Недвижимость
Бесплатный

Какая недвижимость в Европе приносит максимальную доходность при небольших вложениях

На проектах добавленной стоимости можно заработать до 20% годовых
Георгий Качмазов, управляющий партнер международного брокера недвижимости «Транио»

В последние годы в крупных городах Европы цены на жилье росли быстрее арендных ставок, и доходность от сдачи недвижимости снижалась. По данным сайта Wohnungsboerse.net, в Германии средняя доходность квартир площадью 60 кв. м уменьшилась с 4,4% в 2011 г. до 3,7% в 2016 г. На самых ликвидных рынках этот показатель еще ниже. Например, в центре Мюнхена жилье приносит лишь 2,0–2,5% годовых. Аналогичная ситуация в Вене (2,7%), Лондоне (2,6%), Париже (2,5%) (данные Numbeo).

Купи, почини, продай

Что же делать тем, кто, не обладая большим капиталом, хочет выгоднее вложить средства в европейскую недвижимость и получить от своих инвестиций более высокую доходность? Один из вариантов – инвестировать в проекты добавленной стоимости. Их суть можно выразить тремя словам: «купи, почини, продай». Такие проекты могут принести несравненно больший доход – до 15–20% годовых на вложенный капитал за вычетом расходов на управляющую команду и местных налогов.

Еще один немаловажный плюс у таких проектов – это короткий срок инвестирования (как правило, один год) и отсутствие необходимости лично участвовать в управлении. Объекты выбирает и покупает команда специалистов, которые также структурируют сделку, организуют финансирование, нанимают подрядчика и продают объекты на выходе. Инвестор может купить проект целиком или войти в него совместно с другими инвесторами. В последнем случае минимальный бюджет для входа составляет 30 000 евро.

Однако, несмотря на преимущества таких инвестиционных продуктов, у россиян они пока не пользовались большой популярностью. Прежде всего потому, что эти проекты требуют наличия опыта и управляющей компании, которой инвестор может доверить свой капитал. В России пока очень немного компаний, которые предлагают потенциальным инвесторам такие продукты. Но поскольку доходность депозитов упала, а доходность евробондов продолжает сокращаться, то все больше россиян начинают смотреть на альтернативные варианты размещения капитала.

Надежнее всего – в Германии

Не все европейские рынки одинаково привлекательны для реализации проектов добавленной стоимости. Из крупных европейских городов наиболее подходящими для таких целей выглядят Лондон, Лиссабон, Мадрид, Варшава, Бухарест. Отдельно можно отметить Барселону, где новостройки стоят дороже вторичного жилья, а отремонтированные вторичные квартиры сразу возрастают в цене и продаются по стоимости новостроек, у которых сохраняется высокий потенциал роста. Кроме того, в городе не хватает нового жилья (мало земли), и эта нехватка частично восполняется за счет реконструкции существующих зданий.

Однако наиболее перспективной и надежной для проектов добавленной стоимости выглядит Германия. Причин несколько. Первая – это доступное финансирование. Нерезиденты в Германии получают кредиты в размере 50% стоимости недвижимости под 1,5% годовых, резиденты – до 100% стоимости и под 1% годовых. Вторая причина – это высокая ликвидность недвижимости. На самых популярных рынках, таких как Мюнхен и Франкфурт, на одну качественную квартиру приходится 20–40 покупателей. Наконец, третье – это высокий спрос на аренду. В среднем по Германии жилье снимает примерно 50% населения, а, например, в Берлине – более 70%.

Однако покупать квартиры для реновации и сдачи в аренду рекомендуется, конечно же, только в экономически здоровых городах Германии. Среди них города Баварии (это самый богатый и благополучный регион Германии), Берлин (столица и крупнейший город страны), Гамбург (один из главнейших портов Европы), Франкфурт (европейский банковский центр и крупный транспортный хаб) и Штутгарт (центр промышленности, ориентированный на глобальный рынок, в городе и его окрестностях расположены штаб-квартиры Bosch, Porsche, Ritter Sport и других компаний).

Отмечу, что купить даже так называемые убитые квартиры в крупнейших городах дешево – это большая удача. А вот вокруг развитых региональных центров гораздо проще найти недооцененные активы, поэтому сегодня многие наиболее опытные инвесторы двигаются именно туда.

Доход от аренды в реновационных квартирах выше чем новостройках

Георгий Качмазов: Поскольку клиент решил оставить отремонтированную квартиру себе, мы придумали как лучше заработать на аренде. Было решено поселить не одного арендатора, а сразу трех - студентов. Каждый из них поселится в одной из трёх спален площадью 11–18 м², и будет пользоваться общими ванной и кухней. Такая схема выгоднее, чем сдача в аренду новой квартиры одному съёмщику. Каждый из трёх арендаторов будет платить 700 евро в месяц и нести расходы на коммунальные услуги. Собственники получат 2 100 евро в месяц или 25 200 евро в год. Доходность от аренды — 4,1 % годовых. Купив за те же деньги квартиру в новостройке и сдавая одному арендатору, собственники зарабатывали бы 1 350 евро в месяц. Площадь такой квартиры была бы меньше (так как на первичном рынке квадратный метр стоит больше), стоимость аренды для одного съёмщика — дороже, а доходность была бы в полтора раза ниже — 2,6 %.

Пример из практики

Как реализуются проекты добавленной стоимости? Приведу пример из практики.

В феврале 2017 г. покупатели из России приобрели в ипотеку квартиру площадью 69 кв. м рядом с историческим центром Мюнхена, в районе Людвигсфорштадт – Изарфорштадт. Жилье находится в одном из самых оживленных кварталов с множеством баров, ресторанов и ночных клубов – Глокенбахфиртеле.

Стоимость покупки квартиры – 610 000 евро. Новые собственники потратили на ремонт, меблировку и дизайн интерьера 43 000 евро, и к маю 2017 г. жилье оценивалось уже в 828 000 евро. То есть за три месяца вложенные средства принесли доход почти в 27%. Такая высокая добавленная стоимость была получена прежде всего за счет выгодной покупки «убитой» квартиры, мы нашли дешевый объект, и клиент купил его в тот же день. Скорость реакции крайне важна, поскольку в Мюнхене мало объектов на продажу и купить квартиру в принципе очень трудно. Кроме того, квартира была разделена на три отдельные спальни для студентов, т. е. была оптимизирована площадь, что выгодно скажется на доходе от аренды. Ну и пока оформляли сделку и делали ремонт, рыночные цены на квартиры подросли (на квартиры в Мюнхене цены продолжают расти).

С учетом всех расходов и кредита собственные инвестиции составили 396 000 евро. Доходность на вложенный капитал с учетом комиссии за управление составила 15% годовых.

Тут стоит объяснить, что конкретно в этом проекте клиент не хотел продавать квартиру, а решил оставить ее себе.

Расчёт доходности при инвестициях в проект добавленной стоимости в Мюнхене

% Евро
Цена квартиры 610 000
Дополнительные расходы на приобретение 9,07 55 327
— Налог на приобретение 3,5 21 350
— Комиссия маклера (с НДС) 3,57 21 777
— Услуги нотариуса и регистрация 2 12 200
Расходы на ремонт (с НДС) 43 149
Затраты по кредиту (комиссия и проценты) 5000
Итоговые затраты 713 476
Цена продажи 828 000
Доходы с вычетом расходов 114 524
Налог на прирост капитала 30 34 357,2
Прибыль 80 167
Полученный кредит 52 317 000
Вложенный собственный капитал 396 476
Доходность на собственный капитал (брутто) 20,20
Комиссия УК 25,00
Доходность с вычетом комиссии УК 15,15
Сбросить сортировку
Данные: Tranio