Участок с сюрпризом

Правильный выбор земли под строительство не только предопределяет сроки окупаемости объекта, но и то, сможет ли собственник возвести коммерческую недвижимость на участке в принципе.

Более 200 000 земельных споров было рассмотрено в 2018 г. – такие данные озвучили на ежегодном совещании Верховного суда в феврале этого года. Наиболее частые конфликты касаются определения границ участков или обнаруженных на них обременений. К примеру, нового владельца могут поджидать захоронения, которые производились на выбранном месте пару веков назад, или зараженные радиацией почвы.

Последние совершенно открыто продавались в 2013 г. в Подмосковье. Также мне известен случай, когда под строительство коммерческой недвижимости было приобретено 6 га зараженной земли стоимостью почти 40 млн руб. Такой грунт подлежал утилизации и требовал от покупателя ежегодных выплат за хранение на специальном полигоне. Учитывая, сколько земли следовало удалить, строительство объекта стало нерентабельным, а покупатель был вынужден покупать новый участок. Доказать, что продавец намеренно скрыл факт радиации, и вернуть деньги он так и не смог.

Под земляным покровом может оказаться несколько метров торфа, который при освоении участка подлежит удалению и транспортировке с засыпанием участка по определенным высотным отметкам песком. Это дорого. Довольно распространенное обременение – наличие на участке физических объектов, подлежащих переносу или реконструкции, что увеличивает стоимость проекта. Например, при размещении небольшого склада может потребоваться перенос опор двух энергосетей. Это может сделать проект существенно дороже.

Другим неприятным сюрпризом может стать отсутствие инженерных коммуникаций. Чаще покупатели не обращают на это внимания, а после оказывается, что требуемой мощности энергосетей для функционирования производства нет.

Бывает, что развернуть промышленный объект не позволяет и экзотическая нарезка участка. Заказчики, как правило, приобретают его задолго до проектирования, а после выясняется, что в треугольную форму их прямоугольное здание завода вписать невозможно.

Вернуть деньги в описанных ситуациях покупатели в судебном порядке могут не всегда, ведь нужно доказать, что продавец заведомо скрыл отсутствие инфраструктуры и темное прошлое участка. Это практически невозможно. Как правило, судья встает на сторону продавца, мотивируя тем, что подписанный договор означает согласие покупателей с условиями. То, что заказчик постфактум узнал и пересмотрел в процессе проектно-изыскательских работ, никого не интересует. Поэтому единственное, что может обезопасить, – это превентивные меры.

Начать нужно с изучения результатов проектно-изыскательских работ. Если же их нет, то потребуйте провести продавца через выбранную вами проектно-строительную организацию. Это позволит не только оценить все параметры участка, но и воспользоваться экспертизой тех, кто в будущем будет возводить ваш объект. Уж они как никто заинтересованы разглядеть его темные стороны, если хотят дальше работать. Отказ со стороны продавца тоже может быть, но это как минимум покажет, что от покупателя пытаются что-то скрыть.

Также перед оформлением земли стоит воспользоваться публичной кадастровой картой (https://pkk5.rosreestr.ru/). Это бесплатно. Данный сервис позволяет по кадастровому номеру узнать форму нарезки участка и, что еще важнее, его целевое назначение. Это принципиальный момент, ведь, купив по ошибке землю для сельского хозяйства, собственнику никто не позволит построить на ней промышленное предприятие. Согласно существующему законодательству вывести землю из сельхозназначения не представляется возможным.

Ну и, наконец, крайне важно до приобретения участка сделать эскизный проект здания, чтобы понимать, удастся ли расположить здание и подъездные пути в границах купленной земли или нет. Такая услуга обойдется заказчику в 200 000 руб. В сравнении с риском потерять 40–50 млн руб. при покупке земли это немного.