Почему медицинские центры стали самыми надежными арендаторами

В Москве насчитывается около 5000 частных медицинских учреждений, 80% из них – клиники эстетической медицины и пластической хирургии. Стандартный запрос на помещение для клиники – около 400–1000 кв. м, преимущественно в ЦАО, ЗАО, ЮЗАО, с бюджетом 20 000–30 000 руб. за 1 кв. м в год в аренду или 150 млн руб., если речь о покупке. Сетевым клиникам нужно от 3000 до 8000 кв. м. Для медицинских учреждений существуют особые условия, усложняющие подбор помещений. Например, одно из существенных требований для получения медицинской лицензии – количество оконных проемов. В каждом кабинете должно быть естественное освещение, как и определенная высота потолков (2,7 м для коридоров, не менее 3,2 м для операционных и от 3 м для всех остальных помещений).

После вступления в силу приказа № 298н «Об утверждении порядка оказания медицинской помощи по профилю «пластическая хирургия» летом этого года к нам стали обращаться клиенты с просьбой отозвать их заявки. Причина – невозможность подобрать правильное помещение по адекватной цене.

Расширение требований наложило ряд ограничений: наличие рентгеновского аппарата не позволит разместить клинику в нежилой части жилого дома, а обязательное присутствие стационара предполагает увеличение площади объекта. Большее количество оборудования требует больше электричества. Новые правила также не разрешают размещать различные отделения одной клиники в разных зданиях, а это значит, что либо все отделения (например, стоматологический кабинет и стационар) должны находиться в одном здании, либо их должен соединять теплый переход. Теперь для клиник пластической хирургии можно рассматривать только отдельно стоящие здания (ОСЗ) с высотой потолков от 3 м с увеличенным количеством электрической мощности и обязательно с резервным дизельным генератором. В Центральном округе относительно немного качественных объектов в принципе, большинство зданий – памятники архитектуры, часть нуждается в реконструкции, часть имеют деревянные перекрытия и т. д. Таких, которые можно приспособить под медклиники, мало, а с принятием нового закона стало еще меньше.

Выходом из сложившейся ситуации может стать редевелопмент старых строений и недостроев либо build-to-suit – новое строительство под требования конкретной клиники. Эта тенденция сейчас активно развивается в других сегментах: склады строят профессиональные девелоперы под конкретного заказчика. Можно предположить, что и в сфере частной медицины этот тренд также будет актуален.

Медицинские клиники – качественный и надежный арендатор: вложение в ремонт и стационарное оборудование, медицинская лицензия, получаемая под конкретное помещение, делают частые переезды нерентабельными.

Окупаемость такого проекта – 5–6 лет, хороший показатель в настоящее время. Аренда качественного помещения под крупную клинику в ЮЗАО площадью около 7000–8000 кв. м обойдется в 18 000–22 000 руб. за 1 кв. м в год. Недостроенное здание подобной площади либо здание, требующее реконструкции, будет стоить около 200–350 млн руб. Дополнительно в строительство, реконструкцию в соответствии с техзаданием клиники потребуется вложить 150–250 млн руб., в зависимости от состояния здания, коммуникаций и документации. В дальнейшем объект может быть продан в качестве готового бизнеса стороннему покупателю либо клиника выкупит здание сама. В любом случае девелопер достаточно быстро выйдет на точку безубыточности, а при продаже сможет заработать не менее 50% от вложенных средств.