (бюджет покупки мини-отеля - около 1 млн евро).

Как растут в мире инвестиции в отели

Интерес к отелям растёт и на глобальном рынке. Если в кризисном 2009 г. в сегмент было вложено лишь $9,4 млрд., то в 2015 г. (семилетний пик) — $84,8 млрд. По прогнозам компании JLL, в 2016 г. объём инвестиций будет меньше, чем годом ранее, однако всё равно больше, чем в среднем за последние семь лет

В 2016 г. с просьбой подобрать гостиницу за рубежом в Tranio обратилось в 4,5 раза больше потенциальных покупателей (515 заявок), чем в 2015 г. (110 заявок). Их средний бюджет также вырос в четыре раза — с 1,12 млн до 4,50 млн евро. Однако, как показывает наш опыт, реальные сделки заключаются на сумму в среднем в 1,7 раза дороже бюджета, на который покупатели ориентировались изначально. Увеличиваются не только бюджеты сделок, но и уровень компетенции клиентов. У них уже есть более четкие цели и представления об инвестициях. Появилась отдельная группа ультраконсервативных покупателей, которые рассматривают инвестицию только как возможность сохранения капитала. Например, сейчас один инвестор хочет купить отель в центре Барселоны — на Пасео-де-Грасия или на нескольких параллельных улицах. Барселона — одно из пяти самых популярных направлений в Европе и ежегодно привлекает 8 млн туристов. Клиент понимает, что независимо от того, как будет себя чувствовать экономика Испании, туристы в Барселоне будут всегда, поэтому отель в сердце города будет заполнен и ликвиден. При этом отели в этой локации практически не продаются, а банки не очень хотят давать слишком большой объём кредита нерезидентам. Но всё-таки такие задачи - реальны. Сейчас мы рассматриваем один объект для покупки.

Что влияет на доходность

Поскольку отельный бизнес напрямую зависит от рынка туризма и деловой активности, мы рекомендуем инвестировать в отели в центральных районах городов с низкой сезонностью. Примечательно, что гостиничный бизнес становится всё более доходным именно на восстанавливающихся рынках — в Ирландии, Испании и Португалии, где цены на недвижимость значительно упали в 2008–2013 годах и имеют потенциал дальнейшего роста.

В каких городах Европы доходность отелей растет

Согласно исследованию компании PwC, в 2016 году доходность в расчёте на номер (RevPAR) больше всего повысилась в Риме (на 19 %), Дублине (на 9 %), Праге, Мадриде и Лиссабоне (более чем на 5 %). В 2017 году по росту этого показателя будут лидировать Дублин, Лиссабон, Порто, Барселона и Прага

Помимо местоположения, на прибыльность гостиничного бизнеса влияет тип оператора. Например, управляющие компании – бренды, такие как Hilton, Hyatt, IHG, Marriott и Starwood, снижают риски инвестиций и помогают генерировать больший поток лояльных посетителей, но зато требуют роялти за пользование брендом и неохотно идут на уступки при обсуждении вознаграждения. Менее известные, независимые операторы более гибки при обсуждении условий контракта, часто несут меньше расходов и генерируют больше прибыли, но не предоставляют бренд.

Инвестору стоит также обращать внимание на заполняемость отелей. Согласно исследованию PwC, в 2015–2016 годах этот показатель был наиболее высоким в Лондоне, Эдинбурге и Дублине — 81–83 % и останется примерно на том же уровне в 2017 году. В Берлине и Париже заполняемость составляет 77 %, в Праге — 76 %, в Барселоне и Лиссабоне — 75 %.

Для определения доходности отеля важна и средняя стоимость номера в сутки (average daily rate, ADR). Как отмечают аналитики PwC, самые дорогие отели в 2016–2017 годах находятся в Париже, Женеве, Цюрихе и Лондоне (ADR — более 200 евро)

Как управлять

Наибольшим спросом среди инвесторов пользуются гостиницы в исторических центрах крупных европейских городов. Такие отели обычно стоят от 7–10 млн евро и приносят около 5–7 % годовых.

От собственника подобных гостиниц не требуется глубоко погружаться в бизнес: отель обычно сдаётся в аренду оператору, с которым заключаются договоры аренды и управления, а инвестору остаётся только получать доход. Такие «двойные» договоры распространены в Европе. Согласно им, что инвестор получает либо фиксированную арендную плату (около 6 % годовых от стоимости объекта) с возможностью индексации (обычно пропорционально динамике инфляции), либо фиксированную арендную плату (например, 4 % годовых) плюс процент от оборота в год, что в итоге даёт 7 %.

Собственник может заключить с оператором только договор на управление и платит управляющей компании вознаграждение по базовой ставке (1−5 % от общего дохода гостиницы, включая доход от номеров, ресторанов, спа-центров, проката транспорта и прочего) и поощрительной ставке (6−8 % от валовой прибыли). Доходность инвестора при договоре управления выше, но при этом управление сложнее и риски более выражены, так как прибыль сложно прогнозировать.

Если мало денег

Таким образом, инвестировать в гостиницы мы рекомендуем при наличии минимум 7–10 млн евро. Такова минимальная стоимость отелей в центральных районах крупных европейских городов. Это супернадёжные активы, на которые идёт охота. Их приобретают скорее для сохранения капитала, нежели для заработка. Тем, кто хочет высокую доходность, рекомендую либо покупать отели в Б-локациях, либо заключать нефиксированный контракт и умело работать с управляющей компанией — внимательно читать договор и следить за его соблюдением.

Тем, у кого нет 7–10 млн евро, но есть желание вложить средства в туристическую недвижимость, советуем не рисковать на гостиничном рынке, а приобрести квартиры для последующей сдачи в посуточную аренду. Бюджет такой инвестиции начинается от 100 000 евро, а доходность может достигать 6 % годовых после вычета налогов и расходов на местную управляющую компанию.