Как прокуратура может помочь с арендой

Сейчас под наибольшим давлением из-за ограничительных мер, вызванных эпидемией COVID-19, оказались компании малого и среднего бизнеса в секторах экономики услуг и торговли (кроме продуктов питания и лекарств). Лишившись возможности работать и генерировать выручку, они находятся под давлением трех групп кредиторов: работники, которым должны продолжать выплачивать заработную плату, бюджет, поскольку предприниматели должны уплачивать как минимум страховые взносы и налоги на заработную плату, и арендодатели, требующие уплаты арендных платежей исходя из того, что взаимоотношения арендатора и арендодателя не прекратились, а следовательно, бизнес, по мнению арендодателей, продолжается как обычно.

Пункт 2 статьи 855 Гражданского кодекса, устанавливающий очередность платежей, ставит первую (работников) и вторую (бюджет и внебюджетные фонды) группы кредиторов в приоритетное положение. Поступающие на счет компании (индивидуального предпринимателя) средства должны направляться на исполнение обязательств перед ними раньше, чем арендодателям. Сохранение рабочих мест, а значит, продолжение выплат зарплаты в период действия ограничительных мер определяется верой предпринимателя в возможность продолжения бизнеса после их снятия, а также его личной порядочностью и способностью вложить личные средства (если они есть) в сохранение персонала – ключевого ресурса для быстрого перезапуска бизнеса. В отношениях с  работником предприниматель – сильная сторона и вряд ли может рассчитывать на поддержку законодателя и правоприменительных органов.

Во взаимоотношениях же со второй (бюджет) и третьей (арендодатели) группой кредиторов пострадавшие от введенных ограничений предприятия – слабая сторона и получили некоторую поддержку властей.

Правительство утвердило «Правила предоставления отсрочки (рассрочки) по уплате налогов, авансовых платежей по налогам и страховым взносам». Они, несмотря на запутанность и казуистичность условий, продлили предприятиям из наиболее пострадавших отраслей экономики сроки уплаты страховых взносов и НДФЛ на доходы работников, начисленных за период март – май 2020 г. на 4–6 месяцев с последующей рассрочкой их уплаты по 1/12, а малому и среднему бизнесу отсрочили уплату налогов за 2019 г. (кроме НДС, НДПИ и акцизов). Так что и вторая группа кредиторов выпала из приоритетной очередности условно-постоянных расходов и на срок 4–6 месяцев перестала давить предприятия. Перед предпринимателями стал третий и наиболее сильный и опасный кредитор – арендодатель.

Власти и тут поддержали предпринимателей из пострадавших отраслей экономики.

19-я статья принятого 1 апреля 2020 г. закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Федеральный закон № 98-ФЗ) вводит меры по защите арендаторов помещений от действий арендодателей по выселению из занимаемых помещений на период с момента введения ограничений до 1 октября 2020 г. (отсрочка, проведение переговоров по изменению цен, уменьшение арендной платы для предприятий, чья деятельность приостановлена вследствие принятия ограничительных мер). 

Правительство в начале апреля установило требования к условиям и срокам отсрочки арендой платы. Они применяются в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности (кроме жилых помещений), переданного в аренду предпринимателям из перечня наиболее пострадавших отраслей экономики до принятия органами власти субъектов федерации в 2020 г. решений о введении режимов повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

Правительство установило следующие условия отсрочки: в период действия ограничительных мер – 100% арендной платы, с момента отмены ограничительных мер до  1 октября 2020 г. – 50%. Отсроченная арендная плата погашается с 1 января 2021 г. в течение двух лет равными платежами; штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются; установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается; размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон; включенные в арендную плату коммунальные платежи под отсрочку не подпадают, кроме случаев, когда арендодатель на период действия ограничительных мер освобожден от несения данных расходов и платежей.

30 апреля 2020 г. президиум Верховного суда в обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанной с применением законодательства и мер по противодействию COVID-19, коснулся отношений арендаторов и арендодателей. По мнению суда, обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации независимо от даты заключения дополнительного соглашения к договору аренды либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к заключению дополнительного соглашения к договору аренды. Стороны договора аренды могут установить более ранний момент предоставления арендатору отсрочки – с учетом запрета ухудшения положения арендатора по сравнению с условиями, предусмотренными требованиями (пункт 6 требований). Арендодатель информирует арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с законом № 98-ФЗ (п. 3 ст. 307 ГК РФ). В отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных п. 3 требований.

Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда вследствие принятия решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации невозможно использовать имущество по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы. 

Таким образом, для предприятий из пострадавших отраслей экономики с момента введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации автоматически применяется отсрочка по уплате арендных платежей на срок до 1 октября 2020 г. А для предприятий, чья деятельность приостановлена решениями органов власти, на период приостановления уменьшается арендная плата – вплоть до нуля или уровня фактических коммунальных расходов арендодателя. Налоги с недвижимости и платежи за землю, подлежащие уплате арендодателем в связи с владением объектом недвижимости, не должны перекладываться на арендаторов.

Совокупность вышепринятых норм и разъяснение их Верховным судом обеспечивают юридическую защиту арендаторов помещений.

Казалось бы, все прекрасно. Но не просто так было сказано, что арендодатель – самая сильная и опасная для арендатора сторона. Арендодатели могут расторгать договор аренды в одностороннем порядке, не пускать арендаторов в помещения или выселить их, могут удерживать их имущество. И именно этим и планируют заняться многие арендодатели после того, как в апреле 2020 г. закончились обеспечительные платежи, которые арендаторы уплатили при заключении договоров аренды в обеспечение арендного платежа за последний месяц срока действия договора аренды.

Массовое выселение арендаторов из занимаемых помещений не позволит быстро перезапустить бизнесы после снятия ограничительных мер, значительно усугубит кризис в экономике, приведет к сокращению большого количества рабочих мест и дополнительным издержкам на их восстановление. Ослабленные прекращением деятельности и обязанностью выплачивать зарплату работникам арендаторы вряд смогут найти силы для длительных судебных тяжб с арендодателями и на одновременный перезапуск своих бизнесов на новых площадях. Поэтому взыскание убытков с арендодателей станет исключительно бизнесом для арбитражных управляющих и юристов, которые спустя какое-то время будут банкротить компании арендаторов, не оправившихся после кризиса.

Как органы прокуратуры могут помочь предпринимателям из наиболее пострадавших отраслей экономики? 

Поскольку закон и правительство дали на время самоизоляции арендаторам право уменьшать арендную плату (если деятельность арендатора приостановлена) и право на отсрочку по ее уплате (если арендатор относится к наиболее пострадавшим отраслям экономики), арендатор не может считаться просрочившим платеж. Поэтому они императивно лишают арендодателей и права на одностороннее расторжение договоров аренды, выселение арендаторов из занимаемых помещений и ограничение права пользования помещениями по вышеуказанным основаниям.

В сложившейся ситуации отсутствуют основания для применения арендодателями правил подпункта ч. 2 ст. 310 (односторонний отказ от обязательства), ст. 450.1 (односторонне расторжение договора), п/п 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ (досрочное расторжение договора за просрочку уплаты арендной платы более двух раз).

Незаконное расторжение договоров аренды и выселение арендаторов за просрочку арендной платы, возникшую в связи и после введения органами власти ограничений, связанных с распространением коронавирусной инфекции, могут быть расценены как направленные на причинение значительного ущерба не только арендаторам, но и общественным ценностям: восстановлению экономики и благосостояния граждан, могут быть квалифицированы как преступления, предусмотренные статьями Уголовного кодекса 330 «Самоуправство» и 163 «Вымогательство». По этим статьям я и предложил Генеральной прокуратуре квалифицировать эгоистическое поведение арендодателей, весьма вероятное в нынешний трудный период. Мои предложения неофициально были доведены и до руководителей органов прокуратуры как минимум четырех регионов.

К сожалению, ни в одном из субъектов Федерации, где руководство органов прокуратуры было ознакомлено с вышеуказанными предложениями, никаких мероприятий по защите арендаторов начато не было. А Генпрокуратура сообщила, что окончательный ответ должна мне направить прокуратура Московской области (по месту моей регистрации). В переводе с бюрократического языка это означает, что обращение Генпрокуратуру не заинтересовало. 

Личный опыт общения автора с действующими и бывшими сотрудниками органов прокуратуры свидетельствует, что активно внедрявшаяся в ее органах в период работы предыдущего генпрокурора практика, исключающая реализацию любых инициатив снизу, пока они не одобрены в Москве, к сожалению, осталась неизменной. Передача же моего обращения, в котором я не просил ни о чем для себя лично, в прокуратуру субъекта Федерации для ответа свидетельствует, что аппарат Генпрокуратуры по работе с обращениями граждан продолжает обычную бюрократическую процедуру и не способен отличить предложения о системной работе от индивидуальной жалобы гражданина.

Надеюсь, что эта статья позволит довести предложения до руководства Генеральной прокуратуры и получить содержательный ответ, адекватный тяжелейшей ситуации во многих отраслях экономики, до того, как многие арендаторы безвозвратно прекратят существование.